世博系列报告：浦东新区饭店业现状与趋势2

　　【迈点网】4.4 浦东新区不同类型旅游住宿业的供求关系存在差别

　　不同类型酒店的供求关系存在一定的差异。

　　浦东新区旅游宾馆中商务型宾馆占据着主导地位，占到该区旅游宾馆总数62.35%，其次是经济性连锁酒店，占到了28.40%，另外，公寓式酒店的数量也占到了6.79%。这一类型结构充分反映了浦东新区现代服务业比较发达的现状。商务宾馆中高星级酒店的主要服务对象是高档的商务客人，而经济型连锁酒店的市场主要是国内的商务客人，公寓式酒店的市场则主要是入境的常驻商务客人。浦东新区这种比较合理的商务类旅馆结构，有利地促进了现代产业的发展。

　　商务型旅馆数量增长过快，供过于求的关系进一步凸显。但是不同档次的商务型旅馆在供求关系方面存在一定的差异性。高星级商务型宾馆供过于求比较明显。满足国内商务客人需求的经济型连锁酒店表现出较好的业绩，在个别区域还呈现出比较明显的供不应求状况，如机场周围区域等。

　　度假和会议型旅馆较少，严重地制约了旅游业和会展业的发展。度假型酒店和会议型旅馆总共占全区旅游宾馆数量的2.47%。这一方面反映了全区度假旅游发展的相对滞后，另一方面，也在一定程度上制约了度假产业的发展。

　　图4-11 浦东新区不同类型旅游宾馆所占比重

　　4.5 浦东新区旅游住宿业供求季节性波动比较明显

　　浦东新区旅游住宿业供求季节性波动比较明显。由图4-12可以看到浦东新区的旅游住宿业每年都会有两个比较大的供求波动时期。3-4月、9-10月是两个高峰期，12-1月、7-8月是两个低谷期。而且，波峰和波谷的差距较大，一年当中，每间客房收入(RevPar)最高时可以达到900元以上，而最低时才300元左右，如此大的波动对于企业资源的合理配置造成了一定的影响，尤其是人力资源的管理。之所以表现出如此明显的季节性波动，主要是受气候、会展、节庆等因素的影响。

　　另外，可以看到每间客房收入(RevPar)这个指标在季节性的波动中呈现出下降的趋势，这也反映了供求失衡的态势已经出现。

　　图4-12 浦东新区高星级宾馆2007~2008年每间客房收入变动图示

　　4.6 浦东新区经济型酒店既有发展潜力又要防止过热

　　经济型酒店在浦东新区整体上表现出较好的经营绩效。就所获得的三家经济型酒店的经营数据分析，这三家经济型酒店的平均客房出租率都接近90%，而且扩张速度较快。因此，可以判断经济型酒店市场总体上呈现出供不应求的局面。

　　此外，通过对浦东新区、香港、美国和曼哈顿有限服务(Limited Service)型酒店平均出租率的分析，我们可以大致得出下列结论，浦东的经济型连锁酒店市场正处于快速扩展期，并且正处于供不应求的局面。[page]

　　表4-2 浦东新区非星级旅馆OCC与案例城市比较一览表

　　2009年，乐观地预测，住宿市场对于浦东新区经济型连锁酒店的需求为6,738间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要5,775间客房;保守的预测，住宿市场对于浦东新区高星级宾馆的需求为4,454间客房(基于60%平均出租率的预测结果)，如果以70%的出租率(合理的出租率)来预测酒店需求的话，将只需要3,818间客房。现有的经济型酒店客房存量为6061间。

　　但是，我们也发现，经济型酒店扩展的速度很快，客房数量急剧增大，所以，可以大致地预测，供求平衡局面可能不会维持很长的时期。另外，也需要注意三星级旅游宾馆存在供过于求的状况。

　　4.7 世博会对浦东新区旅游住宿业供求关系的多重影响  

　　2010年上海举办世博会期间，浦东新区的旅游客流主要分为两类，一类是自然情况下的旅游客流，据世界旅游组织有关金融危机对世界旅游业影响的预测，到2010年底，世界旅游业才可能有所恢复，因此，本课题组分析，2010年浦东新区在自然情况下的旅游客流在2009年580.0503万人天的基础上，还将继续下降，下降幅度在0—20%之间;第二类是世博会所引发的旅游客流，日均人数为43.6至44.3万，极端高峰日人数将到达84.4到85.1万人。

　　2010年的世博会对浦东新区住宿业会带来两个方面的变化：一是旅游住宿业的供给增加，二是市场对旅游住宿业的需求增加。

　　世博会刺激旅游住宿业供给量的增加。就现有的数据分析，2010年，浦东新区将新建成19家高星级的宾馆，主要分布在陆家嘴功能区、张江和川沙功能区，建筑面积达316973平方米，新增客房达5700间左右(参阅表3-2——2010年将建成的高星级宾馆一览表)。因此，可以估算，到2010年底，浦东新区高星级宾馆的供给量将会有一个激增。这种供给的变化会在一定程度上改善个别功能区的住宿业结构，比如说川沙功能区和三林功能区，但更加会引发一些功能区高星级宾馆市场日益激烈的竞争。

　　高星级宾馆的大量建成将会在一定程度上缓解世博会期间对住宿业的压力，但存在与世博会主体客源需要中档宾馆的需求档次不对称问题。经初步测算，世博会期间浦东新区日平均住宿人次为8.25万至9.77万人，日极端高峰住宿人次为15.19万至17.93万。以2009年5月浦东新区拥有的客房床位数计算[1]，浦东新区日平均缺口为0.35万至1.87万床，极端高峰日的缺口为7.28万床至10.82万床。以2010年浦东新区预计拥有的床位数计算，依2010年的床位数来计算，浦东新区日平均缺口为0.16万至0.37万床或者富裕床位0.94万至1.15万床[2]，极端高峰日的缺口为5.78至8.53万床，(参阅附录2中的表21和表22)。但随着世博会的结束，客流必然会出现回落，浦东高星级的住宿业市场必将再度出现供过于求的局面。

　　世博会期举办前，主要进入浦东地区同世博相关的客源是部分参展国和地区的官员和工作人员，这部分市场的主要需求是高档的商务酒店和公寓式酒店;在世博举办期间，除了维持展会正常运转的工作人员外，还会有部分参展国的VIP人员来访上海，此外，不同的国家和地区也会有大量的演艺人士来沪;而展会结束后，还将有部分场馆保留一段时间，所以将会长期驻留一部分工作人员。这些都是同世博会密切的相关人员。具测算，除了可以进入世博村的人员外，每天还将产生合计2.8-3.5万人(床)的住宿需求。[page]

　　调查显示，世博会期间，将会有大量的游客来沪，预计有7000万人次将参观世博会，184天平均每天是40万，一般高峰日60万，极端高峰日80万。巨大的市场将会在半年的时间内给浦东住宿业带来丰厚的利润。

　　此外，即使世博会结束，由于部分场馆还将保留一段时间，所以参观世博会馆址的游客数量还将会保持较高的水平。这些都将带来浦东住宿业需求量的增加。但究竟游客数量会在多长时间内保持多高水平的延续，还主要取决于世博会的旅游营销计划的实施和世博后旅游产品的开发。

　　4.8 金融危机对浦东新区不同旅游住宿业的供求关系的不同影响

　　金融危机通过对住宿业供给和需求两方面的影响来改变着现有的供求关系。

　　4.8.1 金融危机对不同类型、档次、区域宾馆的影响存在一定差异

　　金融危机对于高档宾馆产生的影响要比中、低档大。这种影响表现为平均出租率、平均房价和每间客房收入三大指标的全面下降。同时，客源结构也从以入境为主，转变为入境和国内均衡发展，客人的类型也从商务为主，到商务、会议、婚宴、休闲度假旅游平分天下。而且很多高档酒店开始把团队客人作为促销的重点。之所以会发生这样的变化，主要是金融危机对于国内市场的影响要小于入境市场，对于休闲度假旅游市场的影响要小于商务市场。相比较而言，中、低档酒店受到的影响则要小一些，这主要是因为它们受到国际市场变化的冲击较小。

　　金融危机对于商务型和会议型宾馆的影响则要大于其他类型宾馆，这主要是由商务活动大量减少所造成的。

　　4.8.2 2009年形势严峻与2010年将逐渐好转

　　据国际货币基金组织预测，这次金融危机的影响大约持续8个月至3年。从金融危机发生的规律来看，金融危机的影响主要分为三个接段。一是影响初显阶段，二是影响剧烈阶段，三是影响恢复阶段。在不同阶段，金融危机对于经济的影响呈现出由小到大，再由大变小这么一个过程。如果对这个影响周期做一个比较保守的估计，也就是说持续时间为三年，那么金融危机的影响周期就是从2007年底开始至2010年底结束，在这个过程中，2007年底至2008年底是影响的初显阶段，2008年底至2009年底是影响剧烈阶段，2009年底至2010年底是影响的恢复阶段。2009年正好处于一个影响最为剧烈的时期，2010年则是影响的恢复期。据此推断，2009年的浦东住宿业将经历一个严冬，而2010年受整个金融危机周期和世博会的影响，浦东新区的住宿业将逐渐走出低谷。

　　4.8.3 金融危机对入境旅游市场与国内旅游市场的不同影响

　　金融危机始发于美国，美、欧等西方发达国家受到的影响较大。而我国由于进出口贸易额占国民生产总值的比例超过60%，因此，在旅游市场上就表现为，入境旅游市场严重下滑，国内市场相对平稳发展。

　　基于上述对供给和需求的分析，我们可以得出结论，金融危机对依靠国际市场的高星级酒店影响较大，而对以国内市场为主的中档宾馆和经济型连锁酒店的影响较小。

　　[1] 截止2009年5月,浦东新区旅游宾馆床位数为44,865床,非星级宾馆床位数为34,180床,总计79,045床.

　　[2] 详细预测方法见附录2.

　　相关阅读：世博系列报告：浦东新区饭店业现状与趋势1

　　　　　　 09年三季度全国旅游星级饭店经营情况监测报告