房地产上市公司50强指标分析（二）

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信地产咨询所成立的睿观地产研究院在对2018年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，推出《2019 年房地产行业上市公司50强白皮书》，以飨读者。

2019年白皮书主要包括“房地产行业发展回顾”、“房地产行业分析体系重构”、“50强群落分析”及“50强经营指标分析”四部分。在今年的白皮书中，睿观地产研究院开创性的重构了房地产行业经营分析指标体系，以现金流管理为切入点，还原管理报表以反应企业客观经营情况，围绕投入资本回报率，构建层层展开的分析指标体系，借助多年跟踪研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”深入研究，以期为行业企业提供更具参考价值的研究分析。

☆上一篇文章中我们依据规模增长这个角度来对房地产上市公司50强进行了指标分析。

※本节我们将从财务表现的角度切入来进行重点分析。

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投资效益：投资回报进入稳定区间，平稳收益推动市场走向成熟

投入资本回报率方面，2018年房地产上市公司五十强处于平稳增长阶段。分位数据方面，75分位达12.59%，同比增长1.11个百分点。50分位达9.07%，略微下降0.24个百分点。25分位为6.26%，小幅上升0.19个百分点。

新城控股和德信地产投入资本回报率均超过了20%，投资收益水平较高。TOP10公司中，建业地产、朗诗绿色、万科集团、碧桂园、华润置地、正荣集团均超过14%。

总资产收益率方面，2018年房地产上市公司五十强进入稳定增长区间。分位数据方面，75分位达6.35%，同比基本持平。50分位达4.34%，提升0.51%。25分位为3.43%，小幅上涨0.28%。各分位值与上年基本持平，略有上升。预计未来一段时期，3%-6%的总资产收益率将成为50强企业常态，投资回报率整体将保持稳定。

净资产收益率方面，2018年房地产上市公司五十强保持平稳上涨。分位数据方面，75分位达28.79%，同比上涨3.32个百分点。50分位为19.59%，比上年提升1.18个百分点。25分位为15.05%，上升2.61个百分点。

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盈利能力：利润水平保持稳定增长，企业管控能力增强

营业利润率方面，2018年房地产上市企业50强各分位值继续回升。75分位较2017年提升1.95个百分点达到27.44%，50分位较2017年提升1.59个百分点达到23.36%，25分位较2017年提升3.57个百分点达到19.98%。

分企业来看，合景泰富、华润置地、中海地产、德信地产、宝龙地产、招商蛇口和金地集团2018年的营业利润率均超过了30%。

毛利率方面，2018年房地产上市公司50强整体延续了自2016以来的上升态势。分位数据方面，75分位上升2.40个百分点至36.61%，50分位上升了2.51个百分点至31.63%，25分位上升2.34个百分点至27.39%。

金融街以48.60%的毛利率位于2018年房地产上市公司第一名，紧随其后的雅居乐和华润置地2018年的毛利率也均超过了43%。整体来看，2018年房地产上市公司50强中有323家公司毛利率超过30%。

净利率方面，2018年房地产上市公司50强整体基本与上年保持一致，这也是房地产行业进入“白银时代”的一个显著特征。分位数据方面，75分位相较于2017年微升0.27个百分点至18.89%，50分位上升0.40个百分点至15.15%，25分位上升0.62个百分点至12.00%。

合景泰富、中海地产、华润置地持续领跑，2018年净利率分别达到44.77%、29.13%和24.60%。紧随其后的金地集团、德信地产、新城控股、中骏集团、宝龙地产和招商蛇口2018年的净利率均达22%以上。整体来看，2018年房地产上市公司50强中有26家的净利率位于15%以上。

单方成本方面，2018年房地产上市公司50强单方成本整体保持上升趋势。从分位数据看，75分位增长5.41%至12968元/平方米，50分位增长8.02%，提升比例最大，达到11129元/平方米，25分位增长5.82%至8648元/平方米。

三项费用率方面，近5年来房地产上市公司五十强三项费用率持续维持在12%左右，整体上保持平稳。从分位数据看，三个分位数的三项费用率均出现提升，75分位和50分位相较于上一年分别上升至12.28%和7.61%，相较于2017年分别上升了1.42和0.21个百分点；25分位上升了1.17个百分点至5.70%。

50强企业中，中海地产三项费用率最低仅为3.96%，中南置业以4.39%的三项费用率位居第二，另有禹州集团、保利发展、融信集团、绿地控股、阳光城、新城控股、招商蛇口、将三项费用率控制在4%-6%之间。

分项来看，营销费用率方面，除25分位营销费用率有所增长外，50分位及75分位均出现下降趋势。25分位对应营销费用率为1.95%，略上升0.07个百分点；50分位下降了0.14个百分点至2.52%，75分位下降了0.13个百分点至3.15%。营销费用率最低的10家企业中，中南置业以1.12%位列第一，中海地产营销费用率达1.45%位列第二，滨江集团以1.46%排第三名，体现其良好的营销费用控制能力。紧随其后招商蛇口、越秀地产、禹洲集团、中骏集团、绿地控股、宝龙地产和德信地产2018年的营销费率分别为1.61%、1.64%、1.66%、1.76%、1.85%、1.97%和1.98%。

管理费用率方面，除25分位管理费用率下降外，50分位与75分位均延续上年上涨趋势。管理费用率低位TOP10企业中，保利发展管理费用率为1.36%排第一，滨江集团和招商蛇口紧随其后分别为1.48%、1.58%，另有中海地产、泰禾集团的管理费用率小于2%，将管理费用率控制在1.5%-2%之间。

财务费用率方面，受宏观经济环境及整体融资环境影响，各企业财务成本均出现一定程度的上扬。

2018年，房地产上市公司50强中，75分位、50分位及25分位财务费用率均较2017年有所提升。75分位较2017年提升0.71个百分点至3.73%，50分位微提0.07个百分点至1.52%，25分位提升0.27个百分点至0.81%

单方费用方面，2018年房地产上市公司50强整体维持了自2016年以来的上升趋势。75分位相较于2017年拉至每平方米2054元，上升幅度最小，50分位上升了27.38%至1577元/平方米，25分位上升了20.58%至1084元/平方米。整体来看，75分位2018年的单方费用为25分位的1.89倍，略低于上年同期的2.13倍。

人均管理费用方面，2018年50强房企人均管理费用较2017年继续增加，达到人均206851元，但是增长速度有所放缓。75分位、50分位、25分位的人均管理费用均呈上升趋势，其中75分位增长0.81%至人均283520元，50分位增长0.24%至人均162003元，25分位增长1.81%至人均112508元。

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周转效率：周转水平趋于平稳，未来稳定经营是关键

投入资本周转率方面，2018年房地产上市公司50强相较于2017年有所上升。分位数据方面，75分位小幅下调6.55个百分点至0.71，50分位下降为0.49，25分位则上升6.28个百分点至0.39。整体来看，行业之间的差距有所收窄，其中2018年75分位的投入资本周转率是25分位的1.83倍，低于上年同期的2.38倍。

2018年房地产上市公司的头部公司投入资本周转率依然体现出较大优势。正荣集团、建业地产、中南置业、碧桂园、绿地控股和新城控股等六家企业2018年的投入资本周转率也均超过了1。美的置业、德信地产、万科集团和朗诗绿色投入资本周转率在0.8-1.0之间。

土地储备周转率方面，2018年房地产上市公司五十强相较于2017年整体处于上升态势。分位数据方面，75分位，50分位以及25分位分别上涨了0.05，0.04和0.03。从分位数据看，公司规模差异性显著，行业分化明显。2018年50强上市公司75分位土地储备周转率高于25分位50强上市公司0.12，相较于2017年的0.10，头部公司优势有进一步扩大态势。

投入资本-持有物业周转率方面，2018年房地产上市公司五十强整体保持平稳。分位数据方面，75分位达0.73，较上年小幅上升8个百分点；50分位达0.56，同比上涨9个百分点；25分位为0.45，较上年提升6个百分点。各分位值均延续稳定趋势，其中75分位比25分位高出28%，行业领头企业投入资本-持有物业周转率更具优势。

单一企业方面，正荣集团投入资本-持有物业周转率最高达2.29，建业地产以1.37紧随其后，宝龙地产投入资本-持有物业周转率为1.19。TOP10公司中，碧桂园、美的置业投入资本-持有物业周转率均超过了1，体现了较高的周转效率。整体来看，2018年房地产上市公司五十强中有20家投入资本-持有物业周转率超过了0.5。

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杠杆权益：合作发力强强联合，杠杆撬动规模扩张

资产负债率方面，2018年房地产上市公司50强整体相较于2017年有所上升。分位数据方面，75分位2018年资产负债率下降0.76个百分点至81.19%，50分位微升1.53个百分点至78.15%，25分位上涨了2.83个百分点至73.87%。此外，企业之间的差距有进一步缩小的趋势，75分位2018年资产负债率仅高于25分位7个百分点。

中海地产在2018年房地产上市公司中资产负债率最低，负债率达58.01%。华润置地和宝龙地产2018年的资产负债率在60%-70%之间。龙湖集团、中国金茂、越秀地产、世茂房地产、金地集团、招商蛇口和保利发展等七家企业2018年的资产负债率均超过70%。整体来看，2018年房地产上市公司50强中有26家的资产负债率低于80%,低于2017年的30家。

销售权益比方面，2018年房地产上市公司50强整体呈现下降态势。分位数据方面，75分位2018年销售权益比下降了5个百分点至0.88，50分位下降7个百分点至0.78，25分位下降1个百分点至0.71。整体来看，行业内的差异分化有所降低，75分位2018年销售权益比高于25分位18个百分比，稍低于2017年的21个百分比。

新增土地权益比方面，2018年房地产上市公司50强整体呈现下降趋势。分位数据方面，75分位2018年新增土地权益比相较于2017年下降了2个百分点至0.67，50分位和25分位均下降了6个百分点至0.53和0.45。

少数股东权益占比方面，2018年房地产上市公司50强整体增势迅猛。分位数据方面，75分位相较于2017年上升6.45%至41.97%，50分位上升了5.87%至30.2%，25分位上升了3.67%至16.02%，均为近五年最高水平。2018年德信地产少数股东权益占比位居第一为63.99%，融信集团和奥园集团分列二三位，也均超过了61%。紧随其后的中国恒大、中国金茂和华发股份2018年少数股东权益占比位于53%-57%之间。整体来看，2018年房地产上市公司50强中有27家企业的少数股东权益占比超过了30%。