2019年产城30强解读

　　在对 2019 年产城运营商研究之际，克而瑞坚持采取 6 大硬核数据——进驻城市数量、布局园区数量、园区竣工面积、园区销售收入、园区租赁收入、园区服务收入，剖析行业及企业发展。

　　注：对布局园区数量这一指标口径，物流园、商贸园、纯写字楼及商办楼等被剔除在外，聚焦于产业园区、工业园区、产业新城、产业市镇、产业综合体等具备强「产业成色」的项目。对开发园区竣工面积(剔除住宅、商业、公寓等)这一指标口径则作出「一加一减」调整。一方面，做加法，将企业代为运营管理的园区建筑面积明确纳入指标口径中;另一方面，做减法，对仅进行开发代建的园区竣工面积，从指标口径中予以剔除。

　　榜单解读

　　2019 年全国产城发展运营商 30 强榜单详解

　　01 榜首易主，三强洗牌

　　虽然产城行业头部企业领先优势拉大，但竞争也愈演愈烈，2019 年产城运营商头部企业震荡洗牌，联东集团夺得榜首，中电光谷、临港集团步入 3 强。

　　联东集团开启「攻城拔寨」，夺得榜首。用「攻城拔寨」来形容 2018 年的联东再合适不过，尽管近几年在一、二线城市很难获取一手用地，但随着各地产业招商和工业投资陷入低谷，地方政府纷纷希望通过联东整合地方产业、导入外部产业。据克而瑞统计，联东在 2018 年共计上市项目超过 140 个，在整个大行业进入存量时代后还能获得如此瞩目的成绩，拔得头筹可谓实至名归。

　　中电光谷轻重结合、业绩突破，跃居第二。2018 年作为中电光谷推进转型的第 4 个完整年度，在加速向「新产业综合服务商」转型以及向轻资产运营的方向倾斜中，园区实现营收 30.01 亿元，其中运营服务和园区租赁两项年报公布收入占比达到 44.6% ;产业服务收入达到 11.54 亿元，使得业绩获得重大突破，开始摆脱了对销售型物业的依赖。

　　临港集团资产重组、稳健上升，步入前三。拥有着 30 多年园区运营经验的临港集团，除了承担浦东临港地区开发建设以外，还扮演着升级、整合上海产业结构的重任。随着 2018 年斥资约 182 亿元人民币，购入上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产，形成了临港、漕河泾、新业坊三大品牌，优质产业资源的不断导入，让临港集团产城业务稳健上升。

　　02 清控科创、荣盛产业新城首进前 10

　　随着将「开发建筑」及「运营管理」共同纳入园区建筑面积统计指标口径中，以「轻资产」立身的清控科创，成为 2019 年产城发展运营商研究的一匹黑马。这家「以轻带重、轻重并举」的产城运营商，源于清华、国营背景、民企思维，携带着清华系这类强 IP 资源，在全国布局时深受各地青睐，尤其是二三线城市政府。截至 2018 年底，已实现在全国布局 25 个城市、47 个项目，园区建筑面积和产城运营收入两项指标的突破，使得清控科创进入前 10 、夺得第 9 名。

　　荣盛产业新城，截至 2018 年底，公司实现营业收入 563.68 亿元，同比增长 45.64% ，其中，产业园收入达到 33.59 亿元，同比增长 113% 。作为廊坊出身的大型房企荣盛转型产城业务的重要板块，荣盛的转型，并不是偶然;曾在十多年前的河北操盘过工业地产，因此在近年转型产业道路上，荣盛产业新城更懂产业，更懂政府、更懂合作方，这点在兴隆项目上体现得淋漓尽致。更难能可贵的是，荣盛所打造的产业新城并不开发住宅业务，而是与住宅彻底的剥离，更能体现产业运营的弥足珍贵。

　　03 9 家产城运营商名次有所上升

　　电子城集团、北大资源、东湖高新、中关村发展、中新集团、浙大网新、深投控、鸿坤产业集团、金地威新 9 家产城运营商在本次榜单中名次均有所上升。

　　9 家企业中北大资源在本榜单中名次提升了 11 位，位居名次提升之首;随着今年将其代为运营管理的园区建筑面积明确纳入指标口径中，北大资源在园区建筑面积上有重大突破。作为一家管理资产规模超过 1000 亿的校办企业，北大资源在 2018 年提出着眼于「科创产业服务商」的全新定位，更是以城市运营的思维去协同地方政府量身定制符合当地城市和产业发展规律的项目，当然这一战略在 2019 年是否能取得更大的新突破，还需要接受行业、市场、客户 3 方检验。

　　金地威新实力取得突破，在于其以减法作为加法、「韧性」自持，以「今年拿不到园区项目，今年就没干，以不做其他业务板块」的减法思路，不仅没有去争夺更多厂房销售层面的政策，反而打开了当前产业园区退出逻辑下最具想象空间的一面——「自持运营」。在这一思路下，2018 年 4 月金地威新·嘉定智造园交付，2018 年 10 月金地威新·闵行科创园交付，2018 年 11 月金地威新·松江智造园交付，2019 年 1 月金地威新·宝山制造园交付，实现了「 2 年开发 4 个全自持项目，1 年租赁去化 18 万方，闵行科创园单个项目开园出租去化 80% 」的丰收业绩。

　　04 东久中国、新建元首次入选 30 强

　　东久中国依托背后华平投资集团强大的资金扶持，入驻国内短短 5 年间就已布局、落地 19 个产业园区项目，更是通过自持或自有基金持有来运营园区，可以说得上是「新进产业园区领域也能后来居上」的典型企业。

　　新建元作为进军房地产金融和新兴产业的两大业务平台，新建元的城市开发属性爆表，所持有的资产和产业资源数不胜数，作为政府的平台公司，同时又具有敏锐的市场嗅觉，两相结合，相信能走的更远。

　　2019 年全国产城发展运营商创新榜单解读

　　随后发布的 2019 年全国产城运营发展创新榜中，5 家企业被评选入榜。其中：

　　恒生科技园创新金融服务，与建设银行合作推出企业版「余额宝」的金融产品，体现了其园区运营方面的软实力。

　　新疆创博将工业园区打造成文旅项目，6 个月完成改造开园运营，3 个月打造成为网红项目。为工业园区改造产业园区提供了一个非常好的样本。

　　金科产业致力于创新「五位一体」的招商模式、矩阵招商网络，资源辐射全国。同时打造全生命周期综合性服务平台，为招商运营发力。

　　新建元控股作为地产老兵，产业新贵，另辟蹊径，以发展与制造业相配套的服务 KPO 为方向，布局相关产业。

　　荣盛产业新城紧抓「产业新城」和「高铁新城」两大产品线。聚焦 PPP 模式创新，敢于剔除住宅业务，纯粹做产业。

　　2019 年全国产城发展十大优秀产业园区案例榜单解读

　　为了给业内提供一些可参考学习的标杆性项目，今年新增评选了 2019 年十大优秀产业园区。金地威新·闵行科创园、临港新业坊•源创、保集 e 智谷、张江国创中心、启迪漕河泾(中山)科技园、金桥万创中心、深圳星河 WORLD 、碧桂园·潼湖科技小镇、武汉创意天地和荣盛产业新城·兴隆园区强势入榜。这十个产业园区都是克而瑞产城研究院在通过对多个项目实地调研，多渠道了解一线操盘经验后精心挑选出来的。相信不论是在园区选址、产业定位还是在租售模式、招商运营、产品溢价上来说都非常具有借鉴性意义。

　　大数据剖析企业实力

　　通过六大指标，对选择的 38 家重点企业进行分析，得出下述结论：

　　加速布局扩张：落地项目谨慎，两极分化明显

　　进驻城市数量：企业入驻布局依旧并轨同行。但地缘深耕成型，先行者外向扩张加速。

　　在 38 家重点企业中，「地缘深耕」为首要特征，16 家企业城市地缘性布局特色显著，截至 2018 年底入驻城市不超过 5 个;此外，部分行业先行者已蓄力成型，对外扩张加速，除了布局长三角、京津冀、粤港澳这些传统产业强势区域外，开始向以武汉为首的中部地区、以成渝为首的西部地区落子。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年累加布局 355 个城市，比 2017 年累加多进入 46 个城市;其中，进驻 2 - 5 个城市的企业约占 1 / 3 ，进驻 2 - 10 个城市的企业占比过半。此外，2018 年，进驻「 1 个」城市的企业数量和进驻「 5 - 10 」区间个城市的企业数量较 2017 年均增加了 1 个，进驻「 20 个以上」区间城市的企业数量较 2017 年增加了 4 个，进驻「 10 - 20 个」区间城市的企业数量与 2017 年持平，但进驻「 2 - 5 个」区间城市的企业数量较 2017 年下降了 4 个。

　　布局项目数量：虽外向扩张加速，但仅进城市不落项目，园区数量增加不显

　　部分企业打着落项目的口号，明面上和政府签约，但最终或因资源、或因资金、或因产业导入等各种问题，很难短时间内实现项目落地;因此较 2017 年相比，落子项目增幅仅有 6% ，不过从侧面来看，也比较能说明现在企业投项目的谨慎和稳健。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年企业布局项目总数约 734 个，比 2017 年增加 42 个项目，增长 6% ;其中，布局项目总数在 10 - 20 个的企业约占 1 / 3 ，在 5 - 50 个的企业占到 3 / 4 。此外，2018 年布局项目「小于 5 个」、「 10 - 20 个」和「 20 - 50 个」3 个区间的企业数量较 2017 年分别增加了 2 个、2 个和 4 个，布局项目「大于等于 50 个」 区间的企业数量与 2017 年持平，而布局项目在「 5 - 10 个」 区间的企业数量较 2017 年下降了 6 个。

　　项目竣工面积：竣工建面突破 1 亿大关。头部企业贡献增量多，两极分化成常态

　　截至 2018 年，联东 U 谷、中电光谷、华夏幸福、临港集团、亿达中国仍在第 1 梯队深耕迈进;整合启迪、协信双边资源的启迪协信竣工建面突破 500 万 ㎡ 能级大关，跃入第 1 梯队。与此同时，两极分化成常态，2 / 3 的企业园区竣工建面不足 200 万 ㎡ ，开发乏力倒逼企业轻重并行，部分企业深耕园区重运营。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年共竣工面积突破 1 亿 ㎡ ，比 2017 年项目竣工面积增加 1866 万 ㎡ ，增长 22% ;其中，项目竣工面积在「 100 - 200 万 ㎡ 」区间的企业数量约占 1 / 3 ，项目竣工面积在「 100 - 500 万 ㎡ 」区间的企业数量占比一半以上。此外，项目竣工面积在「 200 - 500 万 ㎡ 」和「大于 500 万 ㎡ 」 2 个区间企业数量较 2017 年分别增加了 2 个和 1 个，项目竣工面积在「小于 50 万 ㎡ 」和「 50 - 100 万 ㎡ 」 2 个区间企业数量较 2017 年基本持平，项目竣工面积在「 100 - 200 万 ㎡ 」区间企业数量较 2017 年下降了 1 个。

　　　　突破千亿大关：服务收入为主， 二八定律犹存

　　产城销售收入：产城销售首破 500 亿。「二八定律」仍然存在，但腰部企业收入攀升

　　2018 年，产城销售收入「二八定律」仍然存在，联东 U 谷、启迪协信、招商蛇口、临港集团、中节能实业、中电光谷、华鑫置业、电子城集团等 8 家企业产城销售收入超过 430 多亿元，约占产城销售收入比重的近 80% 。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年产城销售收入共计 525.7 亿，比 2017 年增加 79.3 亿，增长 18% ;其中，产城销售收入在 1 亿以下的企业占比近 1 / 3 ，产城销售收入在 5 亿以下的企业占比过半。此外，产城销售收入在「 1 - 5 亿」区间的企业数量较 2017 年增加了 5 家，产城销售收入在「 10 - 40 亿」和「 40 亿及以上」 2 个区间的企业数量与 2017 年持平，而产城销售收入在「 1 亿以下」和「5 - 10 亿」2 个区间的企业数量较 2017 年分别下降了 2 家和 1 家。

　　产城租赁收入：租赁收入平稳，增幅并不显著。部分企业靠销售自持过冬

　　2018 年虽然园区竣工建面突破 1 亿，但租赁收入增幅不显，仍有近 30 家企业产城租赁收入不足 5 亿;此外，在 38 家重点企业中，部分企业通过销售自持过冬，因此产城租赁收入滑落较快，也导致产城租赁收入总量增加不显。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年产城租赁收入总计 172.3 亿，比 2017 年减少 11.4 亿元，降低 6% ;其中，1 - 5 亿的企业占比高达近 2 / 5 ，在 5 亿以下的企业占比高达约 7 / 10 。此外，产城租赁收入在「 1 - 5 亿」、「 5 - 10 亿」和「 20 亿及以上」 3 个区间企业数量较 2017 年分别增加了 2 个、1 个、1 个，产城租赁收入在「 1 亿以下」区间企业数量与 2017 年持平，而产城租赁收入在「 10 - 15 亿」区间企业数量较 2017 年下降了 2 个。

　　产城服务收入：产城服务收入总额达 420 多亿。华夏、荣盛、宏泰 3 家造城者占比近 90%

　　继 2017 年企业表现后，2018 年华夏、荣盛、宏泰再度成为拉动产城服务收入的 3 驾马车，这 3 家造城者共铸 370 亿能级，约占产城服务收入的 90% ;中电光谷、张江高科、亿达中国、临港集团等老牌运营商捋起袖子埋头干，产城服务收入紧随其后。在这项收入构成中，产业服务收入开始成为主要收入构成，行业参与者纷纷转型成效初显，开始摆脱对销售型物业的依赖。

　　具体来说，在 38 家产城运营商中，2018 年产城服务收入达到 427.3 亿，比 2017 年增加 39.3 亿，增长 10% ;其中，产城服务收入在 1 亿以下的企业占近一半，在 3 亿以下的企业占比近 4 / 5 。此外，产城服务收入在「 1 亿以下」、「 1 - 3 亿」和「 10 亿以上」 3 个区间企业数量较 2017 年分别增加了 3 个、1 个、1 个，而产城服务收入在「 3 - 5 亿」和「 5 - 10 亿」2 个区间企业数量分别下降了 1 个、2 个。

　　小结

　　行业集中度进一步提升

　　前 3 强企业达 550 亿，占产城整体收入近 5 成;前 5 强企业达 650 亿，占产城整体收入近 7 成;前 10 强企业达 800 余亿，占产城整体收入近 8 成。此外，仍有 2 / 3 企业产城发展整体收入不足 20 亿元。

　　深耕执着专注的企业收获明显

　　联东集团、中电光谷、张江高科、金地威新等专注产城领域，持续深耕，已开始收获。

　　创新乏力有待增强

　　以住宅或销售型物业补贴产业开发的方法难以为继，虽强化后端能力，但创新性不足。