[分析]酒店式公寓优质服务资源整合分析

　　【迈点网】目前在国内排名前十位的酒店的运营集团大多旗下会有一些子品牌，包括金融环球中心的圣瑞吉斯酒店，是世界顶级标志的酒店，包括和天津中心合作的酒店，富力一直也在长期和辉盛国际、雅诗阁高端的酒店运营商接触，金融街在北京相当于是开创了一个新的区域，金融街吸引大量的银行和企业的进入，也引进了圣瑞吉斯酒店，这是否会带来一些影响和促进作用?

　　北京的地产界比较清楚，金融街比较擅长综合体项目的商务地产运作，在天津这个项目当时规划拿地按照规划要求，设计20万平米的甲级写字楼，两座水岸豪宅，还有酒店式服务公寓，还有提到的酒店，这个酒店定位是号称奢华低调的私人服务式的酒店，等级比北京金融街维斯汀还要高两个级别，全球可能是16家，天津是第16家，全国有3家，北京有1家，北京那一家是美国总统去了之后指定的酒店。它的口号是专门为大人物服务的小酒店，它的整体规模并不是很大，当时打造这个项目的时候是想通过酒店的品牌输入来提升整个项目的品质感。天津这个项目，从产品形态来讲确定做综合体，做成更高端的精品，不是简单地说豪宅做成多大，尺度感有的大，或者里面是贴金还是贴银都不是真正豪宅的标准，或者整体社区的标准，更多是地段、自然景观、资源战略，同时还有项目内附加的背后总体的东西。写字楼有什么资质，商业有什么资质，怎么把销售物业和整体的物业进行一个打包，现在是一个项目品牌比较难的问题，怎么达到平衡点是目前各个地产商遇到最难的一个问题。

　　资产的剥离，商业的持有，酒店的不散售，酒店圣瑞吉斯落座天津金融中心，是否对客群有直接的划分或者是产品层次的提高?包括在后期这个酒店是否能为津门津塔公寓提供一点入户的房屋整理之类的服务?

　　写字楼旁边有酒店式服务公寓，但是它实际上是像世邦魏理仕提到从两个层面说，有一个是统一产权的，大部分从开发商角度来讲是销售的，统一产权可能不用说了，是比较专业化，现在遇到问题是大部分开发商都要追求所谓的产权的销售，这是实际的情况，包括资金也好不能允许你等到整个持有的模式，这个项目也是面临这个问题，也是全部打散销售，从产权来讲是分散给不同的小业主，物业管理酒店服务和资产管理是怎样进行搭配的，好比物业管理请的是第一太平戴维斯来做，请第一太平来做资产管理他们也来做，和他谈的模式就是和很多物业公司来讲，你的物业费多少我包给你自负盈亏，可能物业公司会考虑这个就挤压费用，所以我们考虑你只享受人员工资和你得到的收益，从物业角度来讲对一个项目，对物业的服务水准是有一定的支撑作用，这一点是一个保障，同时它本身也是做资产管理出身的，所以对资产管理有一定的支持。

　　同时圣瑞吉斯酒店是委托的管理，它能够提供酒店的服务，它本身是提供一个项目，现在的服务式酒店公寓到底客群是哪些人，个人认为可能是还有局限范围的，独立的区域可能盖出一个服务式酒店公寓不能成为完全的服务式酒店公寓，要么就是在北京CBD整个区域的支撑，要考虑到哪些人去住。同时，本身酒店式公寓现在概念来讲可能有些产品是扩展化了，不是传统的，好比六十平米、一百平米，有些发展趋势，如果说小面积的酒店式公寓更需要酒店服务机构，酒店做依托给它提供场外的支援，如果说全部生活功能在酒店式公寓当中解决可能在这里是解决不掉的，所以需要物业管理、资产配置，需要相关的机构帮忙解决这个问题。(来自勾文清在论坛的发言)

　　相关阅读：[分析]酒店服务式公寓概念及面对市场分析

　　　　　　 [区域聚焦]天津酒店式公寓市场分析