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2019年4月商业地产市场月报

中指研究院 · 2019-05-10 09:35:47

2019年1-3月,写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。2019年3月,商办用地推出规划建筑面积同环比均下降,成交规划建筑面积同环比下降;成交楼面均价同环比均增长。

本期看点

1、宏观环境:

2019年一季度,GDP同比增长6.4%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.0%,增加值占国内生产总值的57.3%。2019年3月,服务业商务活动指数为53.6%。

2、市场表现:

2019年1-3月,写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。2019年3月,商办用地推出规划建筑面积同环比均下降,成交规划建筑面积同环比下降;成交楼面均价同环比均增长。

3、关注点:

企业动态:

阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品

印力类REITs产品在深交所挂牌,获42亿融资大单
泰禾再将旗下项目股权卖给世茂,世茂已成泰禾白衣骑士?
中粮集团与腾讯签战略协议,将在智慧地产等领域合作
中国首家柯南咖啡店将在上海静安大悦城开业

新开项目速递:

益田•假日里 绿地缤纷城 合肥正大广场等项目开盘;

1、宏观环境:经济运行稳定,3月服务业延续良好发展态势 社会消费品零售总额增速小幅提高,CPI涨幅扩大

 GDP与经济结构:2019年一季度,GDP同比增长6.4%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.0%,增加值占国内生产总值的57.3%。

 服务业经济:2019年一季度,批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄;金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年3月,服务业商务活动指数为53.6%。

 消费水平:2019年3月,社会消费品零售总额同比上涨8.7%;2019年3月,CPI同比上涨2.3%,涨幅扩大。

GDP与经济结构:经济运行总体平稳,稳中有进,第三产业占比为57.3%,经济结构继续优化

经济运行平稳:2019年一季度,我国GDP同比增长6.4%,比2018年一季度下降0.4个百分点,国民经济总体平稳,稳中有进。

第三产业增加值同比增长:2019年一季度,第三产业增加值为122317亿元,同比增长7.0%,增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。

图: 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

服务业经济:服务业延续良好发展态势,金融业增加值同比增幅显著扩大

服务业商务活动指数:2019年3月,服务业商务活动指数为53.6%,较上月微升0.1个百分点。

图: 2018年1月-2019年3月服务业商务活动指数走势

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批发和零售业、住宿和餐饮业:2019年一季度,批发和零售业累计同比增长5.8%,增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%,增幅较去年同期回落1.1个百分点。

金融业增加值: 2019年一季度,金融业增加值累计同比增长7.0%,同比增幅显著扩大;金融业增加值占GDP比重为9.0%。

图: 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

消费水平:社会消费品零售总额同比增幅小幅提高,CPI同比涨幅扩大

消费品零售总额:2019年3月,社会消费品零售总额31726亿元,同比增长8.7%。2019年一季度,社会消费品零售总额97790亿元,同比增长8.3%。

图: 2013年3月-2019年3月各月消费品零售总额及同比增速

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居民消费价格指数(CPI): 2019年3月,CPI同比增长2.3%,增幅较上月扩大0.8个百分点。食品烟酒、医疗保健、教育文化和娱乐等同比涨幅显著,导致CPI同比涨幅扩大。

图:2013年3月-2019年3月居民消费价格指数(CPI)走势

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

2、市场数据:写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降  商办用地推出规划建筑面积同环比均下降,成交楼面均价同环比均增长

需求:2019年1-3月,写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。

供应: 2019年1-3月,写字楼新开工同比增速放缓, 商业营业用房新开工同比下降。

租金与空置率:2018年四季度,多数城市优质写字楼空置率环比上升;多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。

土地市场:2019年3月,商办用地推出规划建筑面积同环比均下降;成交规划建筑面积同环比均下降;成交楼面均价同环比均增长。

全国成交:1-3月,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降

写字楼:2019年1-3月,全国写字楼销售面积为671万㎡,同比下降11.1%,较2019年1-2月的降幅收窄4.6个百分点。

商业营业用房: 2019年1-3月,全国商业营业用房销售面积为1881万㎡,同比下降6.9%,较2019年1-2月的降幅收窄6.7个百分点。 

图: 2010年-2019年1-3月全国商办销售面积及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

全国投资:1-3月,写字楼投资额同比下降,商业营业用房同比下降

写字楼:2019年1-3月,全国写字楼开发投资额为1162亿元,同比下降2.6%,较2019年1-2月的增幅相差5.1个百分点。

商业营业用房:2019年1-3月,全国商业营业用房开发投资额为2472亿元,同比下降9.9%,较2019年1-2月的降幅扩大0.9个百分点。

图: 2010年-2019年1-3月全国商办开发投资及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

全国供应:1-3月,写字楼新开工同比增速放缓, 商业营业用房新开工同比下降

写字楼:2019年1-3月,全国写字楼新开工面积为1302万㎡,同比增长17.8%,较2019年1-2月的同比增长38%,收窄20.2个百分点。

商业营业用房:2019年1-3月,全国商业营业用房新开工面积为3361万㎡,同比下降2.3%,较2019年1-2月的降幅收窄0.3个百分点。

图: 2010年-2019年1-3月全国商办新开工面积及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

商办土地:商办用地推出规划建筑面积同环比均下降,成交规划建筑面积同环比均下降;楼面均价同环比均增长

推出:3月,商办用地推出1131万㎡,同比下降42.9%,环比下降20.5%。

成交:3月,商办用地成交947.2万㎡,同比下降47.9%,环比下降11.0%。

图: 2013年-2019年3月300城商办用地推出及成交面积

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楼面均价:3月,商办用地成交楼面均价为2182.2元/㎡,同比增长7.0%,环比增长32.5%。

溢价率:3月,商办用地平均溢价率为8.2%,较上月下降0.88个百分点,较去年同期上涨0.32个百分点。

图:2013年-2019年3月300城商办用地楼面均价及溢价率

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com


3、关注点

 企业动态:

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阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品

4月24日,阳光城集团股份有限公司公开表示,首单民营上市公司总部办公大楼类REITs产品成功发行。

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中指点评:在当前融资环境趋紧,企业融资难度加大的情况下,该项计划的成功发行,为企业拓宽了融资渠道,也为企业的发展补充了现金流,调整了企业负债结构,有效缓解了企业自身的现金流压力。

印力类REITs产品在深交所挂牌,获42亿融资大单

4月9日上午,印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(简称:龙岗万科广场类REITs)和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”(简称:印象1号CMBS)在深交所正式挂牌。

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中指点评:印力试水类REITs产品,积极进行地产资产管理探索。将自己打造成不仅是一个管理平台,而是一个包含从拿地、建造、经营、到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链的企业,即打造投融管退的地产基金化的发展路线。

卖!卖!卖!泰禾再将旗下项目股权卖给世茂,世茂已成泰禾白衣骑士?

4月26日晚间,泰禾集团股份有限公司公告称,公司将持有杭州同人山庄项目所有的49%股权,转让予世茂房地产控股有限公司。

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中指点评:毫无意外,泰禾陷入了资金链危机中。由于前期过于激进,特别是2017年在土地市场上高歌猛进,泰禾的高负债模式难以维持。在这一局面下,泰禾开启了卖卖卖的模式。泰禾的激进扩张值得全行业反思。相比之下,虽然是白衣骑士,但世茂在收购接盘之时却是步步为营、稳扎稳打,一个个项目地吃进,还是较有章法。地产下半场,规模与速度,孰轻孰重,开发商需要好好想想。

中粮集团与腾讯签战略协议 将在智慧地产等领域合作

4月19日,中粮集团与腾讯在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布将在智慧农业、工业互联网、智慧地产、智慧零售、智慧党建与扶贫和智慧办公等多个领域合作。

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中指点评:此次中粮集团与腾讯的战略合作,是在全球化和业务多样化的背景下进行的,是中粮集团积极推动业务转型升级,在数字化、网络化和智能化等方面进行的有益探索。通过这次深入的战略合作,将进一步推动中粮集团业务的数字化升级。

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