杭州二手房挂牌数量研究

最近一段时间，讨论楼市的热度有所缓解，以至于市场情绪多空交织。

看空者不少引用杭州二手房节节攀升的9万套挂牌，认为挂牌日益增长，抛盘量逐月走高，房价药丸啊！

其实大可不必如此。

我们今天就来仔细分析下这个9万套的数据。

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首先我们清楚一点，这个9万套的数据是“好找房”从去年才开始公布的，公开这个数据只有一年多。

“好找房”通过对实际线上挂牌房源的统一编码进行汇总统计，再结合网签的数据，确实可以大致算出总挂牌的房源量。

我们先不讨论统计口径和统计方法的问题，因为确实存在一定的统计学上的问题，我们先假定这个“9万套”是真的。 

假如这个“9万套”是真的，那么这个“9万套”究竟大不大？“9万套”的挂牌量究竟是否会是楼市的一个巨大利空？

我个人倾向于认为：不会。

根据最近几年杭州二手房的成交量，每年杭八区（不计临安及周边县市）二手房的成交量大概在7-10万套之间，某些行情火爆的年份，例如2016、2017年，突破了10万套。

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

那么如果我们承认“9万套”这个数据属实的话，也就是说，按照杭州楼市近年来的成交体量，1年内差不多这些房子就全部卖完了。

从这一点来看，“9万套”这个数字不大，甚至还太小！

为什么这么说？

我们理想的楼市，是一个价格基本稳定，或者说价格温和上涨的楼市。那么要保证这样的状态，整个市场必须要有一定的库存，包括一定量的新房存量和二手房的挂牌量。

一个几乎没有存量，或者存量很低的市场，是极容易出现价格跳涨的市场。

“好找房”去年开始公布挂牌量数据，挂牌量这个数据几乎逐月增长，目前攀升到9万多套。但其实，这只是市场逐步修复正常供需关系而已。因为全杭州的存量房源大概是400万套，9万多套的挂牌房源（假设是真的），占比也只有不到总量的2.5%，根本不能说是“抛盘潮”或者说“踩踏潮”。

自从2015年正式“去库存”行情开始，杭州的存量房源，包括新房和二手房都出现了急速回落。正因为市场存量的急速下降，在巨大的成交量推动下，杭州房价实现了“2年翻番”的局面。 

一直到今天，整个楼市的供需关系都没有恢复应有的平衡状态。新房市场来看，推盘节奏依然没有明显加快，导致中签率无法反弹，仍处于低位。供不应求的局面没有改变。
 二手房的挂牌房源的缓步增长，对于缓和目前的市场供需来说，其实也仅仅是杯水车薪罢了。

如果二手房的挂牌能达到20万套以上，同时新房的推盘量跟着明显上升，那确实会对市场形成利空。然而目前的“9万套”（假定是真实的），也还只是洒洒水罢了。

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下面谈得可能相对专业一点。

我们从统计学的角度来看下这个“9万套”。前面提了，挂牌量这个数字“可能有问题”，是否具有精准的参考价值还很难说。

“好找房”的统计方法是通过对挂牌房源唯一编码的数量进行计数，上架一套新的房源，则+1；网签一套房源，则-1。

这个统计方法看似是不存在任何逻辑上的问题的，但事实并没有那么简单。

对于一位想卖房子的房东来说，在目前的杭州，几大中介机构合规的做法是，必须获得房源唯一编码，报备后上架。然而存在这样一个问题，那就是一套房源并不是一定能实现顺利成交的。

一种可能是，有的房东并不是诚心想卖，而是抱着“试试水”的心理，关注下自己房子的价格而去做了挂牌这个动作。另一种可能是，即便某位房东是诚心卖房的，可如果长时间没有成交，随着时间的拉长，房东的出售意愿可能会越来越弱。但是，这两类房东一般都是不会去做主动撤牌这个动作的。

这样就出现了一个问题，已经挂牌却最终无法成交的房源会随着时间的流失会越来越多，我称之为呈现“挂牌冗余”。说白了，就是一套挂牌房源，有编码，卖不掉或者说不卖了，最后还被视为“正在挂牌”，成为了“死库存”，或者说“假库存”。

那么从统计口径来看，时间越久，这样的“挂牌冗余”肯定会越来越多，这在一定程度上会推动挂牌量这个数字的上涨。

再一个，在“好找房”的统计口径中，并不仅仅包含住宅，还有酒店式公寓和商铺。

酒店式公寓在杭州的二手市场上，每年的成交只有几百套，超不过1千套，然而市场的存量却是非常庞大的，当然具体的二手挂牌究竟有多少，很难统计，但酒店式公寓“挂牌了却卖不动”的情况，也会进一步推动“挂牌冗余”。

还有一个问题，那就是小中介们手里存在着一定量的，没有房源统一编码的挂牌房源，这些都没有被计算进去，会导致公布的挂牌量偏小。

总结一下，一方面长时间的房源挂牌却未成交会造成“挂牌冗余”；另一方面，商业地产的挂牌难以估算；再一个，部分外围城区的小中介掌握了一定的房源。三个因素，前两个会导致挂牌量数值偏大，第三个会导致数值偏小。 

因为这几个因素都没办法精确量化，所以很难准确评估“好找房”的这个挂牌量与事实上的“实际挂牌量”之间的出入。因此，对于这个挂牌量，我们看看就好，不必特别地奉为圭臬。