[分析]中国高星级酒店业绩状况报告分析

　　【迈点网】全球酒店市场中美洲、欧洲、中东地区、亚洲地区呈现下滑趋势，对比其他三个地区，2008年中东市场增长非常明显，较前一年同期相比平均每间房价增长了17%，也是唯一保持了三年持续增长的地区，2008年在美洲和欧洲平均每间房收益增长比值呈现负增长，但是截止到2009年9月份为止，较同一年同期相比，亚洲市场的变化其实是最为明显的，平均每间房收益下降了26.2%，如果按照曲线方式表示几大洲，全球市场六年来平均每间房走势很明显，从2008年7月份开始，各大市场几乎全部进入负增长，截止到2009年7月份，虽然还是负增长，可是已经有往上走的增长趋势了，因此我们相信全球酒店市场在慢慢的复苏，但是可能需要一定的时间。

　　2009年全年平均每间房收益较去年的对比，全球主要国家经营业绩呈现了下滑趋势，较其他主要国家相比，从出租率方面来看，中东市场下滑最为厉害，中国市场下滑的速度居第二位，较去年同期相比，中国市场下降了11%，从平均房价来看，中国市场较前一年下降25%。在统计的样本里，按照不同的区间进行分割，统计货币都是以美元为主的，北京市场平均每间房收益下降幅度其实超过了30%。

　　2009年市场数据的更新，关于中国地区2009年八个城市的最新统计数据，统计酒店市场等级主要涵盖了豪华酒店、高端酒店以及中端酒店，主要支持数据共享的国内外酒店集团共有23家。截止到2009年9月份为止，中国一线和二线城市前三级度主要参数相对于2008年来看，呈现了明显的负增长，平均房价方面，上海市场跌幅最严重，为25%，平均房价基本与2003年一样，截止到2009年9月份，全年平均房价人民币740元，其次北京，从出租率方面来看，北京跌幅居全国首位，为28%，截止到2009年9月份为止，全年平均出租率北京市场49.3%，天津市场是跌幅第二位，跌幅程度达到23%。

　　首先深入看看北京市场，北京九个月三个关键性指数相对于2008年比较，北京市场9个月业绩表现相对于去年基本上都是负数，仔细观察一下2009年北京市场9个月以来的变化，1-5月份确实处于非常低迷的状态，出租率基本上只在45%左右，但是6月份以后出租率上升到55%；平均房价方面，从2008年12月份开始，奥运会以后北京房价一路跌到只有650元，到目前为止房价仍然没有升上去，除了经济危机对市场的打击比较严重以外，北京新增供给是另外一个原因。

　　上海，上海作为中国首屈一指的金融及贸易中心，是最早感受到全球金融危机和旅游业衰退的城市，2009年前6个月，出租率跟平均房价相对于去年下降20%左右，导致平均每间房收益下降接近40%，从7月份数据来看，市场降幅速度有了明显的缓解，这是上海市场慢慢平稳和复苏的信号。

　　杭州，杭州市场相对于同期内其他城市想看，相对来讲比较乐观，从2009年8月份以后，平均房价参数还是在趋于上升阶段，截止到2009年9月份杭州市场平均房价有560元，出租率在53%左右。

　　深圳，深圳市场相对于全国主要城市来讲一直都是处于比较平缓的状态，较其他城市相比，虽然平均房价和出租率两大参数都处于负值，也是处于下降的状态，但是波动基本是很小的，基本上在7%左右。

　　天津，天津市场作为一个以工业为主导的城市，天津酒店市场的主体需求来源于工业区的各个商务客源，一些来自日韩和欧美的跨国公司在天津有大量的投资，金融危机对西方国家的冲击也通过他们企业对天津造成一定影响，与2008年同一起相比，2009年前三季度天津市场住宿率下降22%，平均房价水平下降20%，平均每间房收益下降39%，截止到2009年9月份为止，天津平均出租率只有39%，平均房价只有475块，2008年同期来看，平均房价还维持在550元，出租率52%。

　　大连，大连市场与2008年前五个月相比，大连出租率下降32%，平均房价下降8%，导致平均每间房收益下降35%，可喜的是从6月份开始，市场平均房价较前一年比较在跌幅将近12个月以后终于有了16%的增长。[page]

　　成都，与其他城市相比，成都市场平均每间房收益表现的非常乐观，其原因是出租率大幅的提升导致的。经历了“5.12”地震以后，市场一直处于低迷状态，一直到2008年12月份最终呈现反弹状态，2008年12月份成都市场平均房价又回升到677块，出租率上升为55%，截止到今年9月份为止，成都市场出租率基本维持在62%左右，也是统计的几个城市里唯一出租率超过60%的城市，截止到9月份为止平均房价基本是560元左右。

　　最后是三亚，三亚市场从2008年4月份开始，平均每间房收益变化参数已经打破三年瓶颈，开始出现负增长，截止到2009年9月为止，除了2009年1月份中国新年三亚市场房价再创新高以外，从2月份开始三个主要参数开始保持负增长，截止到2009年9月为止三亚市场平均房价是 1000元，出租率45%，从出租率方面来看，这也是5年来第一次低于50%。

　　豪华市场以及高端市场的发展趋势，这个统计涵盖了98家酒店，客房数量51201间，涵盖6个主要的城市，统计酒店市场主要涵盖在豪华酒店和高端酒店市场，酒店样本主要是来自于国际酒店管理集团管理的酒店。除了经济型酒店品牌增长倍受关注以外，豪华以及高端酒店市场新增供给是非常明显的，根据全球酒店市场等级划分制度监测市场，全球市场被我们划分成六个不同等级，豪华市场、高端市场、高级市长、中端市场(含餐饮和不含餐饮)以及经济型市场，从品牌上划分，如果国际管理酒店公司根据国际品牌定位划分的，如果单体管理的酒店或者国内酒店，根据12个月滚动平均房价定义的。

　　首先，2006-2008年主要市场平均房价及出租率，从出租率方面来看，六个主要城市三年来平均出租率为60%左右，平均房价，上海、北京、三亚主要是豪华和高端市场前三位，三亚与上海平均房价基本维持在1240元左右，北京市场平均房价比较低，但也基本上维持在1100元左右;其次杭州在二线城市豪华、高端市场里平均房价也挺高的，基本已经接近1000元。

　　再对四个比较有代表性的城市进行具体分析，从2007年到2009年平均房价出租率和平均每间房变化的百分比趋势分析，北京市场从出租率方面来看，从2007年4月开始呈现下滑趋势，到2008年4月份以后出租率开始呈现明显下滑，2008年奥运会，2008年9月份市场持续呈现不景气的状态，但豪华高端市场平均房价没有太大降幅，到2009年3月份以后平均房价波动非常明显，然后开始有大概20%的下降，推测是因为出租率持续走低的压力，因此导致市场不得不吸收一些较低的客源，难以置信的是2009年4月份整个豪华市场平均房价只有人民币890块，出租率只有 45%，从8月份开始豪华市场有回暖趋势，从8月份到10月份的统计来看，平均房价基本上人民币1000元，出租率已经达到52%。

　　从上海平均房价来看，2007年2月份到2008年8月份期间平均房价较前一年都有增长，从2009年1月份开始，平均房价出现大幅下降，截止到2009年4月份平均房价 1000元左右，到2009年9月份出租率较前一年下降了23%左右。

　　三亚市场，从2007年2月份开始，平均房价持续两年保持增长，但是到2009年2 月份开始下滑，也是因为中国新年的影响，从2008年4月份开始，出租率较前一年相比开始出现负增长，如果对三亚市场进行分析可能要注意到这一点。

　　西安市场平均房价和出租率从2008年4月份开始就有明显的分界线，平均房价从2008年4月份以后持续保持增长，而出租率方面却开始下滑，出现了负值，这可以说明西安豪华市场开展寻求新的定位，开始追求比较高的平均房价，从2007全年对比 2008年全年数据来看，西安市场平均房价在豪华市场上涨100块。

　　这个行业的循环是有周期的，可以分成四个不同阶段，恢复期、增长期、成熟期以及低谷期，建议大家以行业的循环周期为标准衡量各个城市的发展趋势。(来自阎蕾在论坛的发言 | 迈点网 Cyan编辑)

　　相关阅读：[分析]酒店投资为中国经济带来强有力的拉动力

　　　　　　 [独家]四大国际酒店集团三季度业绩报告