2019年4月商业地产市场月报

本期看点

1、宏观环境：

2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%。

2、市场表现：

2019年1-3月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。2019年3月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；成交楼面均价同环比均增长。

3、关注点：

企业动态：

阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品

印力类REITs产品在深交所挂牌，获42亿融资大单
泰禾再将旗下项目股权卖给世茂，世茂已成泰禾白衣骑士？
中粮集团与腾讯签战略协议，将在智慧地产等领域合作
中国首家柯南咖啡店将在上海静安大悦城开业

新开项目速递：

益田•假日里 绿地缤纷城 合肥正大广场等项目开盘；

1、宏观环境：经济运行稳定，3月服务业延续良好发展态势 社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI涨幅扩大

 GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。

 服务业经济：2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%。

 消费水平：2019年3月，社会消费品零售总额同比上涨8.7%；2019年3月，CPI同比上涨2.3%，涨幅扩大。

GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化

经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。

第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。

图： 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩大

服务业商务活动指数：2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%，较上月微升0.1个百分点。

图： 2018年1月-2019年3月服务业商务活动指数走势

批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年一季度，批发和零售业累计同比增长5.8%，增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分点。

金融业增加值： 2019年一季度，金融业增加值累计同比增长7.0%，同比增幅显著扩大；金融业增加值占GDP比重为9.0%。

图： 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比涨幅扩大

消费品零售总额：2019年3月，社会消费品零售总额31726亿元，同比增长8.7%。2019年一季度，社会消费品零售总额97790亿元，同比增长8.3%。

图： 2013年3月-2019年3月各月消费品零售总额及同比增速

居民消费价格指数（CPI）： 2019年3月，CPI同比增长2.3%，增幅较上月扩大0.8个百分点。食品烟酒、医疗保健、教育文化和娱乐等同比涨幅显著，导致CPI同比涨幅扩大。

图：2013年3月-2019年3月居民消费价格指数（CPI）走势

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

2、市场数据：写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降  商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同环比均增长

需求：2019年1-3月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。

供应： 2019年1-3月，写字楼新开工同比增速放缓， 商业营业用房新开工同比下降。

租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。

土地市场：2019年3月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降；成交规划建筑面积同环比均下降；成交楼面均价同环比均增长。

全国成交：1-3月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降

写字楼：2019年1-3月，全国写字楼销售面积为671万㎡，同比下降11.1%，较2019年1-2月的降幅收窄4.6个百分点。

商业营业用房： 2019年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1881万㎡，同比下降6.9%，较2019年1-2月的降幅收窄6.7个百分点。 

图： 2010年-2019年1-3月全国商办销售面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

全国投资：1-3月，写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比下降

写字楼：2019年1-3月，全国写字楼开发投资额为1162亿元，同比下降2.6%，较2019年1-2月的增幅相差5.1个百分点。

商业营业用房：2019年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为2472亿元，同比下降9.9%，较2019年1-2月的降幅扩大0.9个百分点。

图： 2010年-2019年1-3月全国商办开发投资及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

全国供应：1-3月，写字楼新开工同比增速放缓， 商业营业用房新开工同比下降

写字楼：2019年1-3月，全国写字楼新开工面积为1302万㎡，同比增长17.8%，较2019年1-2月的同比增长38%，收窄20.2个百分点。

商业营业用房：2019年1-3月，全国商业营业用房新开工面积为3361万㎡，同比下降2.3%，较2019年1-2月的降幅收窄0.3个百分点。

图： 2010年-2019年1-3月全国商办新开工面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比均下降；楼面均价同环比均增长

推出：3月，商办用地推出1131万㎡，同比下降42.9%，环比下降20.5%。

成交：3月，商办用地成交947.2万㎡，同比下降47.9%，环比下降11.0%。

图： 2013年-2019年3月300城商办用地推出及成交面积

楼面均价：3月，商办用地成交楼面均价为2182.2元/㎡，同比增长7.0%，环比增长32.5%。

溢价率：3月，商办用地平均溢价率为8.2%，较上月下降0.88个百分点，较去年同期上涨0.32个百分点。

图：2013年-2019年3月300城商办用地楼面均价及溢价率

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

3、关注点

 企业动态：

阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品

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阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品

4月24日，阳光城集团股份有限公司公开表示，首单民营上市公司总部办公大楼类REITs产品成功发行。

中指点评：在当前融资环境趋紧，企业融资难度加大的情况下，该项计划的成功发行，为企业拓宽了融资渠道，也为企业的发展补充了现金流，调整了企业负债结构，有效缓解了企业自身的现金流压力。

印力类REITs产品在深交所挂牌，获42亿融资大单

4月9日上午，印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”（简称：龙岗万科广场类REITs）和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”（简称：印象1号CMBS）在深交所正式挂牌。

中指点评：印力试水类REITs产品，积极进行地产资产管理探索。将自己打造成不仅是一个管理平台，而是一个包含从拿地、建造、经营、到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链的企业，即打造投融管退的地产基金化的发展路线。

卖！卖！卖！泰禾再将旗下项目股权卖给世茂，世茂已成泰禾白衣骑士？

4月26日晚间，泰禾集团股份有限公司公告称，公司将持有杭州同人山庄项目所有的49%股权，转让予世茂房地产控股有限公司。

中指点评：毫无意外，泰禾陷入了资金链危机中。由于前期过于激进，特别是2017年在土地市场上高歌猛进，泰禾的高负债模式难以维持。在这一局面下，泰禾开启了卖卖卖的模式。泰禾的激进扩张值得全行业反思。相比之下，虽然是白衣骑士，但世茂在收购接盘之时却是步步为营、稳扎稳打，一个个项目地吃进，还是较有章法。地产下半场，规模与速度，孰轻孰重，开发商需要好好想想。

中粮集团与腾讯签战略协议 将在智慧地产等领域合作

4月19日，中粮集团与腾讯在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布将在智慧农业、工业互联网、智慧地产、智慧零售、智慧党建与扶贫和智慧办公等多个领域合作。

中指点评：此次中粮集团与腾讯的战略合作，是在全球化和业务多样化的背景下进行的，是中粮集团积极推动业务转型升级，在数字化、网络化和智能化等方面进行的有益探索。通过这次深入的战略合作，将进一步推动中粮集团业务的数字化升级。