消费者视角下的上海租赁住房 | 城方智库

　　从上海整体来看，由于商圈、交通枢纽、产业园区相对比较分散，而各区域租房消费人群的需求受到收入水平、文化水平、消费水平差异的影响，呈现出需求属性多样性的特点。在2018年10-12月间，亿翰智库针对上海租房市场的消费者需求，做了一次深度的调研。

　　本次调研覆盖了1100个在沪的租客样本，目的是深入探索新居住时代下租赁住房潜在租客群体。调研结果显示，他们的平均年龄为28-29岁，其中20-35岁群体占比超过80%，男女各占50%左右。最高学历分布中，49.4%的受访者为大学本科，大专学历占比31.9%. 职业结构上，普通员工位列第一，比例达61.6%，其次为中层管理者，为24.4%。

　　目前受访者租房的情况显示，从户型来看，租住一室户的群体达到59.7%，是单身独租人群的首选户型;67%的夫妻/情侣选择租住一室户;70.7%的二代家庭会选择二室户产品。

　　通过数据分析，我们可以较为清晰地归纳出受访者的七大特征：

　　特征一：一人住，一年换

　　从一人食到一人住，近几年单身经济对各行各业产生影响，也催生了租赁住房市场的大量需求。从调研结果中能看到，单身群体占比68%，其中单身独租者达到43%。单身独居这一特征，对公寓产品的各方面设计与配置都会产生极大的影响，包括户型设置、定价、室内配置、公区配置、软性服务、产品营销等。

　　　　由于单身独居者对于房屋租赁决策相对简单，搬迁难度较低，租客普遍流动性较高。调研数据显示，租赁时长为3年以上的单身租客仅占6%，40%的受访者选择租期为1年以下，这一数据与我们通过实地走访得到的反馈一致。今年3月，在杨浦区一家湾流公寓的走访中，管家告诉我们，租客流动性高，是目前公寓运营面临的一大难题。除去上述因素，年轻租客工作更换频率高、产品本身可替代性强也是公寓运营“留客难”的影响因素。

　　特征二：性价比为王

　　维持体面、有质感的中产式生活有赖于一定的经济开销，然而大多数受访者处于希望提升生活品质，但消费能力有限的处境，追求高性价比生活成为他们的诉求。调研结果中，租金价格是受访者选择住房租赁产品时最看重的因素。通勤时间排名第二，其次是户型(朝向、采光、通风)，而装修风格、软性服务则排名靠后。这也说明，当令人满意的租金和品质型的产品放在天平两端时，受访者更多会偏向于房租金额的考量。

　　更深入的两个问题同样反映了这一观点：52%的租客不愿意为了户型朝向支付租金溢价，46%的租客不愿意为配置家具、家电支付租金溢价。

　　特征三：“懒宅经济”：另一种快意人生

　　随着手机点单、在线问诊等新产品和新服务带来更大的市场，“宅” 成为了90后排名第一的关键词。但 “宅”并非是对社交需求的淡漠，年轻精神层面的追求实际更加多元与创新，高级宅越来越成为年轻人追求的一种新生活方式。

　　年轻人更喜欢随心所欲的“高级宅”，房子不需要很大，满足日常基本的租住空间就好，但是一定要交通便利，商业丰富，尽量在一个小区的空间完成基本生活动作。高级宅不是被动宅，而是希望小区内功能足够强大，不需出社区就能满足日常的生活所需。

　　特征四：“房子是租来的，但生活不是”

　　对于装修，租房的年轻人并没有过高预期，简单简约、干净明亮是他们最关注的。白色、米色、原木色等简约淡雅的色系装修更受喜欢。但简约不等于简单，他们对于材料质感、功能舒适度等均提出了较高的要求。

　　对于房屋空间功能，大多数租客并不在意房间是否朝南，只要采光通风等不受影响就可以接受。隐私方面，阳台、独立卫浴成为年轻人租房的必要条件。另外，年轻人更加看重房屋的便利性，70%以上的租客更倾向于选择有电梯的房子。

　　年轻的租房一族更加追求生活质量，从家具家电到厨房厨具，甚至装饰摆设，样样讲究精致。吸尘器、扫地机器人、加湿器等辅助工具帮助租客们解放双手，受到强烈追捧。

　　虽然“懒系吃法”外卖主导了大多数人的饮食生活，但也涌现了越来越多的年轻人追求精致健康生活。因此电磁炉、电饭煲、微波炉等厨房电器的需求量不断上升，煮蛋器、榨汁机等便捷厨房小家电成为主动消费增速最快厨房家电。

　　当下，租房并不会降低年轻人的生活品质，他们购置小家电、品质家居和其他各类软装饰品等来装饰装点生活空间，提升生活品质和便利度。随着“以租代买”的生活态度越来越深入人心，尽管是租房状态也能很好的享受生活。因此，住房家具直租平台也在逐渐兴起并成为主流，这些平台通过去中心化、完善出租服务标准以及大数据等手段，给租客带来更加良好的居住体验。

　　特征五：我家有个健身房

　　“健身”一词每年都被频繁谈起，那些经常健身的人后来都怎么样了?这一热门的“第三生活空间”概念，成为除了工作、睡觉以外的另一生活场景。

　　综合此次调研的多家上海长租项目来看，几乎70%以上都会在公共区域配置100-600㎡不等的健身房设施，健身场景意义不容忽视。随着健身在年轻租客生活中变得愈发重要，而健身区域可以用一些角落区域甚至线性排布完成设施摆放，便于租客在闲暇时间，足不出户就把运动完成。

　　健身人群消费场景包含低频、多元、兼具社交的属性。过去五年健身行业经历爆发增长，期间消费者的健身习惯和健身消费结构也在悄然发生变化，体现在：

　　①年龄段拓宽，参与广度增加(平均会员年龄从过去的 30-35 岁拓宽到 25-45 岁/参与人群从精英阶层向大众市场渗透，主要体现在会籍部分)，由此带来的是健身需求细分化。

　　②移动时代将健身的社交属性充分调动，“晒文化”逐渐形成(81%的健身会员在社交网络中晒健身照片)。

　　③男性健身更具自发性，女性则偏好私教的外部激励。

　　进一步深入调研后发现，90后客群的健身习惯更细分。和80年代甚至更老的人群相比，90后有更明显的健身行为偏好，比如：

　　更倾向于HIIT的训练方式，而不是传统单调的重器械健身。

　　年轻人更倾向于去精品工作室健身，尤其95后

　　商业健身房，相比公共的健身设施，更受年轻人喜欢。

　　当下住房租赁项目一个明显的趋势是，运动空间中出现更多单体的精品工作室(私教、团操、搏击等等)，有可能既有划算的俱乐部年卡，也去很多家工作室里体验课程，租户相对来说选择面更大。 租赁住房的健身房消费场景未来将向两端延伸，大众的共性健身需求和中高端的个性私教需求延展空间均较大。

　　特征六：那些征服90后的长租项目，少不了“情怀”式的社交空间

　　互联网浪潮下，人们的社交逐渐从线下转到线上，“重拾社交”成为了空间运营商的一个重要命题。比起只产生一两晚住宿联系的酒店，既贩售空间，又贩售生活方式的长租公寓，更迫切地需要公共空间让租户走向线下社交。

　　本次考察的多家项目中，公共空间的打造水平较为参差。有的粗糙到只是放了几个沙发，冷冷清清地不见人，大多的租户都蜗居在自己的小房间中。自然，也有一些项目的公区经过定制设计，总是有三五成群的人坐一起谈天说地，显然形成了一个有活力的社交生态。

　　经典的美剧《老友记》中，几个年轻人居住的公寓楼下的咖啡馆成为了一个主要的社交场景，主角们的相遇、争吵、相爱等人生重要时刻，都有这个咖啡馆的见证，而大多数时候，则是三五好友喝着咖啡聊着最近的趣事，升温感情。《老友记》的风靡，使得后来的公寓方都喜欢用“最好的朋友在身边，最爱的人在对面”为亮点，吸引年轻人的入住，而咖啡馆或酒吧，也是一个关于社交的重要场景。

　　空间本就存在，作为态度的载体是被选择的，运营方选择建造什么空间，代表了他们想要吸引怎样的客群，传递怎样的品牌态度;住客选择了什么空间，代表了他想要表达怎样的社交态度。在受访的租客中，排名靠前的业态都是日常生活基本保障的业态，咖啡店达到41.8%领先其他休闲娱乐的业态。

　　不少项目的公区过道从单纯通向电梯厅增强了导流功能，辅以地面铺装或彩色标识，与健身房、影音室(下沉式或植物隔断)、过道式24H书吧、夹层阅读休闲区、手工制作区等连接。甚至通过可移动的家具、绿植和隔断组合变化，形成工作日展示、休息日集市的空间变化，增强社交温度。

　　特征七：没有人知道智慧的样子，生活中却处处有它的影子

　　根据调查数据显示，现阶段，租房客群对于智能家居的需求关注较少，最多的就是智能安防，尤其是门禁系统。洗衣机从半自动到全自动，电脑从硕大无比到轻便易携，手机从大哥大到折叠屏，空调从噪音大费点多到静音自动变频……这些生活中的设备都是从伪需求逐渐发展成为刚性需求的。而智能家居也必然经历这样的过程。

　　随着住房租赁产品的智能化升级，越来越多的公寓运营商通过智能家居配置来提高其产品的配置标准。

　　小结：总的来说，上海租客表现出七大特征：单身较多，居住时间短;看重性价比，租金是首要考虑因素;“懒宅经济”催生更多新业态;注重生活品质的提升;拓展“第三生活空间”——健身;崇尚有“情怀”的社交空间;目前对智能家居关注较少，但随着对于居住体验的要求日渐提升，年轻租客逐渐青睐智能家居。

　　无论从超过1100组客群的问卷调研，还是典型客群的深度对谈，我们都能发现一个再清楚不过的趋势——在新居住时代下，年轻租客们的消费偏好，将引领租赁住房的发展潮流。