“城市更新”白皮书

仲量联行 · 2019-06-07 08:21:02

城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。

　　城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国各大城市逐步将目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念正面临着变革。

　　今日，仲量联行正式发布《重构社群关系，激活城市动能》城市更新白皮书。在对当下中国城市更新的新格局和全球城市发展演变趋势的深度剖析基础上，该白皮书从中观视角和社群需求2个维度提出了“城市拼图”理论，并通过“都市再发展”指数模型的构建，为城市更新决策的制定提供了系统化的诊断方案和分析支撑。

　　徐岱雄

　　仲量联行中国区战略顾问部总监

　　“针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。从多样性的重塑而言，如何将城市人文印迹融于现代生活成为区域重焕生机的关键。从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题。基于多年对中国城市的洞察以及国外‘城市更新’经验的剖析，我们认为‘从碎片化思维到整体化思维’以及‘从把握个体化需求到引领社群需求’是当前城市更新的两大关键趋势。”

　　相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战，成片可再利用空间将愈趋稀少。与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新挑战将更多呈现出：

　　1空间上的散点分布特征;

　　2执行时序上的非连贯性。

　　这使得在研究时选取切入的视角尤为重要，忽视整体化考量的碎片化开发策略将影响对区域核心价值的判断基准。也正因此，“融合新老建筑，统筹城市风貌”成为城市更新议题下的讨论热点与难点。

纽约高线公园改造

政府与组织者站在整体视角，跳出“拆与留”的政策，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十个街区的整体联动更新。

波士顿老州议会大厦

老州议会大厦被改造成波士顿地铁橙线、蓝线的上盖及换乘站点出入口，实现建筑个体与现代城市功能的无缝对接。

　　从不同的国际经验中我们发现，跳出针对单体项目的经济价值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，而站在片区整体化发展层面考量，从碎片化思维到整体化思维视角转变，是传承、孕育城市精神的关键基础。

　　城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的城市更新项目所印证。在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。

上海徐汇滨江

　　围绕“文创”主题下的设施、活动、产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群——社群。

　　较之于个体需求，作为群体，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑，对其研究将成为制定未来城市更新发展策略中需求端预测的核心模块。

　　城市的活动难以在一张地图中完整呈现，为了更加系统性地展开城市研究、统筹城市更新，需要突破传统城市地图的局限，对城市进行动态、全面地观察与理解，因此我们在传统地图的基础上引入了“社群”这一概念。研究社群活动实际上深度挖掘了城市中各板块的真实互动情况，是一种多维度衡量的“城市地图”。

　　完整的区域板块属性特征并不仅仅是由一种特定的互动关系所决定，而是在更多维度下与城市其他空间的有机相连。通过甄别城市各板块中社群分布于空间载体的动态关系，可以更好地就城市供给与社群需求的差异进行诊断。因此，通过“传统地图+社群分析”，仲量联行得出了“城市拼图”理论，该理论将区域板块分为需求承接型、混合型和需求外溢型三种类型。(具体请参看白皮书)

　　在诊断城市发展进程中特定区域的各项表现时，拥有一套普适有效并系统性的研究平台尤为关键，在整合的研究模型中进行指标的评估将大幅提升解决城市问题的效率与准确性。因此，仲量联行提出了“都市再发展”指数来评估城市发展中城市供应与人群需求的“匹配度”。