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[区域聚焦]天津酒店式公寓市场分析
在物业市场之内讲清楚酒店式公寓这个市场是最有挑战性的事情，因为作为酒店式公寓的概念一直在变，而且变得越来越广、越来越宽，不断有新的产品形式、新的操作模式出来，所以把酒店式公寓讲清楚是一个比较有挑战性的课题。
【迈点网】 在物业市场之内讲清楚酒店式公寓这个市场是最有挑战性的事情，因为作为酒店式公寓的概念一直在变，而且变得越来越广、越来越宽，不断有新的产品形式、新的操作模式出来，所以把酒店式公寓讲清楚是一个比较有挑战性的课题。
首先，从2006年一直到今年的第二季度天津的大宗物业投资市场，成交了几个主要的项目，2006年天津中心、2007年雅诗阁收购了位于友谊路的君谊大厦，2007年成交五宗，其中招商银行收购罗马花园的商业，天津泰达建设收购了北方金融大厦，东方海外收购了欧家华，海德置地收购了嘉贸中心等等。去年有两宗一个是劝业场内部交易收购了天津商场，再一个是新加坡CDL城市发展集团收购君谊大厦的另一个楼，我们从主要的九个交易来看，作为服务式公寓、酒店式公寓收购了三宗，其实我们从这张图可以看出，服务式公寓市场火爆的程度，当然这都是大宗投资，用于销售的酒店式公寓项目非常多，这个市场随着天津的发展它是不断向前发展，提升非常快的市场。
进入今天的主题，我想从几个方面来说，首先是服务式公寓的发展过程、分类、市场主要特征、目前市场的状况以及我们对于项目开发的展望和建议。
发展史方面，我们把它分了三个阶段，第一个阶段我叫做由于经济发展，酒店出现了长期包房的需求，同时这个需求是不断扩大的。这个时间我们可以追溯到九几年的时候，当时随着天津的不断发展出现了大量的外资企业涌入，比较有代表性的像利顺德、喜来登这样的四五星级酒店都出现了劈出几个楼层满足长包房的需求形式，实际上最早的服务式公寓是在这个时候产生的。
第二个阶段我们可以分两方面来看，首先四五星级酒店由于需求仍在不断扩大，他已经开始建设服务式公寓楼，包括利顺德、喜来登。另一个是说开发商，我们知道天津的房地产市场主要发展是从2003年开始，当时2003年我做开发商，深有感触的一点就是在2003年之前这些开发商主要开发领域是在住宅，2003年随着土地招拍挂的实现，大量的公建性质和商业性质的土地也就是40年、50年产权土地出现，我们再做市场定位的时候，怎么样来消化这一部分土地，一部分的开发商对操作经验比较薄弱，同时在北京、上海又有一些精装修的公寓，包括带有服务的酒店式公寓获得不小的成功，天津的开发商也在开始考虑发展这种产品形式，最早比较有代表性的是小的SOHO，后来又发展到精装修的，然后又加上一些服务逐渐发展成为最早用于销售的酒店式公寓。
第三阶段是现在达到逐渐理性的发展过程，也分了三块。四五星级酒店、高端办公楼是由前期延续下来的，基本上还在开发自己的服务式公寓;第二个是国际知名的服务式公寓的运营商开始进入天津，像雅诗阁、辉盛国际都进入天津，而且有不少好的项目;第三个是我们的开发商从最初的被迫去消化公建用地现在转为主动的去开发，其实这里面我觉得有一个原因是说2003年、2004年的时候作为精装修的酒店式公寓也好怎么样也好，天津的市中心还有大量的土地，它的竞争项目可能就在旁边，七十年产权酒店按照住宅标准去走，所以它的竞争可能相对比现在要激烈。现在市中心的土地已经基本上没有了，而且七十年产权的住宅在市中心已经很少有好位置的项目出来了，在这种情况下，我们说酒店式公寓市场得到了一个很好的发展时机，四十年或者五十年产权的项目得到了一个很好的发展时机。
回顾了一下它的发展史，我们说分类，分类实际上我刚才说很有挑战性就是指它。我们基本上可以分为三类，第一块是服务式公寓了，它是最传统的项目，产权是统一的，具有高端的酒店管理服务，最有代表性的是目前的雅诗阁的两个项目;第二块是分散产权+统一酒店管理，我们把它叫做狭义的酒店式公寓；第三块最近好像少了一点，以前比较多就是分散产权销售，但是是一个统一的酒店经营，实际上我们管它叫产权式酒店，在外在来看是酒店由经营者去经营，实际上产权是分散的。[page]
第三块我谈一下主要特征，首先在区位上来讲可以分几块，第一个是位于市中心的，第二个是交通枢纽，比如像空港，像海港火车站周边，第三位于旅游区；第二是服务，必须要有优质的酒店管理，同时要有一个优质的资产管理服务，特别是用于销售的酒店式公寓，它必须要保证投资者的一个投资回报，资产管理很重要；第三生活方式。这有两个特征，首先是酒店式的管理和服务，另外它要有一个家的感觉，这也是酒店式公寓能够和酒店或者区别于酒店竞争的很重要的一点，首先它有酒店管理，这一点它有别于高端的普通公寓(不带服务的)，另外它有家的感觉，它可以和四五星级的酒店有竞争；第四点是说投资。投资我们认为有三块，第一块是回报率比较高，管理上作为投资人来讲比较稳定，这种投资包括两种一种是大宗物业投资；另外一种是个人投资者购买分散产权投资。第二块竞争性比较大，它的可替代品竞争品比较多，我们说作为一个经纪人的概念、投资人的概念可能关注不是产品而是投资回报率，这一点作为一个投资人，比如我要去投资我关注的可能是投资回报率是多少，而对我们具体要投资哪项东西关注的并不多，只要达到回报率我可以选择很多的投资产品，和酒店式公寓形成竞争的就是因为它的产品越来越多，还有高端公寓，高端公寓回报率不差在5%左右的水平，而且它总的投资价格比较低一点，易于出手，还有商业商铺，商业面积可以控制首付款达到5成但是也不是很多，如果选好的地段也有一些价值。还有就是其他的非地产方面的投资，现在也有越来越多的投资产品，和它竞争的种类很多。
最后一块受经济大环境的影响，比其他的物业产品要大一些，一会儿我们有一个图可以看出它受大环境的影响。这是世邦魏理仕做的一个统一产权服务式公寓的租金和高端公寓和别墅的对比图。为什么没有分散产权只有统一产权，因为目前我们的分散产权大部分在建设过程当中、在销售过程当中，真正可以拿出来做的案例相对少，我们先看一看统一产权，服务式公寓租金最高，目前基本上统一产权的服务式公寓的租金达到了180多块的水平。
高端别墅的价格会在50多块，最低的是高端公寓，仍然是具有比较好的装修和条件，但是它缺乏酒店式服务的公寓，它的租金目前在40块左右的水平。实际上酒店式公寓非常有优势，因为目前的市场存量小，而且需求越来越大，但是它也受一个经济大环境的影响比较大，从去年第三季度开始呈现向下运行的过程，我们知道从第三季度经济危机开始，从我接触的客户来讲，大量的外企开始缩减它的预算，使得过去有一些租住酒店式公寓的客户开始转为租住别墅或者是高端公寓，酒店式公寓的竞争压力加大，租金有一定幅度的下调，这种产品受到宏观经济的影响要大于别墅和高端公寓，我们看到别墅基本上是平的，从去年第三季度一直到现在都是这样的。高端公寓有一点下降后来又马上持平，所受影响要小一点。
统一产权的服务式公寓的市场存量 从2000年以前，基本上存量是400多套，都集中在四五星级酒店之内，2000年-2001年、2002年这两年有一个小幅度的增长，2002年是一个增长比较大的时期，后来基本上保持稳定，目前来讲实际上总套数也不多，基本上在一千多套的水平，它对市场的租金会形成很大的作用，我们知道北京的平均价格基本上是在230块-240块的水平，天津就到了180块-190块，基本上是由于供应很少来形成的。
最后，我想谈一下我对于酒店式公寓和服务式公寓发展前景的看法。总结成一句话来讲，需求肯定是将持续上升的，因为天津这个城市的发展越来越国际化，大量的外资机构会不断的涌入，我们接触到的客户也是越来越多的，从供给来看未来的三到五年之内将形成一个很大的量。首先是统一产权的服务式公寓，我们知道天津未来酒店市场会形成很大的供应，威斯汀、香格里拉、希尔顿、凯宾斯基都会在三到五年之内出来，这些项目当中会有一些服务式公寓统一产权的。[page]
再有是高端的写字楼也可能会有高端的服务式公寓出来，现在写字楼的服务式公寓的供应不太明确。这是统一产权的，分散产权的会更多，我们现在在操作的项目包括未来供应的项目像嘉利中心、中信、中粮大学城项目肯定会有很多的项目出来，这个市场竞争应该是越来越激烈的。在各开发商的水平都很强、品牌都很好的情况下，单纯从产品形式或者产品设计、营销手段竞争可能性比较小，未来的竞争我们预计会转移到以服务、以能不能为客户提供长期回报，包括合作酒店的品牌软件因素为主。
最后，我们有几个建议。酒店式公寓话题很大，我们不求全，只给出几条我们认为比较重要的。首先，我们在开发当中建议大家更加关注长期的投资稳定性，关注投资者的利益。我们知道一个投资者投资一个项目他关注的可能是年投资回报率，如果加入货币的时间价值和机会成本、贴现率的话可能我们叫内部收益率IRR的概念，它投资是有一个机会成本，首先我货币投到这个产品之后就不能投其他产品，我可能存到银行利率是3%，我投资个高端公寓收益率是5%，那么我投资酒店式公寓可能给我的承诺是8%，实际上我获得真正的收益是8%-5%=3%的收益，所以说投资者一个是投Yield，另一个关注的是很多人赌人民币升值概念，或者人民币相对升值，美元可能会贬值，它还要赌一个转手再销售的概念。总之，我们认为长期、稳定的回报给投资者一个信心是未来开发商最重要的课题。
第二块从产品设备来看，产品设计有很多方面，我不想谈太多，刚才我们谈到酒店式公寓之所以区别于高端酒店的重点是它可以提供给租住者一个家的感觉。包括我们内部也在讨论，也在从客户的特征得出一些结论，租住酒店式公寓的人到底要不要在没有事情的时候回家去做饭、去吃饭，这个问题我们研究了很久，感觉上是一个关键，因为从我本人接触的客户也好、从我们公司其他人接触的客户也好，大多数的中高管在晚上没有应酬活动的话希望回家做饭吃饭，所以厨房的设计我们提出建议大家在开发过程当中要充分的考虑一下，因为我们知道操作过精装修项目的人都知道，卫生间在设计或者最后呈现的效果是非常出彩的地方，因为它的面积比较小，我们会通过洁具的档次、装修、合理的摆位可以做很多的东西，往往厨房是被忽视比较多的，尤其是四五十年产权的项目没有一个独立的厨房或者是怎么样。当然这和单户的建筑面积有很大的关系，我们建议在面积允许的情况下，建议大家关注厨房的设计。
最后一点，物业管理、酒店服务、资产管理缺一不可。物业管理可能和酒店完全是同一家服务商来提供，有可能是分别不同提供，对于资产管理这块我们认为在销售之后，如果要形成一个酒店持续的经营或者保持投资的稳定，找一个非常好的资产管理商是非常重要的，它可以提供大量的服务，包括招租、从全国范围内进行服务，都是非常重要的。所以说这三点我们提出来建议大家在开发过程当中有一个关注。(来自孙建在论坛的发言)
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