上海、杭州、南京、武汉房地产市场

与城市建设齐头并进的还有各地房地产市场，第一太平戴维斯近日发布上海、杭州、南京、武汉四大城市第二季度市场回顾与展望，直击上半年市场最新动向及未来趋势。

上海

甲级写字楼市场

核心商务区季内净吸纳量共计约10.9万平方米，环比回升24%，同比下降72%。其中浦西次级商务区贡献了65%，而浦西核心商务区继前三个季度连续录得负吸纳量之后，本季度有所改善，录得18,800平方米吸纳。

非核心商务区写字楼空置率环比下降3.6个百分点至30.3%。浦东前滩和后滩板块平均写字楼出租率有较大改善，尽管较其它非核心板块而言依然存在差距。

零售市场

第二季度全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.8元。核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.1个百分点至6.8%；非核心商圈空置率环比下降0.2个百分点至7.8%。

奢侈品市场仍然保持乐观态势，标杆项目引入众多新品牌，尽管拥有这类优势的开发商数量非常有限。另外多项政府举措包括税收减免和鼓励零售商品牌创新将给消费者市场带来更多信心。

住宅租赁市场

第二季度全市平均空置率上涨0.2个百分点至14.9%。服务式公寓空置率环比下降1.0个百分点到16.8%；小业主公寓空置率环比上涨1.7个百分比到14.7%；别墅空置率方面则环比上升1.4个百分点至9.9%。

跨国公司正在削减外籍中层雇员，下调租房津贴，降低携子女随迁的外籍管理人员比例，而留在上海的外籍管理人员也面临削减居住面积或搬至次一级住宅项目的考量。

住宅销售市场

2019年上半年上海住房市场维持了相对平稳的政策环境，供应及需求较为匹配，商品住宅价格稳定，在价格稳定的加持下，相对温和的政策环境或将持续至下半年。

一手高端市场供应方面，2019年下半年预计将有大量新增供应，十余个单价十万以上的项目，共计3,000多套高端住宅入市。其中，苏州河沿岸及陆家嘴滨江仍为热门板块。

投资市场

国际投资者仍对上海市场保持积极兴趣，二季度完成约78%的成交。境外买家主要关注位于次级商务区项目。

随着越来越多改造项目的推进，这一投资策略存在的痛点愈发引起投资者注意。例如改造工程如果延期将影响收益率，另外卖家常常将改造后的价值测算到售价中，导致买家实际回报率有限。

杭州

甲级写字楼市场

新增办公面积有限，办公市场走势稳健，去化以现有项目为主。截至2019年上半年，市场平均租金约人民币每平方米每天5.2元，较去年底下跌0.7%。其中，优质项目租金价格坚挺，但部分小业主已主动调低价格争取租户入驻。

16%的甲级写字楼市场空置率在二线城市仍属较低水平。目前市场主要的租赁需求来源于保险公司、专业服务类公司、国企以及房地产行业公司。联合办公行业的扩张速度在2019年有所减慢。

零售市场

新的零售概念科技仍持续注入杭州零售市场，但整体商业租金涨幅及入驻水平却并未因此有特别表现。截至2019年上半年，市场平均租金约人民币每平方米每天18.3元，较去年底上升0.8%。

截至2019年上半年，零售市场空置率约8.7%，较去年底下降0.6个百分点。很多购物中心通过引入互动性体验活动或者新型零售商提高客户用户体验，实现差异化。另外，能源车等高科技产品的展示厅也纷纷入驻商场，为购物中心带来科技元素。

南京

甲级写字楼市场

市场活跃度趋缓，截至2019年上半年，市场平均租金约人民币每平方米每天4.9元，较去年底下降2.0%；空置率则由去年年末11.0%上升至14.8%。受宏观经济波动影响，金融行业受影响较大。此外，亦有部分企业为控制成本取消搬迁计划或缩小办公面积。

从区域来看，随着国金中心的入市，河西区域写字楼格局和档次进一步提升，对传统核心区域新街口形成较为明显冲击。由于硬件标准提升及租金优惠，部分客户外迁趋势愈发明显。

零售市场

南京商业表现相对平稳。截至2019年上半年，市场平均租金和空置率分别下降1.0%和0.4个百分点。其中，备受瞩目的项目华采天地在第二季度入市，填补了河西CBD商业上的短板，在餐饮业态方面吸引到较大量的客群。

近年，由于新项目多在新兴商圈落成，核心商圈可建设空间有限，更多的是以升级改造和业态调整为主。而儿童和体验业态在南京越发受重视，比如室内动物园Zoonana和儿童品牌奈尔宝的入驻，未来还有海洋动物乐园G.ZOO World，业态丰富度不断提高。

武汉

甲级写字楼市场

受宏观经济疲软影响，2019年上半年全市甲级写字楼净吸纳量同比下降80.3%，仅录得2.1万平方米。截至2019年第二季度，空置率录得34.2%，较2018年末上升1.0个百分点。

传统金融，信息技术行业及第三方办公运营商为上半年武汉甲级写字楼的主要需求来源，而内资企业依然是市场去化的主要贡献来源。值得一提的是，上半年大部分新增需求来源于现有租户的扩租需求，其次为升级需求。

 预计下半年市场需求会有所回暖，但全市空置率仍然将徘徊于30%以上的高位，租金仍处于下行通道。第七届世界军人运动会将在四季度开幕，预计部分未来供应项目受停工影响将延迟入市。

零售市场

全市购物中心首层平均租金表现平稳，截至2019年第二季度，租金水平环比微幅上涨0.3%至每平方米每月330.8元。季内多个项目进行品牌调整，空置率环比上升0.3个百分点至6.2%。

首店经济持续在武汉零售市场“飘红”，品牌选址多集中于新开业项目以及运营成熟的地标型零售项目。G-Super超市、理想ONE电动汽车、Meland Club、意大利手工品牌Boccadamo、轻奢女装品牌BESIONIA、英国设计师品牌Bora Aksu以及钟书阁等品牌都开出武汉首店。

网红茶饮持续扩张，季内录得乐乐茶、奈雪の茶开出新门店，喜茶落地武汉首家热麦店。而线上品牌也正加快线下拓店步伐，唯品会连开两家门店，内外开设武汉首家线下实体店。