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上海办公租赁市场2018年Q4报告

数联天下 · 2019-03-21 13:38:33

全国办公楼新开工面积及竣工面积同比增速下跌,上海也不例外。

全国办公楼新开工面积及竣工面积同比增速下跌

2018年1-12月,全国房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比1-11月份提高0.4个百分点,比上年提高10.2个百分点。其中,办公楼新开工面积6049万平方米,下跌1%。

2018年1-12月,全国房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比1-11月份收窄4.5个百分点,比上年扩大3.4个百分点。其中,办公楼竣工面积3884万平方米,下降3%。

全国办公楼新开工面积及同比增速

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全国办公楼竣工面积及同比增速

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Q4,12个重点城市传统办公租金走势下跌

一线城市重点监测北京、上海,2018年传统办公租金一直呈下滑趋势。

重点监测一线城市租金走势

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四季度,10个二线城市租金同样大幅下跌,但与一线城市不太相同,前三季度同比2017年大幅增长,并且相对稳定。

重点监测二线城市办公租金走势

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(南京、苏州、大连、青岛、西安、重庆、济南、烟台、郑州、南通)

从待租量来看,上海、北京待租量遥遥领先,与二线城市相差很多,但四季度环比均大幅下滑。

12个城市季度新增传统办公待租量(2017Q3~2018Q4)

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从办公租金来看,一线城市中,上海办公租金环比下滑,北京环比上涨,二线城市中,济南环比涨幅最大,南通环比跌幅最大。

12个城市季度办公租金环比增幅(2017Q3~2018Q4)


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上海办公市场情况

具体来看上海,2018年上海办公楼新开工面积及竣工面积累计增速下滑

2018年1-12月上海累计新开工办公用房311万平米,同比下滑15.72个百分点。2018年下半年新开工量逐步回升,截止到12月累计开工量较去年同期减少58万平米。

2018年1-12月上海累计竣工办公用房413万平米,同比下跌7.05个百分点。12月竣工量达到103万平米占全年竣工量的25%。截止到12月累计竣工量较去年同期减少32万平米。

上海办公楼新开工面积及累计增速

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上海办公楼竣工面积及累计增速

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从区域分布来看,12月传统办公市场待租量高的地段主要集中于闵行区国家会展中心、黄浦区、浦东新区等热点区域。

12月传统办公市场待租量热点图

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而租金分布特点则以浦东、黄浦等内环区域租金最高,沿环线向外递减。

12月传统办公市场待租均价热点图

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从总量来看,上海办公市场待租量4季度环比下滑35.27%,同比下跌54.32%。租金均价为5.01元/平米.天,环比下跌3.47%,同比下跌2.15%。而从连续两个季度待租面积下滑可见,上海2018年整体办公市场空置率下降。而租金走势进一步下滑,与办公市场扩容有关。

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从办公市场租售比来看,4季度传统办公市场租售比为19.53年。主要4季度办公类产品成交均价上扬,环比上涨4.77%,同时租金环比下跌3.5个百分点,综合影响租售比较上个季度延长了1.5年。

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从办公区域房龄占比来看,中心城区与浦东新区办公待租面积中,20年以上房龄项目占比超过10%。这部分房源普遍占据优质地段但是受限于项目陈旧,租金相对低廉,存在更新调整需求。

相对的除中心城区及浦东新区的其他地区办公待租量中,5年以下办公房源占比高达81%,新兴智能化办公区域更受到租客的青睐,相对租金优势更加明显。

中心城区办公待租面积房龄占比

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中心城区:黄浦、长宁、静安、徐汇、普陀、杨浦、闸北、卢湾、虹口

浦东新区办公待租面积房龄占比

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其他地区办公待租面积房龄占比

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从楼层租金对比来看,四季度,市场整体租金下滑,各楼层租金价格较去年同期均有下滑。

其中2-3层租金价格较为平稳,在5-6元/平米.天;1层价格则有较大比例的下滑,较去年同期下跌21.2%。

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从各面积段租金对比来看,小面积办公区租金价格环比上涨。其中100平米以下环比上涨0.13元/平米.天;700-1000平米,1000平米以上办公区租金价格环比下滑,其中1000平米以上办公区租金价格环比下滑0.16元/平米.天,套均每月至少可减少房租支出4800元。

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从主要商圈租金对比来看,核心商务区租金价格坚挺,陆家嘴以7.83元/平米.天占据商务区租金价格首位。环比持平,同比租金上涨7%。淮海中路商务区租金价格同比下滑 ;

主要商圈3季度租金环比多小幅上涨,其中外滩商务区位居主要商圈租金价格之首达到8.02元/平米.天 ;

新兴商务区展现出较强的竞争力,前滩、五角场、虹桥商务区环比、同比都有较大幅度上扬。其中虹桥商务区同比上涨30%,目前达到4.1元/平米.天。

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从主要产业园租金对比来看,长风产业园在各主要产业园中租金价格居首,4.34元/平米.天,环比上涨5.8%。环比下滑的是金桥产业园区,环比下滑1.5个百分点 ;

同比增幅居首的是浦江产业园区,同比上涨16.3%目前租金价格达到2.14元/平米.天。

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从区县传统办公面积及租金对比来看,浦东区待租面积最大,静安区租金最高。

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从板块传统办公面积及租金对比来看,华漕板块问鼎待租面积TOP1,仙霞新村板块问鼎租金TOP1。

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