疫情后的长租公寓还值得投资吗？

敏感的从业者应该意识了，这样戏剧式的对比，意味着洗牌潮正在退去，并购潮即将到来，大吃小、快吃慢将不可避免。当疫情彻底结束后，行业分化加剧，资源将向头部企业汇集，行业集中度进一步提升。那么，问题来了…

疫情后的长租公寓，还值得投资吗？

目前，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而我国租赁人口占比仅为12%，这12%的份额就形成了万亿级的广阔市场。

2019年底的几次重要会议，均对长租市场发展做出了政策表态，由政府主导的集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出，行业未来发展空间十分广阔。

无论是市场前景还是政策支持，未来中国的租赁需求都会更加旺盛，长租公寓市场的投资性无需质疑，如何尽早抢占市场份额，吃到更大的红利蛋糕，每个从业者都密切关心着。

长租赛道商业模式及现状

我们来一起了解下长租赛道现状。当前的长租赛道里，运营商、服务商、平台方三者共存，根据资产轻重可分为三种商业模式，即持有型重资产、包租型中资产、托管型轻资产。

持有型重资产模式，公寓所有者也是实际的运营者，运营团队为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”。这种模式需要大量资金，主要适合开发商、国有企业和金融机构等。

包租型中资产模式，俗称为“二房东”，是目前品牌公寓们普遍采取的方式，公寓包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，主要赚取其中的租金差或部分服务费，比如新派公寓、魔方公寓等。但随着“包租”竞争变大，不断比价才能获得房源，拿房成本不断升高，如何保障现金流平衡成了玩转该模式的关键。

托管型轻资产模式，相对重资产而言，运营者无需用大量资金去持有物业，利用自己的品牌价值和会员体系，通过委托管理进行输出，收取管理费、加盟费等来盈利。

归根结底，长租公寓的底层资产都离不开对房源的持有、包租和装修，不论是产权还是使用权，长租公寓都需要在这两个权益的基础上，依靠标准化的生产和流通环节，来实现增值。

增值过程需要大量资金支持，仅仅依靠融资并不能从根本上喂饱公寓企业，因此行业十分期待持续、稳定的资产证券化，以解决现金流闭环难题。可惜的是，目前无论是REITs还是ABS等金融产品政策都迟迟未落地。

资本青睐什么样的公寓？

公寓企业想在当下尽快摆脱疫情影响，增强自身投资价值，除了等待金融产品落地外，还有资产减重和精细化运营两条路可以走。

长租公寓行业已经走到了商业模式转型升级的十字路口。小水滴认为，重资产可以转为轻资产，轻资产则可以更轻，如国资国企类公寓可以考虑转型投资型托管，中小二房东则转型分润型托管。

投资型托管：指国资国企进行投资，运营商负责管理的合作模式，企业主动参与一部分硬装、软装投资，并与运营方共同承担经营风险和收益。相比传统的包租模式，企业与公寓双方均以租客为本，在推广、采购、保洁、服务、品牌意识等环节全链条合作，从而形成竞争壁垒。

分润型托管：通过水滴公寓SaaS的空中分账和自定义分润功能，租客每交付一笔租金，中小二房东便与房东实现一次同步分润，有效增强信任。这种模式下，二房东不必一次性支付大量包租费用给房东，加强了自身对现金流的掌控；房东也可以依靠高效的运营系统，实时收回房租，减少“房租拖欠”、“疫情期间爱心免租”等资产损失。

纵观这次疫情里存活下来的公寓，大都在使用管理软件与智能硬件相结合的SaaS系统，已经实践或正在实践着数字化管理与精细化管理。

数字化管理：即管理数据化、可视化。以解决空置率为例，房源的数量增多时难免出现疏漏，通过智能硬件收集各类数据，每天即时查视实施租赁运营状况，管理者可以对空置房源房态是否正常做出判断，从而调配相应资源和人力运营，“清理”滞销房源。

精细化管理：精细化管理的核心在于注重服务能力建设和用户体验的挖掘。比如自如除了本职的租住服务外，还在保洁、维修等扩展服务上自成体系，并对市场开放，为其带来增值服务和新盈利点。

无论分散式公寓，还是集中式公寓，是大客户，还是中小二房东，只要充分挖掘自身潜力，定位清晰、思路明确，都有机会获得资本青睐。作为长租行业一站式服务商，小水滴为广大公寓企业提供各种痛点解决方案和行业咨询服务，自如能笑傲江湖，你也可以~