预测：2012年亚洲核心城市高星级酒店发展

　　依靠其他世邦魏理仕办事处广泛的网络，CBRE(世邦魏理仕)酒店一直致力于研究新加坡、曼谷、河内、胡志明、吉隆坡等城市的供应市场变化，预计到2012年底，在这些城市的酒店市场，估计4、5星级酒店的客房规模将超过2.3万间。

　　由于当前全球经济危机的形势，提出“旅游需求下降”观点的文章有很多。“影响需求的因素都是不可预测的，众所周知，酒店市场需求的特质是变化不稳定的。” CBRE酒店亚太区执行董事，罗伯特·麦金托什说，“尽管在建设时间上存在着许多不确定性，预测市场需求反而容易一些。”

　　尽管存在着一些项目被搁浅或者甚至取消的可能性，大多数的酒店物业将在未来2-3年打开整个区域市场。在未来3-4年内开放的酒店比那些已处于部分完成状态的酒店存在着更大的不确定性。需求下降而供应增加，这将使酒店在短期至中期内面临挑战。

　　下面的图表显示了每个城市酒店市场供应量的年度变化：

　　这表明新加坡在未来12个月增幅最大，而河内的增长将要好几年。

　　酒店市场供应量总体百分比增长如下所示：

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　　虽然按百分比算，河内增长的比例最高，但按新增的总客房数来算，增长并不可观。实际新增的客房数新加坡最多，如下图所示：

　　新加坡将是5个城市中新增客房数最多的城市，到2012年底 4、5星级酒店预计将新增10000间客房，假设所有的工程项目持续进行，这意味着在一个相对较短的时间内，酒店客房供应量将增加39%。CBRE酒店东南亚地区高级顾问Alison Poore说：“直到最近， 大家的普遍共识是新加坡不仅可以吸收消化新增的供应量，而且为了满足不断增长的游客需求，新增客房也是必要的。在2007年的一些月份新加坡的客房入住率达到90%，在2008年的9个月里入住率达到80% 以上，由于客房数量不够，很可能某些偶然性的业务还被拒之门外。然而，随着客房入住率和每间客房可用收益(RevPAR)明显下降，在短期内，新增的客房供应量可能会导致市场进一步疲软。”

　　CBRE酒店认为长期来看，新加坡的战略前景将持久而强大。根据Poore的观点：“新加坡潜在的市场基本面依然强劲。成功的品牌推广和目的地营销举措，加上新加坡优越的基础设施条件和源源不断的旅游景点，这些都将确保新加坡能在经济开始复苏时迅速做出反应。

　　曼谷的酒店供应预计也将有明显增长，到2012年底，4、5星级酒店约有6000间客房将进入市场，这将使曼谷4、5星级酒店的客房供应量超过3.1万间。

　　在过去两年里，供应大大增加，并且未来进一步增加的供应量是一个令人关注的问题。经济危机和最近发生的政治动乱导致需求不断下降，这将进一步影响到曼谷酒店的整体业绩。而另一方面，泰国旅游业适应性很强，新酒店不断增加的供应量将有助于吸引旅游者，尤其是在当前的经济和政治局势稳定的情况下。

　　相较于其他市场，越南核心城市的4、5星级酒店的现有供应量相对较少。

　　河内4、5星级酒店的新增客房供应量预计将达到近3000间，增长率约75%。这看上去似乎很高，但是这个市场是从只有低于4000间客房的相对较小的基数上发展起来的 (新加坡和曼谷4、5星级酒店分别有超过2.5万间客房)

　　胡志明市现有4、5星级酒店的客房供应量预计将增加38%，到2012年底总供给量将超过7000间。

　　对这些城市而言，新增的客房供应量，对于促进旅游业发展，确保满足未来旅游者不断增加的容量要求是非常必要的。这一点对于胡志明市尤其重要，目前胡志明市正受到国际性酒店供应量不足的困扰。

　　最后，吉隆坡酒店市场到2012年底客房数量将略有增加，客房供应量市场的增长率将达到10% ，达到2.04万间。而平均房价和入住率将低于新加坡，相对较小的供应量增加比例在未来几年将不太可能对市场构成重大威胁，但是却有助于提高旅游总收入。

　　麦金托什说：“大家普遍认为酒店客房数量的不断增加往往会带到更大的需求，这里面有多种原因，譬如单体酒店的额外市场营销活动，市场的容量提高(特别是处于较高需求水平的时候)，市场竞争带来的降价，满足于不同细分需求市场的新酒店出现。”

　　“如果供应一直保持不变，其结果将带来旅游总支出的增加，对就业、航空机位需求、餐饮和旅游景点消费都有积极影响。然而增加的客房供应量对现有酒店的经营业绩会产生不利影响，使现有酒店入住率和平均房价下降，导致利润减少。

　　增加的客房供应量将在何种程度上影响到酒店的经营业绩，在不同的市场是有所差别的。“然而结合当前的经济环境，增加的客房供应量，短期内在大多数市场将有可能导致入住率下降，而从长期来看，是有利于市场的。”麦金托什说。

　　增加的客房供应量有利于为游客提供更大的酒店选择和价格选择范围，而且供应增加使市场更加多样化，吸引不同的细分市场，如会展奖励群体(会议、奖励旅游，展会)，进而增加旅游人次和提高旅游收入。

　　“至关重要的是，投资者须充分了解当前的市场条件，尤其是在不确定的金融环境下。有必要掌握每个市场内部的动态运行，使投资者基于稳健和有洞悉见地的市场数据来做出明智的决定。”麦金托什补充道。