世博系列报告：浦东新区各类旅馆经营状况2

　　【迈点网】2.4.2 非星级旅馆的经营状况

　　表2-10显示了2008年浦东新区非星级旅馆与香港类似旅馆——香港旅客宾馆在客房出租率(OCC)、平均房价(ADR)、每间客房收入(REVPAR)三方面的比较数据。

　　表2-10 2008年浦东新区非星级旅馆OCC、ADR和REVPAR与案例城市比较一览表

　　表2-10显示，2008年浦东新区非星级旅馆客房出租率低于案例城市香港相应档次的旅客宾馆客房出租率，而平均房价和每间客房收益(RevPAR)更低于香港旅客宾馆相应水平。平均出租率处于国际公认的损益平衡点的出租率水平60%上。

　　2.4.3 经济型酒店的经营状况

表2-11 浦东新区经济型连锁酒店OCC、ADR和REVPAR与案例城市比较一览表

　　表2-11显示，2008年浦东新区经济型连锁酒店客房出租率高于案例城市类似级别的客房出租率，平均房价低于案例城市房价，每间客房收益(RevPAR)亦低于案例城市水平。2008年浦东新区经济型连锁酒店平均出租率为89.08%，高于国际公认的损益平衡点的出租率60%，另外，平均房价217.74元、每间客房收益193.96元均高于浦东新区一、二星旅游宾馆的水平，因此，经济型连锁酒店还有发展潜力。但是，考虑到浦东新区高星级旅游宾馆存在过剩现状，特别是三星级旅游宾馆存在过剩的现状，经济型连锁酒店发展要适当注意这些旅游星级宾馆的竞争压力。

表2-12 浦东新区经济型连锁酒店OCC、ADR和REVPAR2008年与2009年1至5月比较

　　表2-12显示，2009年1至5月份，经营绩效表现出众的浦东新区经济型连锁酒店平均客房出租率(OCC)出现较大幅度下滑，由2008年度的89.08%下滑到2009年1至5月的77.59%，下滑11.49个百分点，但仍然高于国际公认的70%的较为理想的平均客房出租率;平均房价(ADR)由2008年度的217.74元小幅上涨到2009年1至5月的220.16元，上涨2.42元;每间客房收益(ADR)由2008年的193.96元下降到2009年1至5月的170.83元，下降23.13元。可见浦东新区经济型连锁酒店经营绩效下降的主要原因在于平均客房出租率的大幅下降，而金融危机又是导致客房需求整体减少的主要原因。

　　2.4.4 浦东新区旅游住宿业供给现状评估小结

　　第一，浦东新区旅馆的平均出租率正出现逐年下降的趋势，从2002年的72.8%下降到了2008年的56.9%，并且已低于除上海市平均水平以外的同期案例城市的平均水平，请参阅表2-6：浦东新区各类旅馆平均客房出租率与同期案例城市比较;请参阅图2-1：2002-2008年浦东新区各类旅馆平均出租率与同期案例城市比较。

　　第二，2008年浦东新区的三星级(中档旅游宾馆)、四星级、五星级旅游宾馆(高星级旅游宾馆)的客房平均出租率分别为44.78%、58.06%和59.47%，已经低于国际公认的旅游宾馆损益平衡点的客房出租率60%，而且在国际金融危机冲击与旅游宾馆供给量持续增加的情况下，浦东新区三星级、四星级、五星级旅游宾馆的客房平均出租率可能会继续下滑，因此，对这些星级旅游宾馆的新增供给要给予积极引导。[page]

　　第三，2008年浦东新区的低星级旅游宾馆即一星级和二星级旅游宾馆的客房平均出租率分别为68.65%和62.54%，虽然高于国际公认的旅游宾馆损益平衡点的客房出租率60%，但是，考虑到国际金融危机的冲击影响，以及经济型酒店的发展，因此，一星级和二星级旅游宾馆的新增供给也需要积极引导。

　　第四，2008年浦东新区经济型连锁酒店平均出租率为89.08%，高于国际公认的损益平衡点的出租率60%，另外，平均房价217.74元、每间客房收益193.96元都高于浦东新区一、二星旅游宾馆的水平，因此，经济型连锁酒店还有发展潜力。但是，一方面，考虑到浦东新区高星级旅游宾馆存在过剩现状，特别是三星级旅游宾馆存在过剩的现状，经济型连锁酒店发展要适当注意这些旅游星级宾馆的竞争压力;另一方面，金融危机导致对客房需求的整体减少，经济型连锁酒店客房出租率2009年1至5月份较2008年度大幅下滑11.49个百分点，致使经济型连锁酒店经营绩效也出现下降现象;此外，经济型连锁酒店的地域分布不平衡，其中，陆家嘴功能区域集中了41.30%的经济型连锁酒店，因此，经济型酒店的适量供给与空间布局方面需要积极加以引导。

　　第五，2008年浦东新区二星、四星、五星级旅游宾馆每间客房收入(收益)高于上海的平均水平，一星与三星级旅游宾馆的每间客房收入低于上海的平均水平，但是都低于全美1988-2000年平均水平(参阅表2-9：浦东新区星级旅游宾馆OCC、ADR和REVPAR与案例城市比较一览表)，更加低于其他案例城市和区域的水平。由此得出的基本判断是：浦东新区旅游宾馆总量供大于求。但像经济型连锁酒店这样的新兴旅馆形式，在中低档旅馆市场具有较高的出租率和平均房价及每间客房收入，因此，具有一定的发展潜力。

　　第六，由表2-13及图2-3显示，浦东新区旅游宾馆客房的绝对数量远低于案例城市水平，但是浦东新区旅游宾馆结构存在严重问题，高星级宾馆客房占旅游宾馆客房总量的近60%，而香港、上海市和曼哈顿均维持在30%左右的水平。红色表示的中档宾馆比例在浦东新区为20.84%，曼哈顿为56.32%，香港为37.32%，上海市为20.76%。绿色表示的低档宾馆在浦东新区比例为21.54%，上海市达50%，香港为32.52%，曼哈顿为12.30%。

表2-13 浦东新区拥有旅游宾馆房间数与案例城市比较 单位：间

　　注释：香港三个档次酒店分别是甲级高价酒店、乙级高价酒店和中价酒店;曼哈顿与高星级宾馆对应的是Luxury型酒店和Boutique型酒店之和，与中档宾馆对应的是Full Service型酒店，与低星级宾馆对应的是Limited Service型酒店;所列数据除曼哈顿为2007年外，其余均为2008年。

图2-3 浦东新区旅游宾馆档次结构比例与案例城市比较

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