房地产上市公司50强指标分析（一）

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信地产咨询所成立的睿观地产研究院在对2018年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，推出《2019 年房地产行业上市公司50强白皮书》，以飨读者。

2019年白皮书主要包括“房地产行业发展回顾”、“房地产行业分析体系重构”、“50强群落分析”及“50强经营指标分析”四部分。在今年的白皮书中，睿观地产研究院开创性的重构了房地产行业经营分析指标体系，以现金流管理为切入点，还原管理报表以反应企业客观经营情况，围绕投入资本回报率，构建层层展开的分析指标体系，借助多年跟踪研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”深入研究，以期为行业企业提供更具参考价值的研究分析。  

☆本章起我们将依据规模增长、财务表现、先行指标、综合表现这四个角度来对房地产上市公司50强进行指标分析。※本节我们将从规模增长的角度切入来进行重点分析。

- 01 -业务规模：扩张势头不减，50强房企再创新高，持续发力领跑行业

签约销售额方面，2018年房地产上市公司五十强延续前期趋势继续保持快速增长。分位数据方面，75分位大幅提升47.25%至1628亿元，突破1500亿元门槛；50分位提升48.51%至1028亿元，达到千亿级别；25分位提升45.39%至588亿元。从分位数据来看，企业规模差异性更加显著，五十强企业75分位对应的签约销售额是25分位的2.77倍，且规模差异呈现扩大趋势，行业集中度进一步提升。龙头房企纷纷把握市场周期建立规模优势，蓄势发力、强者愈强。

领军企业销售规模继续提升，作为第一梯队的代表企业，碧桂园、万科集团、中国恒大签约销售额均突破5000亿元。融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团紧随其后，房地产上市公司TOP10签约销售额门槛快速提升至两千亿级别。除TOP10公司外，世贸房地产、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、金地集团、旭辉集团签约销售额也超过1500亿元。整体来看，2018年房地产上市公司五十强中有28家企业签约销售额超过1000亿元，占比达到半数以上，千亿俱乐部成员逐渐庞大。

权益签约销售额方面，2018年房地产上市公司五十强保持快速上涨趋势。分位数据方面，75分位达1358亿元，同比增长44.11%；50分位为830亿元，较上年提升51.15%；25分位达527亿元，比上年大幅拉升72.28%。各分位值上涨幅度均较大，其中25分位提升幅度最大，其次是50分位。

中国恒大以5241亿元位列榜首，碧桂园以5019亿元、万科集团以4248亿元位列第二、三名，与恒大形成三足鼎立之势。其中，中国恒大销售权益比为0.95，仍以独立操盘为主，碧桂园、万科集团销售权益比分别为0.69、0.70，其合作开发项目较多。
                   

签约销售面积方面，2018年房地产上市公司五十强上涨势头不减，销售超过1000万平的共有16家企业。75分位、50分位、25分位提升比例分别达到53.70%、55.39%、55.78%，75分位对应签约销售面积达到1167万平方米，50分位为694万平方米，25分位对应签约销售面积为371万平方米。各分位值涨幅均超过50%，保持快速增长。

签约销售面积体现的企业规模差异性更加显著，行业规模化企业展现出更为强劲的去化能力。2018年房地产上市公司五十强75分位与25分位相差3倍以上，且二者差距呈现扩大趋势，房地产行业企业规模分化明显。

分企业来看，碧桂园签约销售面积高达7731万平方米，成为签约销售额及签约销售面积“双料冠军”。中国恒大超过5000万平方米、万科集团也超过4000万平方米，绿地控股、融创中国、保利发展3家公司签约销售面积超过2000万平方米，业绩表现亮眼。

新开工面积方面，2018年房地产上市公司五十强保持迅速上涨势头，头部企业带动行业整体新开工面积维持高位水平。分位数据方面，75 分位新开工面积分为2700万平方米，增长率达到36.22%；50分位达到1240万平方米，增长率为41.56%；25分位达738万平方米，增长率达到50.24%。其中，25分位、50分位值增长幅度最大，75分位次之。不同规模企业开发能力也存在较大差异，规模化企业有更强的资源整合和项目开发运作能力，75分位新开工面积高出25分位近4倍。

分企业来看，中国恒大以7567万平方米占据行业榜首，高出第二名53.40%。万科集团、新城控股、保利发展3家公司新开工面积均超过4000万平方米，拥有较强开发运作能力。此外，绿地控股、金科集团、中海地产、富力地产、金地集团、建业地产新开工面积均超过1000万平方米。TOP10公司外，雅居乐、招商蛇口、蓝光发展、龙光集团新开工面积同样超过1000万平方米，进入千万级行列。2018年房地产上市公司五十强开发体量逐渐扩大，项目运作能力持续提升。
竣工面积方面，2018年房地产上市公司五十强稳中有进。分位数据方面，各分位值均保持上升趋势。75分位竣工面积达950万平方米，较2017年增长24.18%；50分位为478万平方米，比上年大幅上涨42.10%；25分位达201万平方米，较去年略微上升0.34%。整体来看，五十强竣工面积处于稳步推进状态。2018年房地产上市公司五十强较高的竣工面积为进一步交楼结算收入奠定了基础，为营业收入增长提供有力支撑。

2018年房地产上市公司领先企业继续保持龙头地位。2018年中国恒大为7225万平方米，超过其后万科集团、保利发展、华夏幸福竣工面积之和。恒大以其庞大的开发建设规模，确保充足的可售资源。此外，T0P10公司中万科集团、保利发展、华夏幸福竣工面积均超过2000万平方米，为企业稳定的收入来源提供强力保障。绿地控股、中南置业、中海地产超过1000万平方米，体现了良好的持续经营发展能力。

结算面积方面，2018年房地产上市公司五十强处于稳定增长趋势。分位数据方面，75分位、50分位、25分位分别为595万平方米、266万平方米、171万平方米，增长率分别为28.36%、16.17%、26.36%。75分位和25分位增长最快，其次为50分位。万科集团结算面积超过2000万平方米，业绩稳定增长。绿地控股、保利发展均超过1500万平方米。此外，TOP10公司中融创中国、龙湖集团、富力地产、华润置地、荣盛发展均超过了500万平方米。建业地产、雅居乐也超过400万平方米。

总资产方面，2018年房地产上市公司五十强规模扩张依旧强劲，行业总资产水平进一步提升。分位数据方面，75分位上涨13.45%，总资产规模达到3449亿元，50分位上涨20.45%，总资产达1871亿元，25分位上涨31.87%至1331亿元。25分位增长幅度最大，资产扩张速度最快，其次是50分位和75分位。

中国恒大、碧桂园、万科集团规模均超过万亿元，持续的高增长。另外，TOP10公司绿地控股、保利发展、中海地产、华润置地、融创中国、龙湖集团均超过5000亿元，强大的资产规模为公司发展奠定了稳固基石。2018年房地产上市公司五十强共9家公司总资产超5000亿元，25家公司达2000亿元以上，41家公司总资产迈过1000亿级别。

净资产方面，2018年房地产上市公司五十强持续保持较快增长。分位数据方面，75分位达768亿元，增长率为11.07%，50分位为411亿元，增长率达24.61%，25分位达281亿元，增长率为37.33%。其中，25分位增长速度最快，增速接近40%。

2018年房地产上市公司龙头企业持续领跑。中国恒大以3031亿元位列行业第一名，成为总资产与净资产双冠王。2017年恒大累计引入战略投资1300亿元，同时通过持有物业评估增值于2013-2018年累计提升净资产近500亿元。中海地产以2647亿元净资产紧随其后，位列行业第二。万科集团净资产达2533亿元，位列第三名。TOP10公司中华润置地、保利发展、碧桂园、龙湖集团、绿地控股、招商蛇口、世贸房地产净资产均超过1000亿元。

- 02 -增长态势：循序渐进，业务整体保持稳定增长，行业增速放缓

签约销售额增长率方面，2018年房地产上市公司五十强增速整体略有下降。分位数据方面，75分位为64.09%，同比下降13.50%，下行压力较大。50分位为45.87%，减少1.30%。25分位为28.67%，下降2.38%。各分位值均有下滑趋势。

“房住不炒”背景下，限购和因城施策等调控不断加码升级，2018年房地产上市公司五十强商品房销量增长速度有所放缓。签约销售额增速回落的同时签约销售面积增速提升，意味着领先企业布局城市能级正在逐步下沉。

分企业来看，融信集团高达142.63%。融信是高成长企业代表，2018年准确把握市场周期和走向，踩准城市节奏、发挥合作效能，通过高品质及全国化运营，实现规模稳健增长。紧随其后的奥园集团签约销售额增长率达100.22%。奥园深耕华南区域，在粤港澳大湾区利好政策下，发展持续稳健，业绩增长亮眼。

TOP10公司中宝龙地产、佳兆业、金科集团、华发股份、中国金茂、弘阳地产均超过了80%，业绩实现大幅提升。2018年房地产上市公司五十强签约销售额增长率有23家超过50%，继续保持领跑。

签约销售面积增长率方面，2018年房地产上市公司五十强处于上升趋势，与签约销售额增速基本持平。分位数据方面，75分位延续上升趋势至65.01%，提升3.35个百分点。50分位扭转2017年下行趋势，大幅上涨18.91个百分点至43.22%。25分位提升至24.99%，上升18.80个百分点。其中，25分位及50分位增速较上年均有明显回升。

融信集团实现行业最快增速，达到135.62%，中骏集团达117.28%，弘阳地产为107.8%。前三甲公司签约销售面积增长率均超过了100%，以较快增长速度位于行业前列。TOP10公司中奥园集团、新城控股、阳光城、龙光集团、宝龙地产签约销售面积增长率均超过了80%。TOP10以外公司有23家签约销售面积增长率超过50%。

竣工面积增长率方面，2018年房地产上市公司五十强处于增速放缓状态。分位数据方面，75分位震荡下降至34.47%，下滑14.27个百分点。50分位小幅上升至18.18%，提升1.75个百分点。25分位略有上升至-4.53%，上浮2.44个百分点。

TOP10公司中，中粮地产竣工面积增长率达106.95%，旭辉集团达96.55%，阳光城为96.09%，以为企业发展储备更多存货。TOP10公司中荣盛发展、中国恒大竣工面积增长率超过60%。保利发展、新城控股、富力地产、花样年超过30%。

营业收入增长率方面，2018年房地产上市公司五十强处于上行趋势。分位数据方面，75分位提升至59.34%，较上年上涨11.71%。50分位上涨至42.31%，同比增长 24.08%。25分位上升至11.83%，比上年提升20.38%。

净利润增长率方面，2018年房地产上市公司五十强增速下行压力较大。分位数据方面，75分位下降至80.83%，较上年大幅下降36.18%。50分位下降至31.92%，减少15.94%。25分位上升至7.09%，比上年降低2.91%。各分位值均呈现下降趋势。

总资产增长率方面，2018年房地产上市公司五十强增速进入平稳区间。分位数据方面，75分位小幅上扬5.53%至47.24%。50分位下跌3.82%至27.14%。25分位下降3.67%至19.34%。整体来看，75分位总资产增长速度平稳上升，50分位、25分位有所放缓。

总资产增长率方面，新城控股总资产增长率达72.8%。新城控股对公司资产价值进行延展和重塑，使其规模实现快速扩张。正荣集团以70.99%的总资产增长率位居第二。TOP10企业中龙光集团、弘阳地产、中骏集团、旭辉集团、美的置业、碧桂园、滨江集团、蓝光发展总资产周转率均超过50%，TOP10公司规模扩张依旧处于提速阶段。

净资产增长率方面，2018年房地产上市公司五十强增速趋于平稳。分位数据方面，75分位下降5.64个百分点，对应增长率为34.70%。50分位下跌1.49个百分点，增长率为21.14%。25分位小幅上涨2.1个百分点，增长率达13.71%。各分位值净资产增速逐渐稳定。

德信地产以250.16%的净资产增长率高速增长名列榜首。新城控股以116.92%的增长速度紧随其后。美的置业净资产增长率超过90%，位列第三。另外，金科集团、弘阳地产、建业地产、正荣集团、碧桂园净资产增长率超过50%。TOP10企业中蓝光发展和旭辉集团净资产增长率超过了40%。