迈点网

观点指数 | 五月联合办公市场报告

观点指数 · 2019-06-15 08:25:13

在分化局势中,联合办公的头部企业仍然凭借着较强的抗风险能力前行。

观点指数 近几年来,“规模”一直是联合办公领域的第一诉求,彼时企业融资、并购、对标竞争等动作不断,进击资本市场的呼声更是此起彼伏。但经济环境的下行以及市场流动性的收紧,使得行业自去年第四季度以来,经历了一轮低谷期。

关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出,大环境的压力,迫使联合办公在某种程度上进入沉淀调整期。显然,过去跑马圈地、快速扩张的节奏已经不是合适的生存状态,取而代之的关注点是收资平衡、盈利、稳扎稳打。

不过,在分化局势中,联合办公头部企业仍然凭借着较强的抗风险能力前行。

2019年前5月,纳什空间、优客工场、氪空间等都有相应的融资动作,项目的布局也有了新的进展。

低潮与分化

作为写字楼市场的衍生领域,联合办公的供应来自于办公楼的投资进展。以往的数据显示,近来办公楼单月投资额已不复2017年年中788亿元的高位;自2018年4月份,办公楼单月投资额同比增速连续出现了负值。今年4月,全国办公楼投资额为445亿元,为20余个月中的最低值,仍处于负增长。

1-1.jpg

数据来源:观点指数整理

从供需角度看,部分城市过高的空置率拉低了写字楼整体开工投资的积极性;而存量的累积,正好给联合办公获取场地的机会。相关数据显示,2018年共享办公在国内写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,均较2017年有明显增长。

但据观点指数统计,目前各城市的联合办公市场份额已出现了分化的格局。

具体而言,北京仍是联合办公竞争的主战场之一,市场份额为31%。办公科技的革新、就业人口结构的变化等因素,带来了工作场所需求的转变。过去三年,在资本的助推下,北京联合办公业态的存量面积规模增长了8倍。

北京的联合办公集中于CBD及周边、中关村、上地、望京,受租金价格高企的制约,该业态在北京甲级写字楼的租赁面积占比显著低于上海。过去三年,联合办公企业不得不把拓展目标瞄准低品质写字楼、购物中心等物业。相较于传统办公,北京联合办公有向商圈周边倾斜的趋势。

进入2019年,由于行业整体环境陷入低潮,联合办公企业于上海、北京的布局都有所减缓。但作为众多企业的重仓地,上海目前总体的市场份额仍最高,达33%,网点主要集中于老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈。在该城市中,共享办公占写字楼面积达3.5%,已成为亚太地区最大的共享办公市场。

此外,在其他一线城市中,深圳、广州联合办公业态的市场份额分别为4.5%、2.5%。而于二线城市中,成都的市场份额超过了深圳,杭州、西安等城市则超过了广州。由此可见,虽然一线城市的联合办公体量占比71%,但往低能级城市下沉的趋势,仍得到一定程度的呈现。

1-2.jpg

数据来源:观点指数整理

许多中小企业对联合办公仍有较大需求,而大型企业虽然不会用联合办公空间替换北京或上海的传统办公室,但他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式,建立分支办公场所,这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。

今年以来,部分联合办公企业提及布局时,都表示将进一步涉足部分二三线城市。例如,ATLAS寰图就于月内新拓了西安项目,而优客工场提及将集中落地8家新社区,落地的城市就包括成都、常州、宁波、青岛、南京等二三线城市。

融资急纾困

经过两三年的成长,联合办公目前还未能找到成熟的经营模式;该业态换租成本低、租期不稳定、客群的属性虽然决定了其较为灵活的租赁方式,但同样面临着市场波动性较大的风险。

由于联合办公业态还未步入稳定期,融资就成为了企业维系生存的关键一环。今年前5月,流动性相对于去年下半年有所改善,业内多家龙头企业也推动着自身的融资进展。据观点指数统计,1-5月份,纳什空间、优客工场、氪空间等总共获得了14亿元的融资额度,相比于去年同期的10.1亿元,增长了38.6%。而且,融资方式也呈现出多样化的特点。

1-3.jpg

其中,股权融资依然是企业资金输血的主要途径。4月份优客工场获得了星牌集团旗下龙熙地产2亿元的战略投资;这是星牌集团对优客工场的第三次投资,也是优客工场D轮后的战略融资。

而5月份,在经历了诸多负面消息之后,氪空间也迎来了IDG资本、歌斐资产、逸星资本的联合领投,额度为10亿元。据悉,此次融资是氪空间历史上单笔金额最高的一次融资,所获资金将用于进一步推进新战略的发展实施。

除此之外,3月份,纳什空间联合办公领域首单ABS获批,则为行业的融资开辟了新的路径。该ABS名称为“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”,优先级为AAA级,获批额度为2亿元。项目由渤海汇金证券资管作为资产支持证券的承销商和管理人。

值得注意的是,与一般以实物做抵押资产不同,纳什空间此次发行的ABS,是以租赁租金作为支持资产,也即利用预期租金作为融资的筹码。这对于轻资产运营的纳什空间来讲,更有利于资金的配置与周转。

ABS较为注重基础资产的质量,虽然融资成本高于同等级的信用债,但如果企业的资产评级高于主体评级,仍能够实现较低成本的融资。另一方面,资产证券化对于企业在融资的同时,也起到保持资产负债率的作用。

总体而言,行业的集中度也在融资中有所体现。2018年,国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元,在行业中占比超过九成。

进入2019年,联合办公的融资集中于龙头企业中。

资本的呼唤

获得资本助力之后,“上市”就成为了被提及的关键词。而与上市传言产生交集最频繁的主体,要数优客工场与WeWork等企业。

今年2月份,有消息称优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市,并寻求30亿美元估值。据知情人士透露,此前优客工场曾考虑在香港上市,但后来将目标改为纽约。目前,优客工场已聘请花旗集团和摩根大通开展相关工作,最早将于2019年三季度在纳斯达克上市。

无独有偶,4月份,WeWork宣布在美国提交上市申请,可能将成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO。而近日,据外媒报道,WeWork正与银行就其首次公开募股之前安排27.5亿美元信用额度进行谈判,推动IPO进展。

1-4.jpg

但在追逐资本市场的同时,联合办公业态的盈利问题仍然困扰着企业。例如WeWork,2018年其营业收入约18亿美元,净亏损19亿美元,亏损额度进一步放大。

而盈利问题叠加经济下行周期等因素,部分企业今年以来调整了布局的节奏。数据显示,一季度,北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相比,活跃度大幅下降。在此期间,中资运营商基本没有在北京开新店,发展转为维稳策略。

此前两年,优客工场开启了频繁并购。据观点指数统计,2018年,联合办公大型并购交易达8笔,优客工场就占了里面的7宗。但今年以来,该企业放缓了并购的脚步,创始人毛大庆更发布文章称:“到眼前的节点,我也已开始考虑放慢一点,扎扎实实地步入规模效应后的长尾效应阶段。”

而向来对标WeWork的氪空间,近来则很少提及规模。在获得10亿元的融资之后,原投资人歌斐资产合伙人王雪泉进入氪空间担任CEO。此前他对外表示,氪空间不是简单地做规模,在策略上、战略上更关注的是盈利,赚钱是商业地产的本质。这转变了其此前“规模第一、效益次之”的认知。

但缓步并不代表止步,近月来,头部企业仍然在扩大布局。

1月份,优客工场宣布进驻新加坡“华尔街”珊顿道,这是它在新加坡的第三个社区。此前,优客工场已在新加坡布局纬壹科技城社区、新达城社区两个项目。

5月份,消息称优客工场将集中落地8家新社区,落地城市包括成都、广州、常州、新加坡、宁波、北京、青岛、南京,新开面积达3万多平方米。据统计,截止今年5月,优客工场已在全球44 座城市布局了200余个联合办公空间,会员数超过了30万。

此外,WeWork也于3至4月份宣布进驻武汉、广州;ATLAS寰图也新拓了深圳、西安等项目。

评论