[分析]酒店服务式公寓概念及面对市场分析

　　【迈点网】酒店服务式公寓的英文注释是serviceApartment，重点在service。现在在市场上更多听到的是酒店式公寓的声音，市场上同时也产生了很多酒店式公寓、酒店式服务公寓等等这样的称呼，被冠以类似称呼的物业有很多种，有的是普通的住宅、商业楼宇甚至有一些在科技产业园区里面也有这样的产品出现，由于在营销手法上面大量的使用概念的借用和诉求的移植，使得服务式公寓在数年间几乎被转化为推广的语言，被符号化了。

　　所以人们会有一些混淆，听得更多是酒店式公寓，这里首先和大家分享一下对服务式公寓的理解。

　　究竟什么是服务式公寓，它和酒店式服务公寓、酒店式公寓产品物业类型有什么关联?服务式公寓面对的市场在哪里?是哪些?这也是投资者在市场层面更多愿意了解到的东西。可以从产品和配套这两方面来了解一下服务式公寓。

　　第一，从产品来说，服务式公寓是指为中长期的居住人提供一个完善、独立、具有自主式服务功能的居住空间，这是从一些报刊、论坛、专家的意见当中节选出来的，同时他们的客房会有多个卧室带有独立的起居室，装备比较齐全的厨房、就餐区、换洗区等等。所以可以说，一套服务式公寓从产品设计的角度以及从使用功能角度来说，基本上是等同于功能齐全、布局合理的住宅。它与酒店以及产权式酒店，在物业类型本质上还是有区别的。但是服务式公寓主要面对的是中长期的居住人群，中长期实现在不同的城市、不同的时期有不同的理解，根据在天津了解或者接触的一些案例，暂且认为居住在三个月到一年时间可以定义为中长期，也就是说服务式公寓居住人群绝大多数是中长期的、租赁式的居住而并非购买。

　　其实在天津符合标准意义上的服务式公寓，现在只有一个在运行，就是奥林匹克大厦的盛捷服务式公寓，这是标准意义上的服务式公寓，还有友谊路上另外一个盛捷。上海浦东中粮集团下面的项目是浦东的雅诗阁，这个项目在营销手法各个层面都相当的经典，它的前身是雅诗阁管理，当时是上海盛捷高级服务公寓。北京的雅诗阁life公寓，远洋地产的辉盛国际等也都是非常专业的。

　　第二，从配套方面来看，服务式公寓它的配套功能非常的齐全，其中包括类似有酒店的商务配套比如大堂、前台、餐厅、酒吧、商务中心等等，同时也囊括了高级住宅的小型中心、健身中心、私密性社交的场所、图书室、儿童娱乐中心、停车场等等商务配套和生活配套。同时可以给居住人群提供完善的酒店式服务，又可以满足居家的住宅体验。所以可以用八个字来概括这两者之间关系，就是全而精致来形容服务式公寓配套，以此区别酒店的大而豪华，也就是说服务式公寓与酒店式公寓的区别在于他们功能和种类上的不同。

　　这里可以总结一句，服务式公寓其实是指兼顾酒店和高级住宅配套功能的租住型的住宅产品。

　　接着谈一下市场上比较纷繁复杂的称呼与命名。可以观察到刚提到服务式公寓在称呼上面总是和酒店两个字分不开的，为什么要提酒店?因为其实在市场当中，消费者和投资者心目当中，认为酒店是高档的，酒店区别于住宅的商品是比较豪华高档的，在营销手法上面会借用，由于很多酒店服务在质方面的提升，所以才会经常被借用“酒店”两个字。实际上在中国内地早期的服务式公寓是脱胎于酒店的，比如说喜来登的瑞金公寓是依托于喜来登酒店，是长租客居住的一个单独物业，它是伴随着外资机构以及外来商务人群的进入而产生的。在初期的时候酒店还是这些人的居住选择，当这些人群商务需求由短期转为中期甚至长期的时候，酒店提供的物业服务以及它产品本身已经约束这些人群的需求，这种情况下酒店式公寓就应运而生了。[page]

　　可见，它是由酒店转型而来的，而且有的还是在酒店内挂酒店的服务，也是真真正正享受酒店服务的。所以在市场上可以把它叫为酒店式服务公寓，或者叫酒店式公寓，其实在我们概念当中它就是服务式公寓。

　　最后谈谈服务式公寓面对的市场，从使用市场上来说，由国内的一线城市可以看到，很多人认为服务式公寓是外籍商务人士的专属，这样的描述有一些局限性，因为服务式公寓、酒店式公寓、酒店这几类居住产品是伴随着经济发展轨迹产生的，随着整体经济发展，我们国内经济在蓬勃发展，这些产品已经不一定、也并不全是外籍人士、高端商务人士所享有了，在一些城市当中成为一般具有投资能力投资人所使用的产品，不是一种专属性的产品。总体而言，在一个地方住的比较长的商务客群、旅游人群，都是服务式公寓的目标人群。

　　另外由于服务式公寓在使用人群当中是以租赁为主，服务式公寓是具有经营特性的，这种产品具备了经营收益的价值，从此也催生了购买的需求。在购买市场方面，服务式公寓在现实案例当中更多是以酒店式公寓名称出现的，主要是作为投资性产品出现，购买人通过购买产权而获得服务式公寓的经营权，再利用自行招租、出租的方式将物业租赁给实际的使用人收取租金收益，也就是投资的收益。但是我们现在看到，服务式公寓在销售市场上经常会包装为小业主的投资产品，这样会使小业主以及对提供服务式公寓本身经营者在经营风险上存在隐患，对于产权的分散拆分，每个小业主投资的预期是不一样的，有的人可能6%就OK了，有的人觉得8%还不够，这种情况下由于自保，为了保证自己的利润，保证自己的收益平衡，彼此之间或许会存在恶性竞争的隐患，这样就会破坏整体打造的氛围和招商项目操盘人所推崇的品质，会有影响的，最终形成一个经营的盲区。

　　但是，如果所有的小业主将各自的产权共同委托给一家经营公司来进行招租的话，可能是一个相对平衡的方案，然而在国内来说现在还没有太多可借鉴的项目，这里面也涉及到一点补充的小话题，如果小业主是统一的委托给一个管理公司经营的话，他们还是可以进行产权交易的，只不过在产权交易过程当中不能影响品牌经营者，不能参与经营，只有产权的处置权和产权的收益权。所以往往会以法律上条文规避这个风险，买卖和租赁的原则，但是这一点需要交易双方对法律严格遵守情况下来执行的，这点也是由于在交易新旧业主交替的过程当中，新业主和老业主对投资回报的期望值不一样所造成的风险。

　　所以，就目前市场上比较现实的情况来说，在销售市场上表现优秀的项目，在经营环节往往差强人意，而经营稳健的服务式公寓往往不会冒然进入产权单一的销售型项目。说到这里，有一个值得探讨的话题，一个地产商如何通过销售型的服务式公寓，同时创造项目利润，投资者收益以及服务式公寓品牌管理公司的三赢，这是今后地产人以及投资者、品牌管理公司之间三者要共同讨论的一个话题。(来自梁玮在论坛的发言)

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