2019年12月上海商办市场月报

■商办市场回顾

12月上海商业供求下滑、办公成交大幅走高，价格上升明显：

       上月商业市场供求大幅提升之后，本月商业市场供求均有下滑，供应下滑更明显，成交虽有下滑但保持相对高位；办公市场成交小幅增加，成交量增长近一倍；从价格来看，本月商办均价有所提升，是由于本月成交中近郊及市区比例提升；

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       从全年来看，本年商办市场供应成交量均明显下滑，一方面，是由于今年商办用地供应减少，另一方面，是由于2018年市场商办需求被透支较严重，今年以来市场热度下降明显。

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12月，商办市场供应成交集中在外环以外区域

       本月供应结构中，外郊环商办供应占到7成以上，成交结构中，外郊环与郊环外成交占63%;一直以来，市中心没有地，外围风险大，靠近市中心的商办项目比较受青睐。但随着上海远郊区域的政策利好，外围区域（如临港、朱家角）的板块价值逐渐凸显出来，也逐渐吸引投资者入驻

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2019年全年商办成交主要集中在外郊环和郊环外，外郊环供应和成交最多

       1-4季度外郊环共供应99.31万平方米，成交78.27万平方米，去化率78.8%；内环内供应和成交倒挂，在各环线成交占比中排名第二

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长风中心诚公馆获得12月商办项目销售冠军，去化2.57万方货值14.25亿元

       长风中心诚公馆获得12月商办项目销售冠军，去化2.57万方，货值14.25亿元；项目位于上海市普陀区长风生态商务园区，是浙铁集团和绿城集团共同开发建设的地标性高品质城市综合体。项目基于长风生态商务区有利区位平台，打造行政公馆、 5A办公、总部独栋等多元化业态组合，结合绿城二代办公体系架构，体现现代生态商务综合体典范。本月长风中心一举夺得销冠是因为三期3号楼以总金额约12亿元，被上海长征资产管理有限公司、上海罗莱生活科技有限公司成功认购。

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2019年度一方大厦成为本年商办项目面积和金额双重销冠

       由于2019年3月，新加坡吉宝资本完成上海北外滩一方大厦的大宗交易，总金额为46亿人民币；今年以来，由于融资渠道进一步收紧，市场遇冷，外资机构加码抄底一线城市商办物业，据有关研究，上海今年大宗房产交易中，外资买家占到近7成

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■商业市场分析

12月商业市场量跌价涨

       本月商业市场成交量较上月小幅下滑11%，但与前几月的低迷态势相比还处于相对高位；供应量下滑明显，环比减少42%;均价与上月相比明显回升，是由于本月成交项目中，外环以内项目增多，成交TOP3项目中，滨江国际广场项目位于内环内，成交均价达到64534元/平方米。

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12月各环线商业市场供应、成交主要集中在外郊环。

       外郊环供应面积6.24万方，成交面积5.35万平米；成交其次是郊环外、内环内、中外环、内中环；本月供应面积第一的板块为松江新城西区板块，成交面积第一的板块为杨浦区东外滩板块。

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2019年度主力成交区域依然是外郊环，其次是郊环外。

       从供应和成交的对比来看，表现最优秀的是内环内区域，供应面积1.69万平米，成交面积12.23万平米，去化率达到723.7%，表明市中心区域依然是投资热点；去化率最低的是内中环区域，供应面积9.46万平米，成交面积5.46万平米，去化率仅为58%。

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从成交区域来看，上海商业市场成交热门区域几乎都是外围区域，南汇区成交面积最大，共去化1.29万平米。松江区供应面积最大，共入市2.98万平米。

       在《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案中，松江、青浦、南汇、南桥与嘉定被定位为重点建设的五大新城。近期，南汇临港新城被批准成为上海自贸区新片区，后又出台强力的人才政策，放松落户、购房等限制，促进了临港新城的加速发展。

2019年年度南汇区商业供应、成交面积均位列第一，全年供应面积23.04万方，成交11.34万方

       2019年全年来看，南汇区商业供应、成交面积均位列第一，全年供应面积23.04万方，成交11.34万方，成交均价为27422元/㎡。南汇区成交贡献最大的板块为周康版块，周康板块作为整个大浦东新区的地理核心，临近迪士尼乐园和亚洲医学中心，产业、人口、商业在过去几年快速发展，已经逐渐成长为区域核心；但南汇区虽然成交领先，与供应量相比，全年去化率49.2%，仍有较高库存风险。

■办公市场分析

12月办公市场量价齐升

       办公市场本月供应持续上涨，环比小幅上涨12%；成交量大幅走高，环比增加91%，均价回升至40248元/㎡；供应量主要贡献项目为内环内的绿地外滩中心；成交结构中，中内中环占比明显升高，因此均价被拉升。

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12月办公市场成交和供应结构来看，供应主要来自内环内

       12月办公市场成交和供应结构来看，供应主要来自内环内，成交较分散，外郊环稍多；内环内供应主要来自黄浦滨江板块的绿地外滩中心加推6.71万方，目前尚无成交。

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2019年度办公市场供应、成交始终是以外郊环为主力

       全年来看，供应、成交始终是以外郊环为主力，供应46.99万方，成交35.1万方；内环内紧随其后，供应22.06万方，成交21.5万方；其余郊环外、中外环和内中环区域市场规模接近。

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2019年度办公市场黄浦区供应面积最大

       从区域来看，本月黄浦区供应面积最大，受到个案绿地外滩中心影响较大；普陀区本月成交最高，去化2.57万平米，主要是由于长风商务区长风中心诚公馆的成交。

2019年度办公市场闵行区供应面积最大，成交面积也最大

       从1-4季度来看，闵行区供应面积最大，成交面积也最大。2019年，闵行区供应26.81万平米，成交21.87万平米，当之无愧的热门核心商务区，其他办公市场热门的主城区如徐家汇、陆家嘴供应相对有限，非主城区除了闵行、松江、青浦等，供需矛盾还在，导致办公市场热门区域供应少，冷门区域没人买，库存难去化。

■商办库存分析

12月库存余量小幅下降至1037.29万平米，去化周期降至118.93个月。

       本月库存余量小幅下降至1037.29万平米，去化周期降至118.93个月。本月商业市场库存与上月几乎持平，但由于本月成交量依旧处于较高位，3个月移动去化周期有所下滑。

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办公库存量处于高位

      办公库存量处于高位。办公市场销售不景气原因很多：一：部分类住宅被解禁后，销售窘境依然不变；二：“双创”精神影办公市场库存余量持续上涨至891.08万平米，存销比下降至108.05个月，但依然向下，共享办公崛起，租赁需求上升，购置需求下降；三：供应结构错配，大宗交易趋于频繁，中小户型入市量低，小微企业、创新企业等需求被平抑等。