POD公园商业研究报告

公园让城市更美好，商业让公园更鲜活

城市中最具生态价值的是自然生态的公园绿地，最具经济活力的是多姿多彩的商业空间。公园与商业是城市美好生活的两个标配，两者如能有机融合，无疑将激发出巨大的潜力及想象空间。据中商数据统计，全国各类公园商业配套中引入的业态已囊括了餐饮、零售、娱乐、运动、服务五大业态近百个细分业种（见公园商业案例附表）。

截至今年9月，深圳已经建成各类公园1090个，公园绿地500米服务半径覆盖率达到90.87%，全市公园总面积39319公顷，鉴于市政园林部门规定公建配套服务用房面积不得超过公园陆地面积3%，剔除公园水系及不适合建设商业的公园，我们按1%计算，深圳的公园配套商业面积理论上可达到393万平方米之巨。成都天府绿道规划2035年全市建成16930公里区域级、城区级、社区级三级天府绿道体系，使得成都成为真正的花园中的城市。上海计划未来三年新建绿地3600公顷，其中公园绿地1500公顷，人均公园绿地面积8.5平方米以上。公园绿地与城市及市民的关系越来越紧密，北京、广州、杭州等各大城市的公园配套商机同样不可限量。

随着城市节奏和消费水平的提高，继一站式购物中心大行其道，健康的绿色生活方式正成为新时尚。伴随城市中公园绿地的类型与面积与日俱增的同时，公园配套的商业类型也正不断创新以适应新时代的需求——不同类型不同特点的公园内部配套因地制宜并因客而变；以公园、水系、湿地、山丘等生态类基础设施为导向的城市空间开发模式POD(Park Oriented Development)日渐兴盛——例如公园相邻地块购物中心纷纷破土而出；绿化生态主题的购物公园日趋增多。各种多元化的公园商业为满足人民群众对休闲度假及美好生活的向往而共同协力，让人们在惬意的自然环境中其乐融融地享受人文商业的便利，并适时同步体育运动和旅游游憩逐渐全民化、常态化、休闲化的变化。

依托公园而起的多元创新商业模式

各地纷纷向花园城市进发，POD模式涉及的城市绿化的数量与类型随之同步增多，各种新概念的绿化项目层出不穷，其中哪几类项目最具商业吸引力及商机呢？

中商数据市调发现，影响公园商业价值的六大主要因素包括：公园出入口数量与密度、公园出入口周围路网交通情况、公园周围建筑/人口数量与类型、公园周围建筑/人口密度、公园游客数量、公园及周边步行系统便利度。中心城区与周围街巷融为一体的城市公园商铺一铺难求（参考上海静安公园、成都人民公园），而新区公园与郊区公园不仅影响其商业发展的各项相关数据均远逊色于市中心公园，且新区与郊区的公园类型更加多样化，郊野公园、城市公园、中央公园、社区公园、森林公园、国家公园、主题公园、综合公园、楔形绿地、生态长廊、绿道、湿地公园、山丘绿地、水滨绿地（江河湖海旁的海滨公园河滨公园）、矿坑公园、高线公园、保护林带、自然景区，乃至近年日趋增多的地下城市公共基础设施配套地面公园，大型园艺会改建的主题公园……由于存在种种问题，故往往会遭遇出租难和运营难。

但这些新型公园绿地并非就此与商业配套绝缘，由于各自特点截然不同，主要可以分为开放式绿地与封闭式公园、市区城市公园、居住区新城社区公园与远郊公园，如能精准匹配适合的商业业种同样也能出彩。具体而言，不同类型公园商业的业态匹配、经营管理等方面，有哪些值得参考的经验和建议呢？

公园商业的业态创新与精准匹配

不同规模不同地理位置不同主题的各类公园各有其优劣势，在保持公园公益性及业态不违和的前提下，当根据商圈情况因地制宜因客而变，根据潜在需求与市场规律规划业态业种，同时根据公园商业独特的园林景观资源化劣势为优势。例如位于大型公园内部日常客流不高但环境清雅的区域可以设置对自然环境要求较高的高雅业态，如SPA美容馆、瑜伽健身中心、温泉、茶馆等。相对于环境嘈杂且租金高昂的购物中心，这些环境体验性业态更适合在敞开的自然生态空间发展。

位于市区成熟区域的社区公园往往客流众多且以中老年市民为主，商业配套适合选择便民利民客单价较低的大众化餐饮尤其老字号点心店、大众化茶馆、书店、图书馆、画廊、花店、太极拳馆。

位于商务区的新城公园或江河湖海畔的滨水公园，客流量不是非常高但消费能力较高的商务客群较多，应充分利用景色雅致的优势，引进商务型的咖啡、西餐、东南亚餐厅、高档中餐酒楼、SPA美容馆、电竞场馆、瑜伽健身中心、书画院、国学馆、秀场。

全开放式不设出入口的城市绿道与市区的高线公园（高架廊道绿地）串联并缝合城市各个角落，由于兼具良好的通达性与景观性，故商业的适应性相对较为广泛。

次中心与居住区的大中型城市公园，公园占地面积更大，游客密度相对较低，适合家庭定位，除了可以有游船、垂钓区、大型游艺机甚至极限运动设施外，可适当增加目的性较强的配套如：文化艺术展馆、图书馆、美术馆、博物馆、剧场、花木店、运动健身馆、球场、游泳池、会议中心、婚礼会所、幼托园、少科站、主题儿童乐园、萌宠动物园、CS射击俱乐部、卡丁车、水上乐园、烧烤区、美食市集……

郊野公园和自然景区公园往往路途遥远，上班日与节假日客流存在严重的潮汐现象，适合目的性最强的业态如：马场马术中心、温泉、大型游艺设施、房车营地、帐篷营地、采摘区、酒店、养老疗养中心……

新概念公园绿地案例研究

最具商业研究价值的新型公园绿地包括：全开放式的线形绿色开敞空间绿道，由于不设大门更不设围墙故步行可达性最高而最具商业价值（以成都锦城和锦江绿道模式为代表）；规模庞大景色优美的园艺主题公园，规模庞大有大门有围墙且门票较高，特点与开放式绿道完全相反（以世界园艺博览会/世博园和中国国际园林花卉博览会/园博园为代表）；地面公园加地下商业中心的立体开发模式（以北京奥林匹克公园地下新奥购物中心、上海延中绿地地下大同坊、西安幸福林带和上海后滩世博文化公园为代表）；江河湖海旁的水滨公园（以上海陆家嘴滨江公园、深圳湾公园与欢乐海岸、新加坡东海岸公园为代表）；矿坑公园（以上海佘山世茂深坑酒店与乐园、南京汤山矿坑温泉公园为代表）；高线公园（以纽约高线公园和巴黎绿荫步道为代表）；从城市外围嵌入城市内部的楔形绿地，由于打通新城和市区的分割而独具价值（以上海彭越浦及张家浜楔形绿地模式为代表）。

开放式绿道

绿道是一种连接公园、自然保护地、风景名胜区、历史古迹与水系，供行人和骑车者进入的绿色空间通道，更代表着乐活健康的慢生活方式。如果说自行车和公交车的中速交通体系成就了商业街和百货大楼时代，私家车和地铁的快速交通体系助力购物中心时代崛起，全开放式公园绿道及开敞空间场景中的商业融合，则是步行的慢速交通体系与多元交通和多元商业模式复合发展下激发的慢生活新消费方式。那些藏在公园里的惊喜不仅更容易获得市民的青睐而激发更多非目的性消费，公园美景+商业内容的宜居宜商新模式未来也有望改写城市的商脉。

被评为最适宜定居生活的城市之一的成都，大力拆墙植绿建设各种绿道，各类公园串联起城市各个街区，原先封闭的园变为开放的道，城市道路与绿地真正融为一体，公园绿地的公共属性得以最大化。便利而自然的商业配套依据客群所需有机地散布在公园里，公园、运动与商业、文旅实现无缝结合……充满情感与动感的“公园+”成为拉动体验式消费增长的新引擎。

《成都市公园商业项目机会清单》整合了锦城绿道、锦江绿道、天府新区鹿溪智谷绿道、熊猫绿道、“公园+”城市商业综合体，以及10余个区（市）县的超过132万平米公园商业项目，发布共计37个项目的392个点位的招商信息，并签约引进了欧悦冰上赛车、天空大溪地儿童探索中心、SinoDrink&Genagricola生态餐饮、Topgolf、钛镁体育、童兜天地、JC Modern、闲月文化、非凡文旅、笨酒店等大批契合公园环境的特色首店。

楔形绿地

楔形绿地，从城市外围嵌入城市内部的绿地，因反映在城市总平面图上呈楔形而得名。它是某些城市的城市园林绿地系统组成部分，楔形绿地的基本功能是在城市中形成若干条由郊区向城市腹地输送新鲜空气的通道。

有河流贯穿的城市往往在沿河两岸布置滨河履带型的楔形绿地，例如建设中的上海大宁彭越浦和浦东张家浜楔形绿地。上海大宁彭越浦楔形绿地综合开发项目包括12万平方米的大型公共河滨体育公园、9.5万平方米商业办公综合体、8千平方米健身体育馆（游泳馆、羽毛球馆）、9千平方米高级养老设施。

江河湖海水滨公园

江河湖海旁的水滨公园，不仅具有得天独厚的水景优势，更能游船及玩水玩沙。上海陆家嘴滨江公园、上海苏河湾中央绿地、深圳湾公园与欢乐海岸、新加坡东海岸公园、首尔清溪川为上海水滨公园典型代表。值得关注的最新案例，上海正在全力贯通黄浦江与苏州河沿线的滨水绿道公园。

新加坡东海岸公园 (East Coast Park)是沿沿海公路和海滨沙滩而修建的占地158万平方米大型休闲型公园，也是新加坡最大的免费开放大众化海滨度假区。公园内有各种运动、旅游、餐饮、娱乐设施，适合游栖一整天，公园拥有东海岸人工湖美食村及近二十家特色餐厅、儿童乐园、极限滑轮公园 、野营地、人工冲浪泳池、水上乐园、健身中心、全天候网球中心、高尔夫练习场、SPA、东海岸娱乐中心、热带鳄鱼园、UDMC度假村等等，每到节假日，园内到处都是熙熙攘攘的年轻人及家庭旅游者。

新加坡滨海湾花园Gardens by the Bay由滨海南花园、滨海东花园和滨海中花园三个风格各异的水岸花园连接而成。该花园占地101万平方米包括植物冷室、园艺展览花园、华侨银行冠名的空中走道、远东机构赞助的儿童公园及儿童水上游乐场，并设有总面积达7千平方米的12家餐厅包括米其林餐厅pollen，位于滨海湾亲水黄金位置，而整个滨海湾项目的组成部分还包括金沙综合体（购物中心、赌场、酒店、剧院、空中花园）与艺术科学博物馆。

矿坑公园

利用矿坑修复的独特地貌，开发出深坑酒店、探险乐园、冰雪世界、温泉公园、儿童乐园、水上乐园、动物园、水族馆、极限运动谷、工业科普馆、购物中心等各种新奇的商业用途。

典型案例：上海佘山世茂深坑酒店及世茂精灵之城主题乐园、杭州良渚矿坑探险公园、南京汤山矿坑公园与温泉生态休闲公园、长沙新生水泥厂矿坑湘江欢乐城冰雪乐园、南京矿坑猛兽区金牛湖野生动物王国、湖北应城矿山四季温泉水乐园、北京北京房山翠溪谷大美儿童世界、重庆铜锣山矿山公园、湖北黄石国家矿山公园、北京首云矿山公园、长兴矿坑太湖龙之梦乐园、马来西亚Sunway双威公园水上乐园及商业综合体、马来西亚雪兰莪州原采锡场（凯德绿水坊购物中心）……

高线公园

铁路高线公园及高架空中廊道公园将原先割裂城市的铁路与高架桥改变为缝合城市各角落的绿化公共空间并带来商机。

美国纽约曼哈顿的高线公园(High Line Park)，是美国首座由废弃高架货运铁路通过城市更新变身而成的空中公园，高线公园全长2.4公里，年均吸引约700万人来此漫步、休闲或参观，通过招募会员及租赁场地，其年收入超过3千万美元，更带动了周边街区的商业发展。

法国巴黎绿荫步道则是世界上第一个利用废弃火车轨道改造成城市公共空间的项目，它直接影响了其后包括纽约高线公园在内的类似改造。全长4.5公里的高架桥顶部拆除了原火车轨道，步行道路宽度沿用了原轨道的位置，两侧种植乔灌木。并在每个与道路相交的位置，两侧植被设置开口形成观景平台。高架桥下方设有众多咖啡馆和传统手工艺店铺，使得项目兼容了商业与公园的双重魅力。

韩国首尔把机动车立交桥改造为高架绿色人行步道——首尔 7017 步行街，该空中步行街全长 983 米，串联起了 17 个景点和设施，起点是万里洞、中林洞、青坡洞，中间是首尔站，终点则是繁华的南大门市场。

海内外代表案例还包括：东京东急LOG ROAD DAIKANYAMA商店街、东京新万世桥站高架mAAch ecute 神田万世桥、新加坡生命之线、悉尼The Goods Line高架桥公园、上海陆家嘴滨江北岸廊道、成都世纪城·梦想派、北京首钢SKYWALK、武汉长江新城武英高速空中公园、北京海淀线性铁路文化主题公园、广州西场铁路高线公园……

园艺主题公园

世界园艺博览会（世博园）高频度在中国举行，迄今已在昆明、沈阳、西安、锦州、青岛、唐山、北京七大城市举办，中国国际园林花卉博览会（园博园）、中国花卉博览会（花博园）、中国绿化博览会（绿博园）更是在全国各地频频举行，大型园艺会举办过后，场地改造为公园景区为常规操作，但这些倾力投资美轮美奂的巨型主题公园在会后如何有效运营却如同大型体育赛事结束后大型体育场馆的运管一样，成为了令当地政府头疼的难题。

景色优美的园艺主题公园，规模庞大有出入口有围墙且门票较高，园内商业完全依托于购票的游客数量。其特点与开放式绿道完全相反，这类主题园开业初期往往客流火爆，但运营四五年后如果缺乏养护与内容更新容易陷入衰退，总体而言，其更匹配不需要自然客流的强目的性商业业种，例如婚礼婚宴中心、月子中心、高端宾馆会所。

Trps其他主题公园案例：体育公园（例如上海：市民体育公园、SMP滑板极限运动公园、黄兴体育运动公园，北京：常营体育公园、宏昌竣体育公园，成都：熊猫体育公园、城东体育公园），文化公园（上海：七宝闵行文化公园、世博文化公园，成都：天府文化公园，杭州：运河文化公园，深圳：坂田雪象体育公园），亲子公园（广州市儿童公园，北京朝阳儿童公园，杭州少年儿童公园），音乐公园（成都露天音乐公园，深圳白石龙音乐公园，北京八里桥音乐公园）……

POD导向的公园旁购物中心

对于POD导向的公园旁购物中心而言，其两大独特优势是公园的游客及公园的自然景色，公园相当于购物中心的主力店，公园应该充分利用该两大优势，根据公园主客群进行业态组合，同时向公园借景设置观景铺位。

但不同类型公园对购物中心的影响不尽相同，其中中心城区的大型城市中央公园不仅对游客的吸引力最强，和商业的互动也较高，匹配设置区域型购物中心（例如北京朝阳公园与蓝色港湾、上海长风公园与长风大悦城、上海大宁郁金香公园与大宁国际商业广场、杭州西溪湿地公园与西溪印象城）；地处远郊的郊野公园及绿化廊道则适合奥特莱斯与商旅文体主题项目（例如上海国际旅游度假区迪士尼乐园与奕欧来奥莱）；而小型公园对商业的影响很小。

毋庸讳言，大型公园存在对商圈路网阻隔以及造成商圈内居民数量相应减少——例如某中央公园占地100万平方米，按住宅容积率2计算，可建设200万平方米住宅容纳6万多居民，如建设容积率更高的办公楼，则可吸纳更多的商务客群，这两点对大型公园旁的购物中心无疑面临很大的挑战，需要积极吸纳公园游客与公园有效联动弥补先天缺损的客群。

公园商业十条发展对策

公园商业的优点在于环境雅致，缺点则在于铺位隐蔽，十点对策如下：

1，加强监管。保持公园公益性及业态不违和前提下，根据商圈特点规划业态，优先发展老百姓喜闻乐见的项目。

2，签头推广。公园商业往往隐藏在绿化中，难以被商家看到，需要政府牵线搭桥加强公园商业项目的推广。

3，政策支持。公园铺位较为隐蔽，所以市场培育期会比其他商业项目更长，应在租金及税收方面给与一定的支持。

4，推广支持。从经营获客角度，可在公园大门及附近道路设置公园商业广告牌，或在相关媒体争取露出机会。

5，搭建平台。对于不适合彻底商业化的公益性商业项目，比如儿童乐园或老年康体设施，可由商业机构冠名赞助实现免费开放或低价开放。

6，加强导视。公园内部需要增加导视指引牌，避免客人找不到或走冤枉路。

7，规划先行。对于希望设置商业配套的新建公园而言，规划先行包括基础设施与业态定位两方面，一方面应事先预留完善的交通路网、水电煤及排污净化处理的基础设施，停车场的布局应合理避免停车场步行至铺位距离过远。另一方面，在公园启动建设之前也应事先做好商业业态业种的规划定位，避免相关基础设施的布点点位失误与浪费。

8，活动辅助。可通过举办各种季节性的花卉节、赏灯节、文艺节、音乐节、展销集等活动带旺人气。

9，立体开发。对于区位优越的公园项目，应加强用地开发强度，通过建设公园地下商业广场并与地铁连通。山地上的公园可参考大阪难波公园综合体，利用山地本身自然的高低落差，形成山坡外立面为绿地，内部为商业设施的立体化开发。又比如将高档餐厅低调地隐藏在湖心岛、山坡上或相对隔离的绿带中，以避免喧宾夺主割裂公园绿化的同时创造优雅舒适的就餐私密环境。

10，主题公园。各类主题公园不断增多，但需避免有名无实。