Savills发布2019年房地产市场展望

　　近日，第一太平戴维斯八城联动，发布2019第一季度房地产市场回顾及展望，在宏观经济增长放缓的大前提下，房地产行业如何实现高质量发展?新机遇、新动力已然蓄势待发。

　　第一太平戴维斯特邀中国四大区域市场研究部专家，精辟分析2019未来房地产市场趋势，带你发掘市场亮点和机遇。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳

　　“受经济走势影响，上海商办市场并未出现强势板块，大宗交易市场无惧基本面疲弱走势，成交额同比大升66%。武汉新开业项目将丰富武汉零售版图，也将加剧区域内竞争，预计部分区域空置率或小幅上升。”

　　写字楼供应激增，减税措施支撑市场需求

　　零售持续创新，休闲娱乐品牌需求增长

　　住宅市场回温，供应量将加大

　　国际投资者活跃，看好北外滩区域

　　区域

　　写字楼： 2019年内新增供应有望达到或接近2017年峰值，核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。政府实施降税减费措施将切实为主要行业减负，增加企业现金流，继而支撑未来写字楼需求，但租户市场背景短期内仍将持续。

　　零售：今年1-2月，上海零售总额同比上升6.3%，增速较去年同期下降0.4个百分点。运动相关业态积极拓店，健身房品牌不断创新，呈现小型化、精品化趋势。购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长，业主意图借此提升项目活力，激发更多潜在客流。

　　住宅： 2019年，高端住宅市场预计将会有大量新增供应，总供应量将有可能大于2018年总量。农历新年过后，市场成交有所回温。两会指出在维持三稳政策的同时进一步推行因城施策、一城一策，细化监管措施，保障住宅市场的健康发展。

　　大宗投资交易：一季度投资市场总成交额达人民币276亿元，同比上升66%。国际投资者持续保持积极收购态度，大部分收购对象为位于例如北外滩等的次级商务区。随着更多的资本投入到长租公寓市场，该利基资产预计将会在2019年保持发展的态势。

　　武汉市场

　　军运会提升武汉形象，或促写字楼市场发展

　　零售项目运营再升级，吸引顾客不遗余力

　　写字楼：2019年将迎来86万平方米新增供应面积，约为2018年的2.2倍，大量新增供应将使空置率承压。第七届世界军人运动会(军运会)将提升城市形象，提高武汉的国际知名度，将吸引更多企业落子江城，有利于写字楼市场发展。

　　零售：武汉零售物业市场将迎来八个拟开业项目，预计新增供应面积达60万平方米。购物中心尝试不断提升空间互动性吸引客流，例如武汉国际广场、菱角湖万达分别开设LV、兰蔻快闪店;凯德1818打造网红场景“橙”市研究所，吸引顾客拍照打卡。

　　第一太平戴维斯华北区市场研究部助理董事李想

　　“年初政府释放了多个稳经济、宽信贷的政策利好，推动住宅销售市场整体回暖。大宗投资市场继续保持活跃，季度总成交金额同比上涨97.6%。写字楼及零售市场则稍显低迷，受经济等因素影响，市场活跃程度有所下降。”

北京市场

　　写字楼市场面临调整期

　　政府鼓励消费水平再升级

　　住宅市场首季回暖

　　投资者看好北京存量市场

　　写字楼： 一季度表现略显低迷。在经历了多年的稳定发展之后，北京甲级写字楼市场面临进入调整周期。受到经济不确定等诸多因素的影响，部分租户开始调整租赁策略，谨慎扩张，导致写字楼市场需求减弱，租金增速放缓。

　　零售：前两个月，北京全市社会消费品零售总额同比增速为3.0%，继续维持在低位水平。为鼓励零售行业健康发展、促进消费提升，一季度北京市政府出台多项利好政策以期推动首都消费市场国际化、品质化发展，进一步激发全市的消费水平再上一个台阶。

　　住宅：一季度楼市出现了回暖趋势，被长时间压抑的购房需求得到逐步释放。中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。

　　大宗投资交易：一季度成交金额高达人民币112.79亿元，主要集中在写字楼项目上。无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质，未来将成为投资及避险的首选。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部董事谢靖宇

　　“广深两地在整体经济放缓、金融和房地产等行业整合、及中国新年假期季节性因素的综合影响下，部分企业延长其对于写字楼租赁决策之进度，致使甲级写字楼租赁市场的需求有所减弱。”

广州市场

　　写字楼租金增速或将放缓

　　零售大趋势：升级改造、版图扩张、渠道融合

　　大湾区规划释放湾区住宅红利

　　写字楼： 供应量将在2019年有所回升，预计年内将迎来53.5万平方米新增供应入市，届时空置率将进一步攀升。鉴于广州整体经济增速放缓，企业对于写字楼租赁成本控制的审慎态度将在2019年延续，预计今年全市写字楼租金增长速度将有所放缓。

　　零售：2019年的优质零售物业市场将迎来供应高峰，空置率料将有所上升、租金有所回调。更多购物中心将实施升级改造，以保持或提高竞争力。线下体验式门店将成线上品牌扩大其市场版图的主要手段之一。线上与线下市场的有机结合将推动新零售模式的进一步发展。

　　住宅： 规划红利释放，加之大湾区内交通通达性的提高，广州相对较低的住宅价格基数有望吸引香港、澳门居民的兴趣。其中，南沙片区存在较大增值空间，或将成为投资热点所在。

深圳市场

　　写字楼市场持续供过于求

　　房贷利率下调推动住宅市场需求增长

　　写字楼： 2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。受新增供应入市的影响，全市供过于求的情况或将持续，短期内料全市空置率将持续上升，平均租金将持续下跌。

　　零售：前两个月，深圳社会消费品零售总额达约976.0亿元人民币，同比增长5.5%。租赁需求主要源于中高端护肤品及化妆品、儿童及母婴用品、体育及户外、个人护理以及健身房等业态。二季度将有18.6万平方米的新增供应，受此影响，空置率将小幅攀升。

　　住宅： 受季节性因素影响，第一季度供应量及成交量环比分别下降73.1%和18.2%。成交均价为人民币每平方米57,686元，环比微涨0.6%。预计第二季度，深圳楼市调控主基调保持不变。但房贷利率的下调等将继续推动深圳住宅市场的自住和投资需求的释放。

　　第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒

　　“西部重点城市甲级写字楼需求略有回落，以联合办公和转租公司为首的第三方办公空间运营商拓展放缓。零售物业市场租赁需求活跃，三城均提出打造国际消费中心城市，加大引进国际国内知名品牌。”

成都市场

　　“国际化营商环境建设年”刺激写字楼发展

　　“首店经济”促进零售市场不断推陈出新

　　写字楼：全国经济增速放缓以及企业扩张速度下降双重因素影响导致的租赁需求下降或将继续影响上半年的写字楼市场基调。2019年是成都市的“国际化营商环境建设年”，将持续提高营商环境，吸引更多企业来蓉发展，进而有利于写字楼市场发展。

　　零售：市场将迎来超过40万平方米的新增供应，在提升所在板块零售商业氛围的同时也将加剧所在区域零售市场的竞争。今年三月成都公布“首店经济”计划，将全力支持引进代表性品牌首店，促进零售市场继续见证不断涌进的国际知名品牌。

　　住宅： 一季度，成都主城区一手住宅供应量仅为58.8万平方米，环比大幅下降68.4%。受此影响，一手住宅成交量环比下降4.5%，约为121.0万平方米。未来，随着更多新房入市，成交量预计将随之抬升，供需局面会得到进一步缓解，一手住宅成交均价涨势收窄。

　　重庆市场

　　政策导向利于写字楼市场发展

　　亮眼零售项目将陆续登台

　　写字楼：全年预计将再迎来超过40万平方米的新增供应，年度供应为近年新高，供需紧张关系尚未出现转变，导致租金或仍将处于下行通道。但是伴随着以稳就业为政策导向的企业大规模减负举措，或将帮助各类企业阶段性发展扩张，有利于办公楼市场发展。

　　零售：市场将持续迎来七个项目入市，届时将加剧核心商圈内各项目间的竞争。沙坪坝龙湖TOD项目的金沙天街和中央公园区域两江国际商务中心的各大商业项目也陆续亮出时间表和初步设计，相信在未来将成为市场下一个关注焦点。

　　住宅：第一季度，重庆主城区一手住宅供应量为493.8万平方米，环比下降43%。受供应量影响，一手住宅成交量也同步下降，为469.1万平方米，环比下降27.9%，但其下降幅度低于供应量，反映出住宅市场需求有所回升。

西安市场

　　营商环境升级、人才政策优化、

　　国际消费中心城市建设

　　促进西安商业市场进一步发展

　　写字楼：2019年，西安甲级写字楼市场预计还将迎来超过10万平方米体量的新增项目入市，不断加剧市场竞争压力，租金下行压力犹在。然而，不断完善的营商环境和优化的人才政策，为城市创造了良好的投资和发展机遇，或将有利于甲级写字楼市场发展。

　　零售：零售物业市场还将迎来80万方新增供应，或将导致市场出现持续波动。但西安近几年良好的零售消费态势吸引越来越多的优质零售物业开发商有意进入市场，而国际消费中心城市建设和商圈建设三年行动计划亦将进一步提升、优化西安零售物业的市场环境。

　　01 纵观2019年第一季度中国各大城市房地产市场，一二线城市住宅市场呈回暖迹象，但三四线城市继续走弱。零售市场尽管面临宏观经济挑战，但创新业态及新商户仍不断涌现，为市场带来新意。■