2019年一季度上海办公租赁市场回顾

　　一、2019年一季度市场热点

　　1. 凯德27.52亿收购上海陆家嘴办公大厦 将注入旗下新基金

　　凯德集团1月7日发布消息称，其与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。

　　凯德集团总裁罗臻毓介绍称，该收购项目将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金，促进凯德在核心商圈的战略布局更加多元化。

　　2. 陆家嘴22.62亿出售上海浦东办公楼予支付宝

　　1月11日下午，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公告称，已与浙江蚂蚁小微金融服务集团股份有限公司、支付宝(中国)网络技术有限公司签署《预售合同》，计划将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司，转让暂定总价为人民币22.62亿元。

　　据办办网了解，该办公楼位于上海市浦东新区南泉北路447号，计容面积约4.8万平方米。

　　3. 绿地正式公告121亿收购中民投董家渡项目50%股权

　　2月14日，绿地控股集团股份有限公司发布公告宣布，公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。

　　资料显示，标的公司主要资产为上海市董家渡项目，位于黄浦区小东门街道616、735街坊。该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中，计容建筑面积约70.19万平方米(其中商办57.5558万平方米，住宅12.6342万平方米);地下建筑面积中，含地下室商业经营性建筑面积11.11万平方米(为地下商业)，地下车库约为32.6万平方米(含5179个停车位)。

　　4. 央行：优化信贷投向和结构 加强房地产金融审慎管理

　　2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开。会议总结了2018年人民银行系统金融市场和信贷政策工作，部署了2019年金融市场和信贷政策重点工作，有众多银行及机构参加了会议。

　　会议要求，要遵循市场发展规律，优化信贷投向和结构，强化金融服务功能，找准金融服务重点，以服务实体经济、服务人民生活为本，进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　5. 2019年上海第一宗商办地花落北盛联合体

　　1月24日下午，上海迎来新年后首宗商办地块出让。最终，这宗位于上海顶级商圈之一的南京西路商圈的商办地块，在3个竞买人经过长达2小时、526轮竞价后，由华润置地、上海北盛企业发展有限公司、万得信息组成的联合体，以总价58.02亿元、溢价率23.05%摘得，并击败新鸿基，以及太古地产与平安不动产组成的联合体。

　　出让信息显示，此次出让的编号为静安区南西社区C050401单元115-12地块，东侧紧邻石门一路，西侧紧邻张园;占地面积0.94万平方米，容积率9.49，规划建筑面积约8.9万平方米。

　　该地块出让条件也十分苛刻。出让文件显示，受让人须按出让年限(商业40年、办公50年)自持建筑面积100%的商业物业及办公物业，且地上、地下部分均须自持，同时不允许任何形式转让(含股权转让)。

　　6. 上海鼓励商办项目改造成养老设施

　　办办网获悉，2月25日上海市委副书记、市长应勇主持召开市政府常务会议，研究鼓励社会力量发展养老服务，促进和规范利用存量资源加大养老服务设施供给。

　　会议提到，为多渠道增加养老服务设施供给，提高存量资源利用效率，本市多部门共同研究制定了《促进和规范利用存量资源加大养老服务设施供给的工作指引》，鼓励利用厂房、商业、办公、社区用房等房屋存量资源改造兴办养老服务设施。

　　7. 静安上海站附近再添一地标商办项目

　　办办网获悉，3月13日上海，金融街控股再现“金融街中心”系产品，并携手丰泰地产投资举行项目战略合作发布会，双方将于上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。

　　该项目位于上海火车站北广场，总面积约49万平方米，整体项目将集住宅、办公、商场、文化、娱乐、休闲设施及公共绿化带于一身，其中办公面积约为22万平方米，占项目总规模超63%，商业部分面积约6万平方米，占项目总规模的18%。 此次合作的一期项目涵盖4栋办公楼，高4至18层，总建筑面积约7万平方米，包括5A超甲级办公楼及精致零售空间，毗连逾1万平方米的大型绿化园林，为租户及客户提供工作、餐饮、休闲的最佳体验。

　　二、2019年一季度上海土地市场

　　2019年第一季度，办办网数据研究中心观察到：上海土地市场放量有所收紧，新增经营性用地挂牌供应47幅，合计出让面积达2,038,827平方米，环比跌幅明显。其中商办用地为4幅，出让面积总数为184,981平方米，环比去年四季度下降9.89%，同比去年一季度下降53.31%。

　　而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2019年第一季度，上海土地市场共成交61宗土地,成交总面积为3,163,638平方米，环比去年四季度下滑27.77%,同比去年一季度增长21.56%;成交总金额为3,711,898万元，环比下滑38.99%,同比增长28.00%。

　　其中，商办用地成交4宗，成交总面积179,048平方米，环比去年四季度下滑29.77%，同比去年一季度下滑57.47 %;成交总金额为1,108,619万元，环比下滑20.31%，同比下滑33.62%。

　　整个一季度上海土地市场，共13个区域有用地成交，其中浦东新区14幅、宝山区9幅、奉贤区8幅、青浦区7幅、闵行区6幅、嘉定区5幅、崇明和松江区各3幅、金山区2幅、静安区、普陀区、徐汇区和杨浦区各1幅。

　　在各个区域中，青浦区7幅地块总计成交112.1万平方米成为本月成交面积最大的区域，而浦东新区以14幅地块总计成交71.59亿元成为本月成交金额最多的区域。

　　三、2019年一季度上海办公租赁市场需求解析

　　1. 企业办公选址区域需求

　　根据办办网数据统计，2019年一季度上海市办公楼租赁市场中，浦东继续领跑各区，成为企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的17.02%，占比幅度环比去年四季度有所提升。排名前四的区域和上季度保持一样，而本季度黄浦在企业寻址区域的热度有所提高，超越静安，从而挤进前五，五大区域的企业需求量超过了整个市场的65%。

　　2. 企业办公选址租金需求

　　在本季度的办公租赁市场中，租金在2-3元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到21.39%，而浦东是这个租金段企业最感兴趣的区域。企业对办公租金的预算环比有所下降，中低价位的办公项目依然是市场的需求主流，均价在5元/㎡·天以上的办公项目的企业客户需求占比明显下滑。

　　3. 企业办公选址户型需求

　　而在租赁户型面积的需求上，中小户型是本季度的市场需求主流，我们可以看到，500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的84.84%，环比上季度有所增长。同时1000平方米以上的大户型需求环比上季度则有所下滑。

　　4. 企业办公选址轨交需求

　　根据办办网热点统计，横跨松江、闵行、徐汇、黄浦和浦东新区五个区域，全长64公里，共设35个车站的上海轨交9号线成为本季度最为热门的轨交需求线路。

　　5. 市场需求主力产业类型

　　在联合办公市场持续扩张的影响下，专业服务业的租赁需求在2019年一季度继续增长，占到整体租赁市场的近三成。而传统的租赁大户金融行业发展需求依然稳定，是本季度办公租赁市场中不可小觑的需求支撑来源。此外，上海的TMT产业、制造业、零售业和健康医疗业良好的发展趋势也积极推动了企业的办公需求，成为租赁市场的需求主力。

　　四、2019年一季度上海办公租赁市场租金走势

　　2019年一季度，上海的办公租赁市场租金整体走势出现疲软，环比2018年四季度，多数区域的平均租金呈下滑趋势，主城区仅有黄浦、长宁和普陀的租金均价逆势上扬。静安和徐汇以5.18元/㎡·天的平均租金再一次并列市场第一，而郊环地区的办公租赁市场依然处于租金洼地，整个上海市场的竞争压力普遍存在。

　　五、2019年一季度上海办公租赁市场供需侧解析

　　2019年一季度上海全市办公租赁需求面积环比2018年四季度增长1.45%，其中，浦东、徐汇、闵行是需求面积最多的区域，三区合计需求办公面积占整个市场的43.01%。在各区域中，宝山区是办公租赁需求面积环比增幅最大的区域，增幅达到8.86%。而在办公空间供应面积方面，浦东、徐汇和闵行也是供应量最大的区域，三区合计供应面积占整个市场的45.31%，嘉定则以6.07%的增幅成为各区供应量环比增幅最大的区域，整个上海市场的办公空间供应面积环比下降了2.1%。

　　六、2019年一季度上海企业空间流向综合指数排名

　　从2019年一季度的上海企业空间流向趋势来看，浦东在供给空间总量、市场供应空间增量、企业需求空间量这三项指标上的优势无可动摇，加上本季度在区域关注度、区域活跃度和专业顾问数这三个指标上同样表现优异，继续稳坐上海企业空间流向指数排名的榜首位置;而徐汇区则在区域活跃度、服务机构数这两项指标上优势明显，同时本季度在企业需求空间量、市场供应空间增量、企业空间成本和区域关注度这四项指标上有亮眼表现，排名第二，榜单排名前9位和2018年四季度保持一致。

　　七、展望2019年二季度

　　展望二季度，增值税税率下调的新政策正式实施，伴随着以稳就业为政策导向的企业大规模减负举措，有利于帮助各类企业阶段性发展扩张，对办公楼市场的存量去化是重大利好，办办网预测上海二季度办公租赁市场的活跃度有望进一步提升。