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世博系列报告：浦东新区饭店业合理化引导的对策建议
5.1 旅游住宿业投资问题及合理化引导的对策建议 5.1.1 旅游住宿业投资合理化的要求 旅游住宿业投资合理化的要求主要表现为：有...
5.1 旅游住宿业投资问题及合理化引导的对策建议
5.1.1 旅游住宿业投资合理化的要求
旅游住宿业投资合理化的要求主要表现为：有利于住宿业在数量、档次、布局和类型方面的供需平衡;有利于投资方在住宿业的投资获得合理的收益。
5.1.2 旅游住宿业投资过程中存在的问题
目前，浦东旅游住宿业在投资方面出现的问题，与国内其他的区域所面临的问题基本一致，主要表现为：部分投资具有一定的重复性;住宿业和房地产组合投资对住宿业所带来的负面效应。
重复投资引起了住宿业总量、档次、布局和类型等方面的失衡。尤其是在高档、商务型宾馆市场，已经出现了较为明显的数量、布局失衡。
在住宿业和房地产的组合投资中，开发商关注的是投资组合项目的收益，而往往会忽略住宿业整体的供求平衡现状，对于自身住宿业投资项目的收益情况并不十分看重，最终导致了住宿业供给的盲目增加。在组合投资的过程中，开发商通常会选择高档宾馆作为在住宿业领域的投资，这就进一步加剧了高档宾馆的供求失衡。
5.1.3 旅游住宿业投资问题的成因分析
信息不对称是造成部分投资重复的主要原因。一些住宿业的投资方在开发旅馆项目时，缺乏对在建和拟建项目的了解，对于投资区域内住宿业的整体经营现状缺乏了解，对竞争对手的发展状况做盲目乐观的评价，上述种种信息不对称的情形加剧了住宿业投资的盲目性。
一些开发商之所以对旅游住宿业和房地产进行组合投资，主要是出于三个方面的考虑：一是通过旅游住宿业的开发，带动房地产所在区域环境的改善，从而提升房地产项目的价值，因此，即使旅游住宿业不能实现其预期的收益，也可通过房地产项目的升值，来实现投资组合的利益最佳化，这种模式已经成为很多房地产开发商进行旅游住宿业投资的主要动因;二是通过投资旅游住宿业可以为房地产或其他投资项目减免一定的税收，组合投资成为了合理避税的一种有效途径;三是可以利用旅游住宿业不动产进行抵押贷款。
5.1.4 措施对策
5.1.4.1 完善信息管理
对信息进行有效管理，解决信息不对称问题。尽可能及时地了解与研究浦东新区旅馆业的供需情况并向社会公布，包括现有的各等级、各类型宾馆客房数、已立项在建和拟建的项目等，以及旅游业的其它相关信息，包括经营效益信息，及时公布旅游业和旅馆业方面的政策和规划，防止投资者由于信息不充分而产生盲目的投资行为。
同时，要扩大新区内上报经营数据的旅馆范围，原则上要覆盖整个旅游住宿业，尤其是星级宾馆，要求其必须做好经营数据的统计和上报工作，并对上报的数据明确具体的要求，只有获得尽可能详细和全面的经营数据，才能对全区旅游住宿业的供求平衡现状做出正确的评价。此外，还要采取措施防止个别企业发布虚假信息，干扰其他企业正常的投资决策行为。
5.1.4.2 不断地完善投资税收政策，提高政策的灵活性，发挥税收政策的引导性
对于旅游住宿业和房地产的组合投资，在旅游住宿业出现供过于求的情况下，要以单项投资为核算与征税单位，如分别对房地产项目和旅游宾馆项目单独核算征税，尽可能地避免由房地产投资者的避税投资行为对旅游住宿业供给的冲击。对于需要加大旅游住宿业投资的地区，要进一步提供有利的投资税收政策进行激励。
5.2旅游住宿业结构问题及合理化引导对策建议
5.2.1旅游住宿业结构合理化要求
旅游住宿业结构表现为旅游住宿业的等级结构和类型结构两个方面。等级结构和类型结构合理化，就是要做到使旅游住宿业的等级结构和类型结构满足功能区不同等级和类型旅行者对不同旅馆的需要。结构合理化的基本判断标准就是旅游住宿业不同等级和类型的旅馆供求在合理价格基础上基本实现平衡。
5.2.2 存在问题
(1)住宿业的发展没有很好地服务于各功能区的产业定位
《浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确了浦东新区各功能区的产业定位。旅游住宿业的发展对各功能区定位的实现起到了一定促进作用，是各功能区产业发展的有力支撑。例如，陆家嘴功能区域的定位就是金融贸易，那么该区域旅游住宿业就要立足于为金融服务业服务，建造高档的商务型宾馆。不同产业发展会产生不同的旅行者，需要不同档次、类型的旅游宾馆。但目前来看，一些功能区住宿业结构并不符合该区域的产业结构所产生的客源结构，因此，并没有发挥出为产业有效服务的功能。[page]
(2)在等级结构方面，浦东新区的高星级宾馆已经供过于求
通过对住宿业现有指标的分析，我们得出结论，浦东新区的高星级宾馆已经出现供过于求的状况。基于对2009年高星级宾馆客房需求与供给数量的预测，我们发现，这种供求不平衡的情况还将存在，而且随着部分高星级酒店的投入使用，供求失衡将会加剧。
(3)在类型方面，商务型宾馆的数量已经供大于求，结构有待进一步优化
通过对商务型宾馆的考察，可以发现，从总量上，商务宾馆已经明显的供大于求，这主要是由高星级商务宾馆的过度发展造成的。
(4)经济型酒店发展迅速，要注意区域布局的合理化
经济型酒店的高绩效表现，激发了这一市场的快速成长。但是发展的背后，也存在着一定的问题。比如区域分布的不合理等。
(5)市场细分不够，酒店同质化竞争比较明显
现在浦东新区的酒店类型主要集中在商务型和经济连锁型酒店两种上。这两种宾馆服务的市场都是以商务型为主，而且是中档客人，从全区整体来看，缺乏服务低端商务客人的酒店类型。
此外，能够很好适应现在自驾车市场的宾馆也较少，这一新型的市场缺乏有效的服务主体。
(6)度假型的宾馆数量较少，结构有待完善
目前，全区度假型宾馆只有三家，不能适应未来度假旅游发展的需要，更不能满足不同层次度假游客的需要。
5.2.3 原因分析
造成上述浦东新区旅游住宿业结构方面的问题是多方面的，归结起来主要有以下三个方面：
(1)旅游住宿业发展规划不能有效的实施
虽然浦东新区制定了《浦东新区旅游住宿业“十一五”发展专项规划》，在规划中明确了住宿业发展结构的目标，但是在保证规划实施和落实的机制和措施方面，还缺乏一定的有效性，因此制约了规划中所明确的住宿业结构目标的实现。
(2)信息不对称所引发的结构失衡
政府和相关组织缺乏及时、持续地对旅游住宿业不同类型酒店供需信息的收集与发布。
(3)酒店的投资方在建设酒店前缺乏对市场的认真考察，主观判断型决策较多
5.2.4 措施对策
(1)政府积极发布有关市场、行业的相关信息，做到信息披露及时、透明
对于政府来说，不但要及时、持续发布不同档次、类型酒店的供需现状和趋势信息，而且还要发布有关行业、市场和相关产业的信息。
(2)对已出现结构、数量失衡的酒店类型，要提高新建项目的进入门槛
对于结构、数量失衡的商务型宾馆市场，要设立较高的新建项目准入门槛，防止市场的过度进入，积极发挥政府的调节作用。
(3)积极发展酒店投资、咨询、管理服务
酒店集中的区域往往也是酒店管理、咨询公司集聚的区域，而浦东新区从事这方面业务的企业却较少。酒店管理和咨询公司可以有效地提高中小型宾馆的管理水平。因此，政府应当出台相应的政策积极引导酒店投资、咨询和管理公司的发展。
(4)积极引导投资主体发展主题文化特色(精品)酒店
从国际经验来看，酒店市场的细分是住宿业发展的趋势。对于浦东新区来说，对于中低档商务游客、度假游客、极高端市场需要进行更多的开发。
在美国，由于道路交通网络、预定系统、信息检索系统都极为发达，自驾车出游者众多，于是便出现了众多的满足中低档度假和商务旅行者需求的清洁、便捷的小型旅馆。
在新加坡，当很多酒店面临激烈市场竞争，以低价吸引更多对价格敏感的旅游者时，四季酒店却转向，瞄准高档、豪华市场。除了五星级酒店提供的日常服务，酒店还为顾客提供安有空调的室内网球场，温暖的盐水按摩池，每间客房均配有多媒体播放器，其客房最大的特色是绝对安静。对各种形式的噪声和强光完全隔离。据酒店介绍，现在一般豪华客房每晚为420新元，这一举措令许多酒店分析家困惑不解，但事实证明，酒店以产品和服务赢得了市场。[page]
此外，在世界各地还出现了不同类型的主题特色酒店，如美国的Bellagio(百乐宫酒店)、金字塔(Pyramid)酒店、威尼斯人大酒店(Venetian Hotel)、柏列吉欧酒店、米高梅酒店、“海神”酒店和中国八达岭长城旁边的“长城脚下的公社”，都以其独特的主题和文化，为酒店带来了超强的竞争力。
在经济型酒店市场细分上，还有很大的发展空间。从美国经济型酒店发展的经验来看，经济型酒店属于有限服务型旅馆的一种，价位在38-50-65美元左右，而根据世界银行(2002)《世界发展报告》的分析，中国的物价水平只相当于美国的21%，结合中美两国的实际购买力和经济发展水平来看，中国的经济型酒店目前还不够经济，价位在180-200-220元之间，还不能满足大众较低档次的需要，所以有必要在经济型酒店中形成不同的价位段和服务档次，从而满足不同档次和类型的旅行者需要。
(5)发展及防止经济型酒店出现投资过热现象
目前国内市场上经济型连锁酒店的平均客房出租率常年保持在80%以上。据美国酒店业协会的统计数据，营业收入排在全美零售业第三位的经济型酒店达到了5.39万家，占酒店份额的70%。而在国内，据相关资料介绍，经济型品牌酒店在酒店份额中所占的比例尚不足10%。
就浦东来看，经济型酒店的发展态势较好，通过对三家经济型酒店的数据分析，发现其客房出租率接近90%，而且市场对于2009年和2010年的客房需求数量也较大，因此可以考虑适度发展经济型酒店。
但是在发展的过程中，要防止经济型酒店投资过热。从发展的趋势和经营指标来看，经济型酒店发展的态势较好，尤其是金融危机对于经济型酒店的影响较小，更激发了投资方进入经济型酒店的冲动。这就需要政府适时地发布相关的信息，包括目前经济型酒店的经营现状、在建和拟建的经济型酒店情况、未来的需求趋势预测，以及未来某个时点，经济型酒店可能的经营情况预测。
(6)发展度假型酒店
根据现有资料分析，到2010年底，浦东要建成一批度假区和度假产品，见表(5-2)。如果这些项目能够如期完工，并投入使用，将会极大地促进浦东新区度假旅游的发展，从而带动度假型宾馆的需求和发展。新加坡的相关数据显示，2008年1月至3月，新加坡共吸引了约81万名旅客前来观光，比去年同期高出了两成，就其原因，主要是由旅游业的蓬勃发展促进了酒店业的发展。因此，如果浦东新区度假旅游可以跨上一个新的台阶，度假住宿业必须及时跟进，这不但是度假型宾馆发展的一个机遇，也是浦东度假旅游发展的重要保障。
(7)积极引导现有商务型宾馆市场发展
商务型宾馆市场已经出现供过于求的局面，必须采取措施积极引导，防止出现恶性削价竞争，具体措施如下：引导行业协会开展自律活动，帮助开拓新的市场，调节供给，引导酒店转变自身的功能，进入其他物业市场，如改为写字楼等。
5.3 旅游住宿业布局问题及合理化引导对策建议
旅游住宿业投资建设不仅仅是一项商业地产的投资行为，还承担着城市发展和旅游接待的双重功能，关系到城市用地和旅游者的活动舒适便利性。饭店的分布选址是否合理优化直接关系到城市旅游者的活动流向、城市交通的线路组织以及零售业、服务业的分布等诸多问题。因此，研究浦东住宿业布局问题，并提出合理化的引导对策对于逐步实现浦东新区旅游宾馆的合理布局和健康发展具有重要意义。
5.3.1 旅游住宿业布局合理化的具体要求
(1)要为浦东新区的功能定位服务;
(2)要为世博会服务;
(3)要为浦东新区旅游业的持续发展服务;
(4)要为新区内各功能区的战略定位服务。
5.3.2 旅游住宿业布局中的问题
(1)旅游住宿业的布局要提高对整个区域旅游业发展的贡献
《浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确提出，浦东新区要在十一五期间基本形成“三带一轴”(西部黄浦江滨江旅游带、中部产业旅游带、东部滨海旅游带、陆家嘴-世纪大道-花木-黄楼-浦东国际机场发展轴)旅游业发展格局和“三区一带”(陆家嘴综合会展区、新博会展现代服务集聚区、世博会综合博览区、世纪大道综合会展带)的会展业发展格局，见图5-1和图5-2。但是就目前的布局来看，住宿业的布局同旅游业和会展业的发展布局不十分一致，没有充分发挥对旅游业发展的贡献水平。[page]
图5-1 旅游业发展布局
图5-2 会展业发展布局
资料来源：《浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(2)不同功能区旅游宾馆的发展不平衡
在陆家嘴功能区旅游住宿业高度发达，而在川沙、三林等功能区则比较落后。部分功能区住宿业的发展不能很好地适应当地社会和经济发展的需要。比如三林世博功能区和川沙功能区将旅游休闲、度假定位于未来功能区的一个发展方向，但是，在住宿业上，却不能实现与相关产业的配套发展。
5.3.3 原因分析
(1)吸引旅游住宿业发展的区位因素还不够成熟
诸多区位因素制约了旅游住宿业的发展。如该区域的旅游客源、功能导向、商业区位、规划与发展导向、地价和星级宾馆的集聚程度等都在一定程度上影响着旅游住宿业的空间布局。陆家嘴交通区位较好，旅游住宿服务产业发展较快，整个区域外向型程度较高，因此，旅游住宿业的发展成熟度较高。比较而言，川沙、三林等区域由于经济发展水平较低、交通条件较差、区域人口密度又低、商业设施不发达等因素，使旅游住宿业的发展比较落后。
旅游住宿业的发展必须认真考虑上述因素的影响，只有在这些因素符合了一定的条件情况下，旅游宾馆才能进入这一区域，而目前个别功能区域还缺乏合适旅游住宿业发展的区位因素。
(2)缺乏引导旅游住宿业合理布局的政策和措施
旅游住宿业的发展需要有相应的政策和措施来进行积极引导，如财税政策和投资政策。
(3)缺乏发展旅游住宿业所需配套的基础设施
旅游宾馆的正常运转需要有配套的基础设施，如顺畅的交通条件。如果基础设施建设滞后，就会对旅游宾馆的进入构成障碍。[page]
5.3.4 旅游住宿业布局问题解决的对策建议
(1)积极引导旅游住宿业发展遵循浦东新区旅游会展产业发展的规划布局
即积极引导旅游住宿业发展遵循浦东新区旅游业发展中的“三带一轴”的规划布局和会展业发展中的“三区一带”的规划布局。
(2)健全信息的收集、处理和发布机制
信息的完善化、透明化是引导住宿业投资的有效方式。要实现信息的信号作用，就必须建立各功能区旅游住宿业信息的收集、处理和发布机制。只有健全了相应的信息机制，才能准确、及时地将信息传递给潜在的投资者，从而引导资源进行合理有效的配置。
(3)积极预测未来市场需求趋势，及时采取相应的引导对策
当预测到未来旅馆供给将大于需求时，应适时提高旅馆业的进入门槛，在土地供给上适度收紧。如果预测到未来旅馆需求将大于供给时，则可以适度鼓励旅馆的建设，在土地供给上适度放松。
(4)建立旅游宾馆建设的审核制度
为了使浦东新区旅游会展产业合理发展，加强对星级宾馆的区位选择、报建审批和规范管理显得尤为必要。
(5)加强协调机制建设
浦东新区城市发展改革委员会和经济委员会等相关部门需要建立协调合作机制，努力提高宾馆用地的规划水平，科学引导合理投资，优化宾馆的等级与类型结构，逐步实现浦东新区星级宾馆的合理布局和持续发展。
(6)加强宾馆客源市场调研，制定宾馆布局政策
发达国家的城市对宾馆业的发展、布局制定了明确的政策。以美国为例，美国各城市的宾馆建设必须经过市政府同意，根据当地客源市场的状况决定建何种档次、何种规模的宾馆。城市高、中、低档宾馆分布十分合理，不同档次的宾馆都占有一定的比例，这样既满足了各种层次游客的需要，同时，最大程度地控制了宾馆之间的无序竞争，给各类宾馆都带来最佳的经济效益，从而实现宾馆业空间结构的合理化和整个行业的效益的最大化。
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