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行业点评 | 开发投资超预期增长

银河证券 · 2019-04-29 10:33:00

建安费用同比回升,土地购置费仍处历史高位,支撑投资19年超预期上行

房地产开发投资超预期上行

房地产开发投资增速自2016年以来小幅震荡上行,2018年全年同比增速维持在10%左右,进入2019后,开发投资额不降反升,在销售面积增速转负的情况下超预期持续上行。2019年1-2月房地产开发投资额同比上涨11.6%,一季度投资额达23,803亿元,同比增长11.8%,再创2015年以来新高。开发投资额按投资内容为标准,可划分为建筑工程、安装工程、设备购置、土地购置及其他费用,分别占比58.52%、5.71%、1.48%、29.12%、5.17%。我们将除获取土地以外的投资统归为建安费用,与土地购置费一同构成影响房地产开发投资额变动的两大影响因素。建安费用与土地购置费变动走势呈现分化现象,同步性较弱,不同阶段下各因素对投资额的影响力度具有差异。

图:地产投资累计同比

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图:月度地产投资及同比

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图:2019年3月开发投资额构成

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图:土地购置费与建安费用出现分化

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(一)土地热潮推动2018年开发投资高速增长

2018年土地市场供给增加的同时,土地价格维持较低水平,市场溢价率降至冰点,房企为降低成本低价囤地,土地市场18年初短暂降温后再度迎来热潮,带动后期土地购置费不断走高。2018年初,土地购置费同比高达47.9%,随后一路上升至74.4%,后半年增速略有回落,但仍维持在60%左右的历史高位;同年建安费用累计同比自2018年3月起由正转负,全年基本保持负增长态势。综合来看,受土地购置费拉动影响,2018年房地产开发投资额同比维持10%的高速增长。

(二)建安费用同比回升,土地购置费仍处历史高位,支撑投资超预期上行

2019年初房地产开发投资增速再创新高,相比2018年上升了1.3个BP。一方面取决于建安费用增速由18年末-3.18%快速回升至5.91%,走出历史底部,重新回到16年以来的平均水平。另一方面,土地购置费增速虽然有所回落,由57%下滑至34.5%,但仍位于2011年至今的高位,依然对开发投资额的上涨具有支撑作用。两因素合力作用下,推动地产投资增速超预期走高。

图:土地购置费及同比变动

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图:建安费用及同比变动

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开发投资增速预期缓步下行

(一)土地成交价领先于土地购置费,下降趋势显著

土地出让价款分期缴纳导致了土地购置费与土地成交价款走势错位。土地成交价款作为合同价款,反映了房地产开发商当期拿地情况,而土地购置费则是按照实际支付金额分期计入房地产开发投资,受前期拿地影响较大。从历史走势看,土地成交价款作为先行指标,领先土地购置费约3-6个月,可根据土地成交价款的变动预期未来半年土地购置费的变动趋势。2019年土地成交价款下行趋势明显,1-3月累计同比增速为-27.0%,相比1-2月减少13.9个百分点,较2018年大幅回落45个百分点。随着18年大规模拿地的价款支付完结,19年房企谨慎拿地,土地成交量下降会逐渐带动土地购置费用增速回落,进入下行区间。

图:土地成交价变动领先土地购置费

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(二)建安费用增长空间有限,难以长期支撑投资上行

建安费用与施工面积增速关联性较强,施工面积高存量时期,设备、安装、工程费用随之增加。在施工单价(施工投资/施工面积)同比增速长期为负情况下,2019年建安费用同比上涨主要受施工面积增长的影响,2019年一季度房屋施工面积累计同比由去年末的5.2%上涨至8.2%。从房屋建造由开工、施工、竣工的先后顺序看,新开工面积变动不大,同比增速仅为11.9%,相比2018年下降5.3个BP。新开工一方面受土地成交规模限制,随着19年土地市场遇冷,房企拿地意愿不强,土地储备将逐渐减少,新开工面积增长空间有限;另一方面销售只是暂时回温,尚未现象明显复苏迹象,开发商开工意愿不强,难以通过大幅增加新开工面积提高施工存量。自2018年以来,房屋竣工面积同比由-17.1%回升至-8.1%,竣工速度缓慢加快,会在一定程度上减少在建房屋数量,建安费用长期来看增长空间有限。

总的来看,影响房地产开发投资的两大因素,土地购置费与建安费用均难以持续上行,受前期拿地累积的滞后效应,今年内开发投资增速或将呈现高开低走趋势,超预期增加难以为继,后续开发投资增速将缓慢下行。

图:房屋施工面积累计同比

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图:房屋新开工面积累计同比

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