由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告-2

　　纵观2019年，全球经济正在逐步接近金融危机后的景气周期尾声阶段，全球投资者开始积极构建更具韧性的投资组合，以应对当前经济和金融市场的潜在震荡。

　　有鉴于此，CBRE世邦魏理仕近日发布《由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告》，指出中国经济的增长韧性以及与全球经济周期的低相关性，令中国商业地产成为全球资产配置的重要拼图，并建议投资者通过平衡周期性和结构性投资，构建兼具韧性和成长性的投资组合。

　　本周，CBRE将分四篇隆重推出本年度的投资大报告。今天的第二篇，《由“韧”有“遇”—— 韧性策略之周期性投资》着重分析房地产债和写字楼的投资策略。

01 周期性投资

　　投资房地产债和写字楼就像买股票的追涨杀跌?来听听CBRE研究部深入浅出的报告解读吧。

　　CBRE中国区总裁李凌表示：“中国经济的庞大体量和中高速增长将持续创造丰富的商业地产投资机会。一线城市写字楼当下仍将为投资者提供开发、收购等多种周期性投资选择。用韧性发掘机遇，是我们透过迷雾看清市场本质的最佳方式，也是CBRE团队持续进步，为客户创造优越投资成果的秘诀。”

　　02 韧性策略之房地产债

　　债权的固定收益属性赋予房地产债投资较权益类投资更低的风险，在临近周期尾声、市场波动加大之时，房地产债将为投资组合提供更强的韧性。

　　债务重组高峰已至

　　2019-2021年，上市房企境内外到期债券约1150亿美元。2019年一季度全国商品房销售额同比增长5.6%，较去年同期的10.4%明显下滑。4月政治局会议再次强调“房住不炒”，今年房企销售回款仍存较大压力。同时，2018年底上市房企资产负债率接近80%。

　　上述趋势均说明当前形势下房企除了传统的银行融资外，对公司债、ABS、CMBS以及私募债等替代融资具有旺盛需求。

　　较高的固定收益

　　据我们了解，近期国内房企的一些离岸美元夹层融资利率为15-18%。

　　房地产不良贷款的投资机会

　　2018年底，商业银行房地产不良贷款余额预计达855亿元。若将抵押品为房地产的不良贷款全部计算在内则规模更大。由于住宅销售减速且房价上涨动能减弱，2019-2020年房地产不良贷款规模或将继续扩大。2018年起银保监会督促商业银行加大处置不良贷款的力度，不良贷款资产包供给的增加将为相关投资者以较低价格收购提供机会。四大国有资产管理公司以及快速发展的地方资产管理公司是当前投资者获取不良贷款投资机会的主要渠道。

　　韧性策略之写字楼

　　2019年，选择写字楼作为最具吸引力物业类型的投资者比例升至36%。2019年第一季度，写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占比为47%，较去年同期大幅提升21个百分点。

　　但写字楼同时是一个与经济周期关联性较强的物业类型。目前国内大部分城市的写字楼市场正面临租赁需求增长放缓、新增供应高峰冲击、租金增长承压等一系列的挑战。

　　CBRE认为当下的写字楼投资应更具选择性，建议投资者可以考虑以下策略：

　　聚焦短周期内租金持续上涨的城市

　　受内外部经济不确定性和持续供应高峰影响，未来三年国内主要城市的写字楼租金增长总体将放缓，大部分二线城市租金将下跌。但一线城市和华东二线发达城市的租金仍将稳中有升。

　　快速发展的新兴商务区和商务园区

　　城市建设的外扩和地铁轨道的不断延伸促使租户考虑由核心CBD逐渐向选择更多、成本更低的新兴商务区和商务园区搬迁，并推动这些区域内办公物业租金和资本值的上涨。

　　核心区位高品质写字楼开发

　　对于风险偏好较高、资金充裕且期限较长的投资者来说，我们建议可以利用周期尾声市场流动性欠缺、风险偏好降低的时机进行核心区位写字楼的购地开发。

　　CBRE中国区研究部主管谢晨表示：“今年投资者对国内写字楼和房产债等周期性低风险资产的偏好创下4年新高。因其易于管理、现金流稳定、交易流动性强等特点，写字楼在临近周期尾声、风险趋避的趋势下受到众多投资者的青睐。”