政策面 | 2019年杭州楼市盘点及回顾(一)

爱家房产研究 · 2019-12-26 09:00:54

整个2019年,几乎延续了2018年对楼市的态度,最高层依旧表态严厉。

公历2019年即将过去,回顾这一年来,宏观经济下行压力持续增加,楼市同时处于一个相对约束较紧的时期,政策面从上到下调控楼价和房地产业的意愿持续较强。


但同时,多项鼓励城市化政策引导下,杭州等二线城市为主的新兴城市逐步打开落户门槛,鼓励常住人口流入等政策也一定程度上成为了鼓励楼市的力量。


另外,央行以改革的形式推出LPR,将房贷与LPR直接挂钩,极大地改变了传统房贷的定价方式,对楼市的影响可能是较为持久并深远的。


以上三项政策主导了2019年全年楼市的政策面情绪。

 

下面进行简要分析。

 

1、紧调控的大局,维持全年

 

整个2019年,几乎延续了2018年对楼市的态度,最高层依旧表态严厉。7月底的政治局会议中,甚至第一次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法。因此,从上到下,政策面几乎前所未有的紧绷。

 

政策传导到中下层,银监会及其下属的商业银行,全面收紧房企开发贷,压缩房企的多渠道融资环境。同时,地方政府调控责任持续被压实,限购、限贷、限价等一系列“限”字头政策几乎全面维持,仅至下半年部分少数三四线城市出现了极小幅度的宽松微调。

 

总体来说,全年楼市在政策面上极度紧张,楼市调控和压制房价上涨被提高到了一个最高层。

 

目前来看,尽管近期政治局会议(12月6日)并未提及楼市调控,但11月14日,人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在人民银行南昌中支主持召开“深化金融改革、服务实体经济发展”座谈会再次强调,要“深入整治各种违规金融行为,继续拆解影子银行,遏制房地产泡沫化倾向”。而且,在12月12日的中央经济工作会议上,最高层再次重申了“房住不炒”将继续贯彻。

 

因此,宏观上压制楼市的政策很难在未来1-2年内轻易退出,未来楼市将继续进入库存修复阶段,平稳脉冲式上下波动将成为接下来楼市的主要表现。

 

2、大举开拓人才吸纳及落户

 

与楼市调控似乎相悖的政策同样出现在2019年。

 

4月8日,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确提出“突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,培育发展现代化都市圈,推进大城市精细化管理,支持特色小镇有序发展,加快推动城乡融合发展,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上,为保持经济持续健康发展和社会大局稳定提供有力支撑,为决胜全面建成小康社会提供有力保障。”

 

国务院明确表态,要“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”

 

因此,5月28日,杭州大幅放开落户政策,从5月29日起,杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户。只需要满足以下3个条件:1、在杭工作,社保缴纳1月以上且已到账;2、专科35周岁以下,本科45周岁以下;3、全日制大专、本科学历。

 

随之而来的,下半年杭州多个城区频繁推出各种财政补贴的形式吸引人口落户,钱塘新区、拱墅区、下城区等城区分别推出多项利好,加快人口落户。

 一系列鼓励落户的组合拳打出,势必将形成2019年各大城市常住人口极快增长。名义上来看,对于楼市是个显著利好,也有利于加快经济增速及形成经济规模化效应。
从目前的官方口径来看,加快推动城市化和都市圈等区域经济格局的形成将成为未来较长一段时间的政策主导方向,尤其对于部分如杭州等新兴二线城市来说,将持续形成利好(2019年12月16日,《求是》杂志第24期,发表了一篇非常重要的文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》)。


3、央行推出LPR,改变利率及房贷调整模式

 

2019年,在货币政策层面上,影响最大的就是央行推出LPR,从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

 

11月20日,央行最新的贷款市场报价利率(LPR)报价,5年期以上品种报4.80%,上次为4.85%。两者均较上期报价下降了5个基点,其中,作为新发放房贷参考依据的5年期LPR是8月20日LPR亮相后的首次下调。

 

未来,预计央行调整基准利率的政策将不再会继续推出,或几乎不再推出,而将以LPR的调整来引导市场实际利率下行,这是央行较为新颖的货币政策对利率的调控工具,全面改变了房贷的定价方式。

 

 

 

相关政策摘编

 1.jpg

2.jpg



随时GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体

邮件订阅 吐槽
返回顶部