购房板块 | 2019年杭州买卖市场盘点及回顾（三）

2019年即将收官，纵观这一年杭州楼市的表现，可以用“不温不火”来形容。从成交数据上看，全市二手房交易量自3月份达到年内高峰之后，之后交易量便开始呈“抛物线”式回落，但与去年同期相比，涨幅依然明显。但除了市场变化外，杭州各大区域也有了不同的发展态势，有的区域成为了“后起之秀”、有的正在“淡居幕后”。基于此，杭州我爱我家市场研究院将这一年来杭州热门区域的成交情况进行了盘点。

一、刚需市场的“排头兵”，余杭区连续4年第一

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

纵观杭州楼市成交格局，今年排位没有发生变动，“当红炸子鸡”依旧是余杭区，而这也是余杭区自2016年成功跻身第一名之后，连续4年排名第一，今年更是以超30%的成交比例持续活跃于区域热销榜。且随着近几年区域市场热度的持续攀升，板块内小面积段、低总价房源成交比例日趋上升，当前的余杭区域可以说是杭城刚需市场的“排头兵”，对整个二手房市场成交起到较大的助力支撑。排名第二的萧山区今年购房热度虽然有所下降，但整体成交情况依然领先其他区域，市场成交比例占到13.66%，环比下降了近6个百分点。近两年萧山区受到周边摇号新房增多及中签率走高的影响，加上部分老小区的价格已与周边新房无异，有的甚至还高于新房，导致购房者更愿意去买新房，所以二手房成交热度有所下降。此外，市区范围内二手房购房比例今年进一步下降。从购房热度来看，市区二手房市场本身已经比较成熟，一直以来也深受购房者认可，但近年来房价一路攀升，且随着时间的推移，房龄老化明显，除了房源品质相对较好的小区及学区房以外，特别是老小区的市场空间已经逐步缩窄，而周边区域的交通配套正逐步跟上，价格优势也在，所以成交后来居上，成交比例越来越高。

二、卖房前十板块中，余杭区占了4个

余杭区“当红炸子鸡”的名头实至名归莫属。那么，成交活跃板块榜首，同样会是余杭吗？

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

根据杭州我爱我家市场研究院数据统计显示，2019年十大成交活跃板块中，余杭区上榜数量最多，占了5个排名。其中热销板块中，今年唱主角的莫过于临平、闲林两大板块，这两大板块基本消化了余杭区域43%左右的购房客户群。而临平板块则是目前置业人群优选第一的区域，以4247套的成交量抢占榜首之位，而闲林板块不甘落后，以2179套的成交量尾随其后。从成交价格上来看，这5个板块的成交单价除了未来科技城达到3.4万元/㎡以外，其他板块的价格均在2万元/㎡上下浮动。临平板块内的临平欢乐城、众安理想湾、蓝庭花园等热门小区以1.9万元-2.2万元左右的低门槛成交单价，吸引了大批购房者。闲林板块内以竹海水韵、闲湖城、闲林山水等小区价格普遍在2.2万元-2.5万元，明显符合刚需购房者的需求，这两个板块可以说是“见证”杭州刚需购房者置业门槛的典型区域。此外从在售房源量来看，根据杭州我爱我家数据统计显示，余杭区域内，临平在售二手房源占到24.9%，闲林占到17.73%，星桥占到5.05%，未来科技城占到4.4%。由此可见，价格相对较低和丰富的房源供给是带动板块二手房成交走高的重要原因。

三、2019年各区域热门成交板块透视

就当前市场的价格情况，可以说低门槛买入杭州的机会相对过去又进一步缩小了，今年各区域的置业门槛较往年已然有所抬升，价格的“水平线”正在日渐拔高，那么各区域热门成交板块表现如何呢？1、刚需是王道，撑起今年楼市半边天

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从目前的情况来看，杭州各区域的房价依旧十分稳健，从全市各区域热门板块房价中也能窥见一二。价格分布上，很明显价格相对亲民的新兴区域，已经成为支撑起杭州二手楼市的半边天。如江干区内的丁桥、九堡板块，西湖区内的三墩板块，下城区内的石桥、下沙区内的沿江、江滨、金沙湖及萧山、余杭区，这些板块成交单价均低于3万元/平方米，因此区域成交比例较高，从板块成交也可以很直观地反映出了目前刚需是楼市成交的主力。不过，目前整体均价维持在3万+以上的板块也不少，诸如朝晖、翠苑、复兴等发展较为成熟的板块，均价已经逼近4万，板块内的成交房源多以小面积为主，成交主要靠地段“支撑”。而滨江区的区政府、彩虹城板块，拱墅区的申花、湖墅板块，以及上城区内的近江板块，成交均价均已超过4万+，这些区域内则以高端大户型为成交标配。

2、老小区成交“底气”不足，优势不再

值得注意的是，传统市中心二手房价格已经不复往昔，朝晖、宝善板块往年的榜单前十，如今已跌至20名开外。价格上，已经接近甚至超过4万+的高单价水平，缩小了不少购房者的选择空间。传统老小区成交比例的缩减，说明购房者对于传统市中心的依赖度正在逐渐下降。近几年传统“老破小”已经是市中心楼盘的代名词，而随着杭州轨道交通的快速发展，市中心的范围正在无形扩大，加上原本非市中心板块的商业配套也在逐年完善，甚至向着市中心靠齐，因此对于购房者来说，如果房屋价格及房屋本身附加价值（如学区、地铁等）不具有诱惑力，他们更愿意选择往价格相对较低的外围区域看看。

3、次新房板块受追捧,带动区域二手成交攀升 

随着近几年购房观念的转变，“老小区失宠，次新房得宠”的现象日趋普遍。传统老小区成交正逐渐掉队，取而代之的是近两年交付的次新房上榜，这一现象的转变，从近两年二手房购房榜单排名中也可见一斑。如今杭州各板块轮廓已经逐渐明朗，加上各板块不断有大量新房交付，新房交付的同时不少房源也开始转入二手房市场，给了购房者充足的选房空间。且从已交房楼盘来看，多数都是刚需类产品，面积段集中在90方上下。目前不少小区已经进入二手房市场并开始有成交，像未来科技城板块的兴业耦园、北大资源未名府、未来之城，临平板块的逸都花苑等楼盘都是今年刚交付的。尽管小区刚交付，但相比较周边的新盘价格优势明显，因此吸引了不少购房者前来置业。备注：以上数据均截至11月底，仅供参考