世博系列报告：浦东新区饭店业现状与趋势1

迈点网 · · 2009-11-11 10:26:53

　　【迈点网】浦东新区旅游住宿业供求现状与趋势的研究结论包括下列八个方面的内容：(1)浦东新区旅游住宿业供求数量关系的状况;(2)浦东新...

　　【迈点网】浦东新区旅游住宿业供求现状与趋势的研究结论包括下列八个方面的内容：(1)浦东新区旅游住宿业供求数量关系的状况;(2)浦东新区不同档次旅馆供求关系的不同特点;(3)浦东新区旅游住宿业的空间布局存在明显的不平衡状态;(4)浦东新区不同类型旅游住宿业的供求关系存在差别;(5)浦东新区旅游住宿业供求季节性波动比较明显;(6)浦东新区经济型酒店既有发展潜力又要防止过热;(7)世博会对浦东新区旅游住宿业供求关系带来的多重影响;(8)金融危机对浦东新区不同旅游住宿业供求关系的不同影响。

　　4.1 浦东新区旅游住宿业供求数量关系的状况

　　4.1.1 供过于求是目前浦东新区住宿业的主要特征

　　受金融危机影响，浦东住宿业呈现出多项指标下滑的现象。由表4-1可以看到，自2008年5月以来，浦东新区的旅游宾馆多项指标表现欠佳，尤其是出租率，在2009年1月更是跌到了近二十个月的最低值。现在的出租率已经大大低于合理的平均出租率70~75%的指标。这表明，浦东住宿业已经呈现出供过于求的现象。

　　表4-1 浦东新区2008年5月至2009年1月旅游宾馆主要统计指标一览表

　　世界旅游组织最新预测，2009年亚太国际旅游人次将下降6%—4%，1-4月已下降6%。国家旅游局统计，2009年中国入境旅游人数1-5月份同比下降4.8%，入境过夜旅游人数下降9.01%;上海市1-4月份接待入境旅游者过夜人次同比下降7.53%，其中外国人下降10.90%。综合对浦东新区2006、2007、2008年统计年报中实际接待人次、住宿人天数、境外游客人次、境外游客住宿人天数的分析，结合浦东新区入境过夜游客多特点，本报告认为2009年浦东新区住宿业接待的游客住宿人天数将同比下降21.37%，达到580.0503万人天。

　　4.1.2 2009年浦东新区旅游宾馆供大于求的局面还将加剧

　　旅游宾馆供给增加明显，市场需求动力不足，供需矛盾短期内难以得到根本解决。2009年，浦东新区将新建成高星级宾馆6家，主要集中在陆家嘴、金桥和三林世博功能区，建筑面积将会增加230514平米，客房1800间左右。此外，在中档饭店和低星级宾馆方面也会有新增酒店的出现。而在需求方面，如果将出租率设定为60%，据预测2009年对旅游宾馆客房需求为20,718间(参阅附录2)，如果把出租率设定为70%的理想出租率，仅需要17,758间客房，而至2009年5月份，浦东的旅游宾馆客房数已经达到28978间，超过理想出租率情况下客房需求量11219间，如果考虑新增加的1800家客房，则至2009年底，浦东新区旅游宾馆客房供给量将超过需求量大约13000间。因此，有理由判断，2009年浦东旅游宾馆的供需矛盾将难以得到解决。事实上，2008年底，浦东新区还有非星级旅馆706家，客房19656间，即旅游宾馆客房加上非星级旅馆的客房总数有48634间。按照这一客房总数计算，浦东新区旅馆客房供给量过剩额就更大了。

　　4.2 浦东新区不同档次旅馆供求关系的不同特点

　　4.2.1浦东新区高星级宾馆供求关系向严重失衡方向发展

　　浦东新区高星级宾馆的供求关系正在向严重失衡方向发展。见图4—1和4—2，高星级宾馆的每间客房平均房价和收入两项指标，在2008年都比2007年有所下降，供过于求倾向明显。造成这一情况的主要有两方面原因，一是供给增长过快;二是需求的增长进入了一个平台期，到了2008年的下半年，再受到金融危机的影响，入境过夜旅游者下降明显，而高星级宾馆的客源主要是入境游客，所以在上述两方面影响下，高星级宾馆呈现出供求关系趋于严重失衡的局面。

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图4-1 浦东新区高星级宾馆2007与2008平均房价变化图示　　

图4-2 浦东新区高星级宾馆2007与2008每间客房收入变化图示

　　2009年，浦东新区的高星级宾馆仍然面临着供过于求的问题(参阅附录2)。2009年，乐观的预测[1]，住宿市场对于浦东新区高星级宾馆的需求为11,566间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要9,913间客房;保守的预测[2]，住宿市场对于浦东新区高星级宾馆的需求为8, 867间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要7,600间客房。而2009年5月份浦东新区已有高星级宾馆客房16695间，大大超过2009年市场的需求量。此外，目前浦东在建的高星级酒店中，预计有6家将在年内开业，还要增加1800间客房。这将进一步加剧供求失衡的局面。

　　4.2.2浦东新区中档宾馆供大于求的矛盾突出

　　由图4-3，图4-4，图4-5可以看到，浦东新区中档宾馆2008年到2009年1月的平均房价、平均出租率与每间客房收入三大指标与往年同期相比都在下滑，中档酒店供求关系失衡正在进一步加剧。中档宾馆供求关系失衡的主要原因在于受到高档宾馆的挤压和来自于经济型酒店的竞争。

　　随着金融危机影响的加剧，很多高星级宾馆的入境客源不断减少，为了能够争得更多的国内客源，很多高星级宾馆纷纷降价，于是形成了对原有中档宾馆的挤压。另外，经济型酒店的快速发展也对中档宾馆构成了竞争。在设施和服务上，很多经济型连锁酒店并不比中档宾馆逊色，凭借着在价格上的优势，经济型酒店在中档宾馆的市场份额越来越大，于是就造成了中档宾馆整体绩效的下滑。　　

图4-3 浦东新区中档宾馆2008~2009部分月份平均房价变动图　　

图4-4 浦东新区高星级宾馆2008~2009部分月份平均出租率变动图　　

图4-5 浦东新区中档宾馆2008—2009部分月份每间客房收入变动图

　　2009年，浦东新区中档宾馆的供求关系失衡依然严峻(参阅附录2)。乐观地预测，2009年，住宿市场对于浦东新区中档宾馆的需求为6,799间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要5,828间客房;保守的预测，住宿市场对于浦东新区中档宾馆的需求为4, 723间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要4,048间客房。而目前浦东新区中档宾馆客房存量为6,040间，远远超出市场的需求量。如果考虑在建和新建的酒店，供给超过需求数量会进一步增大。[page]

　　4.3 浦东新区旅游住宿业的空间布局存在明显的不平衡状态

　　酒店的区域分布存在明显的不均衡状态。陆家嘴地区不但集中了新区47.53%的酒店数量，还集结了新区64.15%的高星级酒店，并且酒店类型以商务型为主。外高桥功能区域的酒店数量只占新区的6.17%，高星级酒店也只有1家。这种区域分布的不均衡主要是受到所在区域经济发展水平、产业结构、商业发展、交通等条件的综合影响。

　　由于酒店在整个区域中的分布不同，所服务的产业不同，因此，受到金融危机的影响也存在一定的差异性，所在区域的竞争程度也具有较大的差别。陆家嘴金融区由于酒店比较集中，主要服务的产业对象是金融业，因此，在金融危机中，受到的影响较大，并且，由于该区域酒店数量扩张较快，所以酒店的竞争比较激烈，最终反映在平均房价、平均出租率和每间客房收入(RevPar)三个指标在2008年的下降上。表现出供过于求的状况。　　