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2019年5月商业地产市场月报

CIA · 2019-06-11 11:00:41

2019年4月,商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨,成交规划建筑面积同环比均增长;成交楼面均价同环比均增长。

本期看点

1、宏观环境:

2019年一季度,GDP同比增长6.4%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.0%,增加值占国内生产总值的57.3%。2019年4月,服务业商务活动指数为53.3%。

2、市场表现:

2019年1-4月,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降。2019年4月,商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨,成交规划建筑面积同环比均增长;成交楼面均价同环比均增长。

3、关注点:

企业动态:

万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地

阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙,家居行业整合加速

越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债,本金总额最高为20亿元

绿地G-Super携最大门店首进武汉

新开项目速递:

上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等开盘;


1、宏观环境

经济运行稳定,4月服务业延续良好发展态势

社会消费品零售总额增速放缓,CPI涨幅扩大


✓ GDP与经济结构:2019年一季度,GDP同比增长6.4%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.0%,增加值占国内生产总值的57.3%。

✓ 服务业经济:2019年一季度,批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄;金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年4月,服务业商务活动指数为53.3%。

✓ 消费水平:2019年4月,社会消费品零售总额同比上涨7.2%;2019年4月,CPI同比上涨2.5%,涨幅扩大。

▌GDP与经济结构:经济运行总体平稳,稳中有进,第三产业占比为57.3%,经济结构继续优化

➤经济运行平稳:2019年一季度,我国GDP同比增长6.4%,比2018年一季度下降0.4个百分点,国民经济总体平稳,稳中有进。

➤第三产业增加值同比增长:2019年一季度,第三产业增加值为122317亿元,同比增长7.0%,增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。

图: 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速


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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

▌服务业经济:服务业延续良好发展态势,金融业增加值同比增幅显著扩大

➤服务业商务活动指数:2019年4月,服务业商务活动指数为53.3%,较上月小幅下降0.3个百分点。

图: 2018年1月-2019年4月服务业商务活动指数走势

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➤批发和零售业、住宿和餐饮业:2019年一季度,批发和零售业累计同比增长5.8%,增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%,增幅较去年同期回落1.1个百分点。

➤金融业增加值: 2019年一季度,金融业增加值累计同比增长7.0%,同比增幅显著扩大;金融业增加值占GDP比重为9.0%。

图: 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

▌消费水平:社会消费品零售总额同比增速放缓,CPI同比涨幅扩大

➤消费品零售总额:2019年4月,社会消费品零售总额30586亿元,同比增长7.2%。2019年1-4月,社会消费品零售总额128376亿元,同比增长8.0%。

图: 2013年3月-2019年4月各月消费品零售总额及同比增速

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➤居民消费价格指数(CPI): 2019年4月,CPI同比增长2.5%,增幅较上月扩大0.2个百分点。食品烟酒、医疗保健、等同比涨幅显著,导致CPI同比涨幅扩大。

图:2013年1月-2019年4月居民消费价格指数(CPI)走势

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com


2、市场数据

写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降

商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨,成交楼面均价同环比均增长


✓ 需求:2019年1-4月,写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。

✓ 供应: 2019年1-4月,写字楼新开工同比增速扩大, 商业营业用房新开工同比下降。

✓ 租金与空置率:2019年一季度,多数城市优质写字楼空置率环比上升;多数代表城市优质零售物业首层租金环比上涨。

✓ 土地市场:2019年4月,商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨;成交规划建筑面积同环比均增长;成交楼面均价同环比均增长。

▌全国成交:1-4月,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降

➤写字楼:2019年1-4月,全国写字楼销售面积为945万㎡,同比下降12.4%,较2019年1-3月的降幅扩大1.3个百分点。

➤商业营业用房: 2019年1-4月,全国商业营业用房销售面积为2579万㎡,同比下降8.8%,较2019年1-3月的降幅扩大1.9个百分点。 

图: 2010年-2019年1-4月全国商办销售面积及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

▌全国投资:1-4月,写字楼投资额同比下降,商业营业用房同比下降

➤写字楼:2019年1-4月,全国写字楼开发投资额为1607亿元,同比下降2.4%,较2019年1-3月的降幅收窄0.2个百分点。

➤商业营业用房:2019年1-4月,全国商业营业用房开发投资额为3510亿元,同比下降9.8%,较2019年1-3月的降幅小幅收窄0.1个百分点。

图: 2010年-2019年1-4月全国商办开发投资及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

▌全国供应:1-4月,写字楼新开工同比增速扩大, 商业营业用房新开工同比下降

➤写字楼:2019年1-4月,全国写字楼新开工面积为1921万㎡,同比增长26.2%,较2019年1-3月的增幅扩大8.4个百分点。

➤商业营业用房:2019年1-4月,全国商业营业用房新开工面积为4869万㎡,同比下降5.4%,较2019年1-3月的降幅扩大3.1个百分点。

图: 2010年-2019年1-4月全国商办新开工面积及同比增速

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com

▌商办土地:商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨,成交规划建筑面积同环比均增长;楼面均价同环比均增长

➤推出:4月,商办用地推出2118.5万㎡,同比增长36.2%,环比增长85%。

➤成交:4月,商办用地成交1518.6万㎡,同比增长9.2%,环比增长48.7%。

图: 2013年-2019年4月300城商办用地推出及成交面积

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➤楼面均价:4月,商办用地成交楼面均价为2214.8元/㎡,同比增长6.2%,环比增长6.9%。

➤溢价率:4月,商办用地平均溢价率为11.7%,较上月增长3.7个百分点,较去年同期上涨5.3个百分点。

图:2013年-2019年4月300城商办用地楼面均价及溢价率

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数据来源:CREIS中指数据,3Fang.com


3、关注点


✓ 企业动态:

万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地 

阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙,家居行业整合加速 

越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债,本金总额最高为20亿元 

绿地G-Super携最大门店首进武汉

✓ 新开项目速递:上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等项目开盘

▌万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地

5月8日,万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点,落地北京丰台科技园万达广场。

商场数字化,打造智慧广场


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作为“商场数字化”的首次尝试,北京丰台科技园万达广场融合强势IP、多种智能互动设备和底层数据分析能力,实现了“新业态能引客,新手段细分流,让消费更精准,让体验更贴心”的效果。

中指点评

万达广场内的商家借助腾讯智慧零售的“七种武器”(公众号、小程序、移动支付、社交广告、企业微信、云计算、泛娱乐社交IP)以及各种智能互动设备为商场的线下零售赋能,不仅提高了消费者的消费体验,更是打造了商场数字化的应用范例。

▌阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙,家居行业整合加速

5月15日,红星美凯龙(601828.SH)发布公告称,公司控股股东红星控股成功发行可交换债券,以43.594亿元人民币被阿里巴巴全额认购。

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中指点评

此次双方合作,将充分发挥各自优势,红星控股作为全国领先的家具建材及家居商场综合服务商,拥有线下零售优势,而阿里在新零售领域拥有先进的经营理念与技术优势。双方强强联手,优势资源互补,加速了家具行业整合。

▌越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债,本金总额最高为20亿元

5月15日,越秀地产股份有限公司发布公告表示,该公司间接中国附属公司广州市城市建设开发有限公司(发行人)获证监会批准公开发行住房租赁专项公司债券,本金总额最高为人民币20亿元,将分期发行。

首期发行的债券分为两个品种

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中指点评

当前金融政策收紧,导致融资难,融资贵,企业融资受阻。此次越秀地产附属公司拟发行的住房租赁专项公司债,拓宽了公司的融资渠道,补充了企业发展所需的现金流,同时也为行业中其他企业的融资活动提供了参考和借鉴。

▌绿地G-Super携最大门店首进武汉

5月31日,绿地G-Super2019年第一家门店落子武汉,面积达6300㎡。依靠中心城区的地理位置和便利的交通,辐射江岸区周边153万常住人口,预计为其中高端家庭带来“可逛、可买”的多样化时尚购物新体验和亲子互动社交空间。

G-Super中生鲜面积占50%,还有30%左右的区域为餐饮区,涵盖了活鲜、日料、简餐、小吃、果汁等8个档口。 

G-Super武汉店有1746㎡空间由绿地旗下商业创新平台——生活荟管理,引入了动漫娱乐、服饰眼镜、居家宠物、养生医馆等业态

中指点评

在新零售行业充满不确定性的一年,G-Super绿地优选持续推进优化运营、稳步拓展,依托绿地海外布局及贸易港平台的资源优势,着力发展线上小程序到家服务,打造线上线下全渠道的消费闭环。给消费者提供全新的消费体验和高品质服务。

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