疫情对长租公寓行业的影响分析报告

第一部分 疫情对宏观经济的影响

一、疫情现状

全国疫情防控形势总体平稳、稳中向好

自2019年12月8日出现首个病例以来，新冠肺炎疫情已持续蔓延2个月。截至2020年2月27日24时，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告累计确认病例78824例，现有疑似2308例，新增确认327例（武汉313例），现有确诊病例39919例。

过去10天，全国新增确诊病例数出现下降趋势，这是一个积极信号，但由于新冠病毒传播途径复杂、病毒变异概率等因素还不明确，卫生防疫专家对何时出现拐点尚无定论。

新冠肺炎全国疫情累计趋势图

数据来源：国家卫健委

二、疫情对宏观层面的影响

（1）经济新常态下风险加大，消费和投资需求大幅减少，经济下行压力大

从总需求来看，消费、投资、进出口三驾马车都将受到冲击，消费和投资所受冲击较大。

1.消费需求大幅降低：此次疫情致春节期间消费大幅减少，且受交通管制和隔离影响，餐饮、酒店、旅游、娱乐、交通等行业出现断崖式下跌。

2.投资短期内减少：工人返城、工厂复工延迟，生产活动无法进行，制造业、房地产、基建投资短期基本停滞。

3.进出口贸易继续放缓：WHO认定此次疫情构成“国际公共卫生紧急事件”（PHEIC），一些国家采取了撤侨、限制入境和暂停航班往来等短期措施，出口贸易和外商直接投资（FDI）都受到一定程度影响。

2000-2020年我国GDP增速趋势图

03年非典社零受疫情负面冲击大幅回落

数据来源：北京大学经济政策研究院

（2）疫情对一季度经济形势影响不容乐观，关键在二季度

近年来随着经济结构转型，第三产业占我国GDP的比重不断上升，2003年非典时期第三产业比重仅为40%，2020年已上升至53%。第三产业占比更高，疫情冲击加大。

从非典可观察疫情对经济三产业的影响路径和程度，三产业加总使得一季度经济增速下降明显，或比去年四季度下调1.5个百分点，环比增速放缓至5%以下。后疫期时期经济增速将回升，全年GDP增长将呈现“V”型形态，综合国内外机构的主要分析结果，如果疫情在3月底或4月初进入收尾阶段，全年经济增速预计将在5%-6%。

2000-2018年我国三产业比重趋势图

2003年非典疫情主要冲击第三产业

数据来源：北京大学经济政策研究院

三、疫情对中观层面的影响

餐饮、旅游、电影、交运、教育培训等行业冲击最大，医药医疗、在线游戏等行业受益，尽管疫情持续时间还不长，但是影响已经充分显现。

房地产行业暂停售楼处销售活动。1月26日，中国房地产业协会向会员单位并向全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。房地产相关项目物业管理企业，此次在疫情防疫一线上扮演重要角色；经营租赁、长租公寓的企业，成为此次抗击疫情的重要抓手，切实做好房源和客源的管理。

建筑业、金融业、加工业及交运业均受到影响，房地产上下游产业链中，生产和销售两端受到双重挤压。

第二部分 疫情对长租公寓市场的影响

一、人口迁移与疫情分布

人口迁移与疫情分布呈正相关

武汉是本次疫情的爆发地，根据百度迁徙地图数据，在武汉“封城”前夕，正值春运黄金时期，大约有200万人从武汉往其他省份流出，其中，约有9%流向（除武汉外）九个重点城市。

从重点九城人口流动指数和疫情分布图来看，与武汉相对密切的北京、上海、深圳、广州确诊人数超300，而联系相对弱的天津，南京和苏州确诊人数不过百，反映两者呈正相关。

二、租赁市场分析

（1）2月全国重点城市租赁市场成交量显著下降

2020年2月，全国重点城市租赁成交量环比显著下降。依据贝壳研究院数据，2月18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%，同比2019年2月降幅达82.7%。主要原因由于疫情的影响，人口流动降低，大量租赁人口滞留家乡未返回居住地，或由于小区封闭禁止外人进入导致的市场供给需求双双下降，春节后租赁市场维持着低迷状态未实现市场热度的回升。

全国重点18城住房租赁市场成交量走势

数据来源：贝壳研究院

（2）2月全国重点城市租赁市场成交量显著下降

从城市维度来看，2月全国重点城市成交量均呈现环比显著下降。武汉、西安、合肥、廊坊、重庆交易量环比降幅突破90%，重点城市几乎全线降幅超过50%。

2月全国重点18城各城市住房租赁市场成交量走势

数据来源：贝壳研究院

（3）2月全国重点城市租赁市场成交价格亦有下降

相比1月份量跌价稳的态势来说，2月市场低迷已经传导至价格。在剔除了五个交易量极低的城市之后，剩余的13个重点城市之中10个城市的租金价格呈现同比下降，9个城市租金价格环比下降。其中租金价格降幅最大的城市是天津，同比下降10.3%，环比下降9.2%。仅上海、深圳及杭州市的租金价格在同比和环比均呈现上升趋势，主要是由于城市外来人口占比高，租赁需求仍然较为可观。

2月全国重点城市住房租赁市场月均租金及变动趋势

数据来源：贝壳研究院

（4）市场新增供需量环比均大幅降低

根据往年市场数据，春节前及假期新增房源和客源数量均出现一定程度的下降，而春节之后则是传统租赁旺季，新增房源量及客源量会出现大幅提升。而2020年2月，新增房源量及客源量相比春节所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分别下降47%和14%。

从趋势上来看，新增客源量下降幅度相比1月有所降低，而新增房源量下降幅度保持与1月相当的水平。随着各城市逐渐复工的推进，客源端会逐渐有所回升，而客源端由于社区的封闭仍然保持较低水平的增长。

全国重点城市住房租赁市场新增房源量及客源量走势

数据来源：贝壳研究院

（5）市场成交周期同比大幅提升

2019年2月，重点18城的房源成交周期集中在30-50天，客源成交周期集中在3-8天；2020年2月，重点18城的房源成交周期主要集中在60-70天，而半数城市的客源成交周期突破10天。从增长率来看，客源成交周期涨幅更为明显，各城市涨幅普遍超过100%。通过大幅提升的市场成交周期来看，市场低迷较为明显。

全国重点18城各城市的租赁房客源成交周期比较

数据来源：贝壳研究院

（6）租赁市场小结

2020年2月住房租赁市场总体看来，受到疫情的影响已经较为显著。1月份春节假期已过，但节后市场受疫情影响复工比例低，人口流动少，租赁市场交易低迷已经从交易量传导到价格。随着全国各城市逐步复工，租赁需求下降速度减缓，3月相比2月有望实现市场交易的小幅度回升。

第三部分 疫情对长租公寓行业的影响

一、经营压力增大

（1）人口迁移规模处于低位，租房需求减少，出租率大幅降低，房间空置率上升

受疫情影响，今年未出现传统意义上的春运高峰，返程人流呈平稳分散态势。从一线城市看，今年的规模迁徙指数持续处于低位，大约5.00上下，而去年同期的最高位超过了20.00，北京甚至超过25.00。在2月18日结束的40天春运里，全国累计发送旅客14.76亿人次，比去年同期下降50.3%。

大量租客在春节之后推迟返程计划，租房市场的春节后“小阳春”未如约而至，根据市场数据2月全国重点城市住房租赁成交量环比、同比均大幅下降。且受返乡退租、疫情封城等情况带来的免责退租、违约退租增多，房间空置率上升。

2019-2020年一线城市规模迁徙指数

（2）面临“收入减少、收房成本刚性”两头难，现金流持续承压

老客户流失，新客户需求不足，导致经营收入锐减；此外，长租企业在承受着收房刚性成本压力的同时，为应对疫情，还要增加防疫物资、消毒、有关租客隔离投入等额外支出，受疫情冲击，今年长租企业的现金流进一步恶化，行业资金链断裂风险加大。

根据克尔瑞日前对行业内长租企业所做的问卷调查结果显示，超六成企业在疫期营收较去年同比下降，有近三成企业损失超千万，超三成企业损失达百万，对未来可能产生的损失金额并不乐观。

疫情期间营收较去年同期下降幅度调查

疫情影响预估损失金额的数量级调查

（3）延迟复工，企业用工成本压力加大

目前，很多地区已取消以疫情防控限制企业复工复产的审批、备案，复工潮在加速。据不完全统计，至2月28号，全国各省市线下平均复工率超过50%。其中受疫情影响较轻的云南、贵州、青海、西藏等地的复工率较高，接近70%。此外，民营经济较为活跃的江浙沪复工率也相对较高。受延迟复工和返岗隔离等因素影响，企业承受的用工成本压力使得已经吃紧的现金流进一步加剧。

二、经营动力增强

疫情防控之下，集中式公寓面临更严监管，安全健康服务能力和意识提升。

从疫情管控方面来说，集中式公寓相较分散式公寓而言更具备集中监测和管理的条件，各级监管部门对集中式公寓门店的防疫防控要求更高；

长租公寓借助平台化、信息化、科技化的管理优势，更利于对人员流动、个人信息、房屋联系人等工作的快速、系统完成；

近期，一些物业公司在防疫方面的举动，诸如对于出入的严格把控、公共区域的清洁与消毒，以及废旧口罩的处理等，值得长租公寓品牌学习和借鉴。

中铁建“恒寓”上海店日常战疫

三、社会责任履行

长租公寓积极承担社会责任，推进品牌与美誉度建设

短期疫情给长租公寓机构带来的负面影响无可避免，然而长租公寓机构也积极履行社会责任，共同渡过疫情难关。部分长租公寓为武汉疫情区域的医护人员提供免费住宿，部分对租户房屋租金给予一定程度的减免，此外，各大长租公寓平台均对春节返程租客信息进行收集登记，竭力配合政府抗击肺炎。

在长租公寓积极打造品牌、推进市场美誉度的过程中，有些分散式公寓的做法却引来社会的一片负面舆论，诸如蛋壳等企业强制要求业主减租而被投诉，自如还存在涨租的情形，使长租行业屡陷舆论风波，长租企业品牌美誉度建设任重道远。

部分长租公寓机构减租情况

部分长租公寓机构给武汉医护人员免费提供住宿

四、政策支持

政策一：免征增值税及财政奖补资金

财政部联合国家税务总局出台临时性税收政策《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第8号）。对“纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税”。

成都市住建局会同市财政局制定了《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法》。纳入奖补范围：新建租赁住房、自持租赁住房投入住房租赁经营的期限不得少于10年且年租金涨幅不得高于人均可支配收入增幅。奖补标准主要有以下5条：（1）支持新建、改建租赁住房；（2）支持培育专业化规模化住房租赁企业；（3）支持住房租赁企业将自持房源用于住房租赁经营；（4）支持住房租赁企业多元化融资；（5）充实国有住房租赁企业资本金。

政策点评：各地出台各类减税费政策，减轻企业负担，扶持企业有序复工，短期内对中小企业有实际帮助。

政策二：长租公寓可以洽谈减免房租事宜

杭州市住保房管局联合杭州市市场监督管理局2月13日制定下发《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》，做出明确规定：疫情期间，租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上可就租金等减免进行协商。住房企业与房东就租金减免协商未达成一致的，不得单方面停止支付房东租金。

政策点评：长租公寓与房东洽谈减免房租可协商取得，需平衡好各方利益，不能仅考虑自身的损失。

政策三：国家给长租公寓、租客减免房租

浙江省住房和城乡建设厅印发《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》提出：减免住房保障租赁费用。对参与疫情防控一线的医护、环卫、公交、物业等行业公租房保障对象，承租公租房实物房源的，减免1至3个月租金；领取租赁补贴的，按当地市场平均租金标准发放1至3个月租赁补贴，或增发1至3个月租赁补贴；疫情严重地区可适当延长租金减免或补贴发放时间。

厦门市发布《关于积极应对新型冠状病毒肺炎疫情促进房地产市场健康发展若干工作要求》。九方面措施中，就包括长租公寓适当减免租金这一项：疫情防控期间，支持国有企业对自持运营的长租公寓适当减免两个月租金，倡导机构化租赁企业适当减免或延期支付两个月租金，并可视疫情发展情况再行调整。在疫情期间，上述已实施租金优惠的企业，可按照租金减免期间所缴纳的房产税和土地使用税给予50％扶持，扶持金额不超过减免租金总额。

无锡市住建部门出台了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的实施意见》，共17条助力企业共渡难关，其中：给出可申请服务业企业纾困专项资金补助的明确说明；对租赁房屋属于国有资产的中小企业，可免收1至3个月租金，同时，鼓励其他产权人为经营困难的中小企业租户减免或者缓收租金。

苏州市政府对外发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，推出了包括缓缴社保费、减免房租、减免税费等实质性举措。

北京市发布《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》：疫情期间，鼓励为中小微租户适度减租，各区可给租赁企业适度财政补贴。

政策点评：国家及各地方政府对以国企为首的业主及中小企业给予政策支持，借以帮助企业共渡难关、共谋长远发展。

第四部分 疫情期间经营策略

在行业复工后，市场略有回暖迹象，但企业面临的挑战依旧在，运用好手上的筹码，把握“机会”是未来新局面开拓的关键。

1、守住租户，增强公寓内租客的粘性

复工后一段时间仍会存在较强的人流管制，公寓物业可以适时向租客提供生活物资采买，将外卖送货上门等贴心服务，实现从社区门口到房间门口的无缝对接。

此外，为了给租客无聊乏味的隔离办公生活添加点乐趣。公寓运营方可以适时推出线上桌游、纸牌屋等娱乐活动，调和租客单调生活。为了方便租客办公，还可以在公区设立分隔办公区，一方面可以减少租客公区活动，降低交叉感染的风险；另一方面可以赢得租客信赖和好感，提升了顾客粘性。

2、安全为首，加强管理，保障租户安全

疫情严重区域要对租户人员的进出进行登记，维护好公寓人员安全。定期对公共区域进行消毒，做好租户的心理疏导，不盲目恐慌疫情。

3、拓宽渠道，舍得招租，舍得合作

疫情期间，个体成交周期缩短、门店满租周期延长、招租难度整体上升。企业可通过与租客合作，以老带新的形式，让利房租；和员工合作，让利佣金，提高激励；和各渠道合作，提高整体效用。同时，积极拓展线上业务，通过自有官方平台、APP、微信视频、抖音直播等多种形式提供线上AR看房服务，保证线上看房渠道的多样性和房源信息的真实性。不断拓宽线上看房渠道，保障房源质量，控制成本培育潜在客户，同时举办相关便利优惠活动，提前蓄客。

4、正视市场，回暖是大势所趋

疫情期间，租客租赁需求被压抑，随着城市逐步运转、租客逐步返程，租赁需求将会逐步得到释放，市场供应将会走高，租金有所上浮。但由于目前中国经济处于下行，租赁行业在大环境下，市场反弹周期会被拉长，力度也会相对较小。疫情过后，企业应当逐步摒弃粗放化、同质化经营发展模式，重视精细化运营，打磨产品及服务，开拓发展新思路。

5、加强宣传，树立口碑，保障品牌美誉度

随着大量涨租、吃差价、违约赶客等负面新闻的报道，广大民众对于蛋壳、自如、青客等分散式公寓的印象大打折扣，暴露出分散式公寓存在的“顽疾”，但同时也彰显了集中式公寓“集中管理”的优势。企业应加大自身“抗疫”宣传，树立良好的行业口碑和企业形象，为疫情过后行业复苏做好准备。

整体来看，伴随各地逐步迎来复工潮后，返程务工人员带来市场需求增多，房源量和租金价格水到渠成将出现小幅上涨趋势。但现阶段，租赁需求仍未得到完全释放，预计未来1个月内市场将缓慢回暖，租金不会出现大幅上涨趋势。疫情的突发，让原本已处于艰难困境的行业，变得举步维艰。但随着复工周的到来，租赁回暖迹象已现，相信曙光终将到来。