西安长租公寓发展概况：破产与上市、爆雷与融资

8月，西安市房管局对住房租赁不诚信企业进行了通报，其中个别住房租赁企业或房产经纪机构在日常经营过程中存在：业务人员口头承诺承租户事项不兑现；不及时解决承租户提出的合理诉求；合同续存期间公司管理人员服务态度差；合同到期后以各种理由不退承租户租房押金等不诚信经营行为。

如今放眼长租公寓市场，这些问题依然存在。目前全国已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。爆雷潮尚未消停，长租公寓却迎来了集体上市潮。美东时间10月7日，青客公寓、蛋壳公寓、自如公寓3家长租公寓头部企业传出上市消息。

同一时间，为什么会呈现这样极端的分化局面？长租公寓能否长远发展？又需要面临什么样的困境呢？

01破产与上市，极端分化

拿青客公寓计划上市来说。截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖上海、杭州、南京、武汉、北京等城市，共计91234间房间，复合年增长率达到114.4%。

虽然有着高额的市场占有率，但盈利难却是其不得不面对的核心问题。其租金收入和增值服务收入总和，还不够营业成本。这种情况下，IPO重组上市，增加融资渠道，或许是为数不多的选择。

探究本质，长租公寓的商业模式其实就是二房东模式。一端高价拿房，一端面向租户，中间环节还要对房源做整改装饰，这一做法，无疑摊薄了利润空间。

与此同时，要想薄利多销就得占领市场，需要不断的砸资金盘下房源，再出租给租客。一方面，愿意将房屋交给长租公寓运营商开发的房东，数量目前还比较少。另一方面，能租下来加以改造的房源，大多是偏远地区，或者中心地区廉价低端的房屋。由于供需关系不平衡，无人来租这是二房东不得不面临的问题。

再加上，目标客户主要是年轻人，这样的人群对租房价格敏感度较高，房租承受能力有限。租金收入上不去，再加上加之公寓行业竞争日益白热化，这就导致平台对用户的议价能力也在变弱。

小结：仅靠赚取租金差和增值服务费这个单一的盈利模式，是导致租金回报率低的主因。而融资跟不上，一旦资金链断裂，不可避免的会陷入到破产跑路的漩涡中，这就不难理解了。

02西安长租公寓遇冷爆雷频现

西安的长租公寓市场表现怎样呢？

1.缺乏长租公寓头部企业，房企扩展公寓较多

从市面上品牌长租公寓进驻来看，蛋壳、自如、青客等头部企业并未进入西安市场。西安市场上更多的则是，开发商利用本地的资源拓展的项目，例如万科的泊寓、龙湖的冠寓、世联的红璞公寓等集中型公寓。也有部分是其他资本甚至个人在做规模大小不一的长租公寓，且房源比较分散，没有具备规模。

2.品牌公寓均价远高于市场，租住情况良好

西安市每平米公寓平均租赁单价在35-45元/㎡的区间，而房企扩展的品牌公寓无一例外的都在50元/㎡以上的价位。

从租住情况来看，万科泊寓、龙湖冠寓租住率都超过90%，部分门店的租住率几乎达到满租的状态，其中13.9%为在校大学生，53.4%为高校毕业生，年轻群体占到了租房客户的绝大多数。

3.市场化程度不高，体量明显不足

对比一线城市，西安公寓的发展处在比较初级的阶段，体量小、市场化程度不高。截止到今年4月底，开业门店一共只有7771套，对于整个西安317.9万流动人口的需求来说，体量明显不足。同时也存在部分小型长租公寓不规范运营的现象。

4.官方整治，国有长租公寓试水双管齐下

一方面，今年9月29日，西安房屋租赁市场爆出一则新闻《西安首家国有住房租赁项目正式投入运营》，宣告西安房屋租赁市场正式进入由私人、民企、国企共同参与的多元化市场。另一方面，2018年8月28日，西安市西安市房管局下发通知《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》，坚决整治住房租赁中介机构乱象。整治与防治双管齐下，全方面解决西安租赁市场乱象。
小结：由于西安产业水平相对不发达，导致长租公寓行业的整体发展水平相对落后，不仅长租公寓缺乏头部企业的引领，而且在品牌打造、社会化营销、管理水平等方面与一线城市相比，差距是比较明显的，还需要很长一段路走。
03长租公寓发展还要面临的困境

之所以长租公寓能在2018年爆发，其实是政策激励、过度金融化相结合的产物。但随着随着资本的退潮和政策的变动，它的问题已逐渐显露。那么，在西安长租公寓的发展还要面临怎样的困境呢？

1.入驻品牌快速增长，未来竞争加剧

数据显示，目前布局西安市场的各类长租公寓有60余家，各种档次房屋总量超过20万套（间），还有一些知名长租公寓品牌正在准备进入西安，2019年品牌数量还会有明显增长。在国家和西安政府对住房租赁市场的政策鼓励下，大量企业和资本也在进入这一领域，市场竞争将更加激烈。

2.激进扩张，追求规模，出现高额亏损

但有一点要注意，高增长背后是长租公寓行业的高亏损。需要引以为戒的是，长租公寓在运营前期的营销投入、高昂的获客成本等，让运营商苦不堪言。西安租房消费水平普遍不高，客单价格很难覆盖运营成本，因此西安大部分长租公寓运营主体还要面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。同时西安长租公寓还存在信息不对称、质量参差不齐、产品供应与需求错位、行业监管不健全等痛点，亟待解决。

3.租金贷模式将风险转移至房东、租客及金融机构

在无外部融资的情况下，长租公寓利用“庞氏骗局”的方式，将用户“分期租房”提供的高额贷款，形成沉淀资金，再将风险转移至房东、租客及金融机构身上，实现了烧钱式扩张。

4.政策性风险加大，融不到资的中小企业将淘汰

面对租赁市场乱象，包括北京、南京在内的部分城市已经明确不得进行“N+1”的改建（即将房屋中面积较大的客厅或是起居室等改造后，作为一间房单独出租使用）。另外，一些针对性的规范行为以及西安出台国有租赁市场的试水，使得长租公寓市场会进一步被压缩，那些无法适应市场或融不到资的中小企业将淘汰。

总结：资本要求变现，长租公寓经营也需要更多的金融支持。而如何提高运营水平与建立长效的盈利模式，这才是市场更应该关注的核心