2019年杭州市房地产市场年度报告：租赁篇

杭州我爱我家市场研究院 · 2020-01-01 08:38:25

2019年租金告别增长，进入“调整年”。

一、2019年租金告别增长，进入“调整年”

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

据杭州我爱我家市场研究中心数据显示，2019年杭州市租赁市场租金单价为62元/㎡·月，租赁市场租金基本持平。

杭州我爱我家市场研究中心认为，2015-2018年杭州市租赁市场租金增速，大致经历了高速增长再到逐渐回落的这么一个过程。因为租金飞速增长的同时租赁市场供应也同样高速增长，这就导致了2018年下半年市场上出现了供过于求的局面，相应的杭州市租赁市场租金也开始了快速的下滑。2019年杭州市租赁市场在人口流入红利的背景下，逐渐改变了市场上的供需结构，租金也随之渐渐企稳，没有出现2018年下半年快速下滑的走势。

二、杭州市租赁市场容量扩大，租金企稳

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年杭州市租赁市场全年成交量同比2018年上升7.4%,全年租金单价为61.9元/㎡·年，同比去年基本持平。

2019年杭州市降低了落户门槛与加码了人才补贴政策，使得从5月份开始杭州市人口的流入速度进一步加快，由于大量的人口流入带来了巨大的租赁需求，相应的杭州市租赁市场的容量也得到了进一步的扩大。

综合了2018-2019年租赁市场成交量和租金的月度走势后，杭州我爱我家市场研究院认为，受利于巨量人口流入带来的红利，2019年杭州市租赁市场成交量整体上从5月份开始就整体上高于2018年同期水平，同时由于租赁市场上仍然存在着大量供应的原因，使得租赁市场租金走势曲线只是进一步的被“修复”，并且在2020年农历年在1月底的情况下，2019年11-12月份的租金走势，仍然展示了去年同期所不具备的“韧性”。这也标志着2019年杭州租赁市场今年凤凰涅槃，已经走出了2018年下半年深陷的泥潭。

三、2019年西湖区、钱塘新区租赁成交占比上升，各城区租金水平变化不大

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年杭州市各城区租赁成交占比总体上变化不大，其中之江区、余杭区、萧山区、下城区、西湖区、上城区、钱塘新区、江干区、拱墅区、滨江区占比分别为1%、7%、4%、15%、15%、11%、9%、12%、15%、10%。

从2018-2019年各城区租金单价对比上可以看出，各城区租金单价水平整体上较去年变化不大，其中萧山区受到供给侧变化的影响导致了租金水平较2018年有较大的上涨，而滨江区则是因为能提供较多的高薪工作单位，使得租金水平较去年同期有所上涨。

而从2018-2019年各城区租赁成交占比对比上看，西湖区、钱塘新区占比较2018年有所上涨；而拱墅区占比则较2018年有所下降；其余各区占比整体上较2018年变化不大。

四、巨量年轻人口涌入，对租赁市场租金段与户型成交结构产生影响

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年杭州市租赁市场成交户型占比中，一居室占比34.4%，同比上升1%；二居室占比40.2%，同比下降1.6%；三居室占比22.7%，同比下降0.6%；三居室以上占比2.8%，同比下降0.1%。而在2019年杭州市租赁市场各租金段成交占比中，杭州套均月租金在2000元/月以下、2000-3000元/月、3000-4000元/月、4000-5000元/月、5000-6000元/月、6000元/月以上的占比依次为1.6%、21%、33.6%、22.4%、11.2%和10.2%，其中2000-3000元/月租金段的房子占比较2018年上升3.1%，其他租金段占比则变化不大。

杭州我爱我家市场研究中心认为，因为本年杭州流入的人口结构中，大比例是来杭发展的较年轻的人口,年轻的租客在租赁市场中会更加偏好户型较小与租房总价较低的房子。所以这就导致了2019年杭州市租赁市场在各个户型、租金段上的占比结构上会较2018年更加偏向于小户型与较低的租房总价的房子，进而带来2019年租赁市场成交户型占比中一室户型占比上升较为明显，同时在各租金段成交占比中2000-3000元/月的房子的占比也上升明显的结果。

五、90后租客占比进一步上升，00后租客登上“舞台”

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年杭州市租赁市场租客各年龄段占比中，00后占比1.0%；60后占比4.1%；70后占比10.9%；80后占比31.1%；90后占比53%，其中90后占比较2018年上升了5.5%，00后占比较2018年上升了0.8%，其余年龄段2019年占比较2018年占比均有不同程度的下降。

而2019年杭州市租赁市场各年龄段的租客月度占比走势则显示，70后、80后、90后租客月度占比走势在整体上从6月份开始呈上升趋势，而后慢慢下降，其中90后租客占比月度占比走势则较为独特,5-6月占比会有明显的冲高,00后与60后租客则是各月份占比变化都不大。

杭州我爱我家市场研究中心认为，2019年流入杭州的人口结构中大比例为青壮年劳动力人口，其中90后占比最大，所以导致2019年杭州市租赁市场租客年龄段结构中90后占比明显上升，除了00后外，其他年龄段租客占比均有所下降的原因。

又因为杭州市人口流入受到政策激励加速，基本上是从2019年6月份开始，加之“毕业季”又会有大量的90后毕业生选择留杭发展。所以导致了2019年杭州市租赁市场各年龄段的租客月度占比走势中，70-90后占比整体上从6月份开始均呈上升趋势，而后慢慢下降，其中90后租客占比月度走势在5-6月份又会明显冲高的原因。

值得一提的是00后租客占比在2019年中也开始冒尖，占比较2018年上升0.8%，达到了1%。

六、女性租客扎堆核心区，注重生活舒适度