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行业点评 | 房地产融资渠道多元化,流动性回暖

恒大研究院,东海证券研究所 · 2019-06-27 09:13:08

从流动性层面来看,“松紧适度”的货币政策对行业的支撑已初步呈现,如开发端房企融资体量上升和成本有所下行,以及消费端房贷利率下行和放款速度加快等。

    2019年“松紧适度”的货币政策对行业的支撑已初步呈现。对于2019年的货币政策,今年政府两会工作报告将去年“货币政策保持稳健中性”改为“稳健的货币政策要松紧适度。”删除了“中性”字眼,增加了“松紧适度”,意味着货币政策将根据实际供需情况或适度放松或严格控制,但总体走向更加积极。

  对于房地产行业而言,虽然在两会中提出“总体方针不变严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款”;但目前从流动性层面来看,“松紧适度”的货币政策对行业的支撑已初步呈现,如开发端房企融资体量上升和成本有所下行,以及消费端房贷利率下行和放款速度加快等。2018年末房地产资金信托余额26,872.7亿元,占比总信托余额14.18%,较2017年提高0.76pct,同比增速为17.12%。

  开发端:推进多元化融资渠道

  近年房企资产负债率不断上行,2018年末达到近13年以来新高。截至2018末,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,房企负债率持续攀升,整体负债率达到79.7%,较2017年提升1.6pct,是自2005年以来的最高点。而造成整个行业杠杆率攀升至历史高位则主要源于供给端的压力,也就是土地市场紧张下拿地成本高企,以及高杠杆下房企融资监管的趋严。房企在追逐高利润的同时势必要增加周转速度,而高周转则倒逼高杠杆的出现,从而形成了一个无线循环的闭环。

  高负债压力+房地产传统融资信贷端口的缩紧,则迫使房企纷纷寻求更加多元化、成本更低的新兴融资渠道如境外债等。在中央“去杠杆-稳杠杆”的核心调控逻辑下,行业传统融资渠道监管趋严,各房企纷纷由银行开发贷转向公司债、境外、ABS和中票等多渠道融资。融资结构上,随着金融监管体制的完善化,传统的股权融资占比逐年下降,而境内、外债权融资以及新兴的资产证券化模式占比逐年大幅提升。截至2018年,股权融资、境内、外债、永续债、资产证券化分别占比1.5%、57.9%、33.6%、2.4%、4.6%,分别较2017年变动-7.5pct、-0.7pct、10.1pct、-3pct、1pct。

  具体来看,2015年公司债首次对房企大幅开放,2015、2016年行业境内发债高达4668、8094亿元,同比分别增长985%和73%。但随着相继而来的发债标准趋严,2017年行业发债金额骤减至2,519亿元,房企融资目标转向境外。2017、2018年境外发债分别约折合人民币3,129亿元、3320亿元,境外融资同比分别增长226%、6%。然而受到信用评级以及品牌效应的约束,无论是境外债、公司债,还是2017年以来兴起的主流融资渠道ABS和中票均呈现向大中房企倾斜的趋势,市场影响力和声誉较弱的中小型房企在融资渠道拓宽上仍受到一定阻力。

  图:目前我国房企16种融资渠道汇总

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  购房端:按揭利率回落,刚需购房较为乐观

  长短期国债收益率的利差自2018年至今年持续扩大,可见市场去杠杆-稳杠杆成效显著。我国经济目前处于U型底部回升阶段,进入2019以来宏观调控继续逆周期调节,而“去杠杆-稳杠杆”目标初步完成后,货币供应从收紧转为适度宽松。

  整体来说,目前经济基本面持稳,市场资金面中性向松,以“稳健的货币政策要松紧适度”为导向,从2018年的“宽货币紧信用”逐步转入“宽货币宽信用”。当然为防范经济扩张期的未知风险,银行贷款融资仍持相对理性谨慎态度,倾向差别化发放。虽然房地产市场调控周期持续延长,但在当下市场去库存弱化,新一轮地产补库存周期开始,土地供给回暖下,也将利好地产投资金融信贷流动性。

  按揭利率自2014年以来持续下行后,2017年下半年开始上扬,至2019年初以来随着信贷松动呈回落趋势,拐点或已出现。2019年3月个人住房贷款加权平均利率为5.68,较2018年末回落7bp;其中全国首套房平均按揭利率5.56%,连续4个月下行,而且较2018年10月的最高点下降15bp。

  此外,据不完全统计,2019年1-4月共计有138家银行下调了房贷利率。由按揭利率的稳健下调可见,在今年年初确立的稳健宽松的货币政策下,宽货币逐渐向宽信用传到,按揭贷款作为银行偏好优质资产自然也吸引了部分资金的流入。同时房贷利率的松动也与2019年3月“小阳春”以来的销售回暖相辅相成,我们预计拐点或已出现,2019年下半年按揭利率继续稳步下行趋势的可能性较大,或将进一步改善疲软的供需市场。

  分城市能级来看,一线城市房贷利率小幅回调,大部分热点二线城市房贷利率处于持续下调区间。据融360大数据研究院监测的35个大中城市中,2019年3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大,同比下降了46个BP至基准水平(4.90%),超越上海成为全国首套房平均利率最低的城市;其次是福州和天津,下调幅度也超过了30个BP。4月以来,深圳、广州、杭州、南京、宁波、郑州6个城市连续下调房贷利率。

  总体而言,大部分人口净流入增加、刚需购房压力较大的热点一二线城市,进入今年以来都进行了不同程度的首套房贷利率下调。此举符合央行一再强调的商业银行要落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求的导向,是正常理性的回归。

  此外,从住房贷款余额增速来看,受信贷收紧影响2017年整体呈下滑趋势,至2018年末开始企稳,整体流动性仍在。2017年、2018年新增个人住房贷款余额均为39,000亿元亿元吗,2018年贷款余额增速为17.8%,较2017年下滑3.6pct,较2016年末最高点则大幅下滑20.3pct。截至2019Q1,贷款余额累计269,700亿元,增速持稳在17.5%。而从占比上来看,个人住房贷款余额占比各项贷款余额则持续提升中,从2013年左右的12%增至2019Q1的19%。

  虽然自2016年以来大体上呈现下滑趋势,但18年下半年以来按揭贷款增速降幅在逐步收窄,再加上今年政策上倾向“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,后续首套按揭政策或有改善机会。如近期银保监会近期关于去杠杆的提法从“居民家庭的杠杆率需要降低”转变成了“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”,充分说明按揭政策收紧的同时由于刚需仍在,房地产有正常发展的需要,关于购房端的资金流整体还是较为乐观。


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