2010年酒店式公寓市场发展趋势简析

　　【迈点网】在2009楼市的疯狂舞动之后，最终以“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”、抑制投资投机性购房的四条政策、开发商拿地的首付款比例提高到50%等一系列大手笔政策作为2009年的收尾。当这一系列政策发力之后，对于即将到来的2010年，又将产生怎样的影响，各类住宅产品又将上演怎样的一场百家争鸣?

　　随着住宅类产品开发的日趋成熟，市场不断的探索和开发新的产品类型，以期满足消费者不同的偏好和需求、增加多角度的投资产品。

　　2009年的住宅市场，老年公寓和酒店式公寓都取得了不菲成绩，其在2010年将持续升温，逐渐进入发展的成熟阶段。

　　与发达国家相比，我国老龄化社会具有老化速度快、老龄人口规模大、未富先老等特点。我国目前正处于人口快速老龄化阶段(2001年——2020年)，2009年以新医改推进为标志，我国正在医疗、养老、教育等领域不断完善公共品建设，特别是扩大养老保障的覆盖面已经成为社会各界达成的一致共识。

　　但相对国外成熟的老年住宅模式，我国还仅仅处于起步阶段，从资金来源、经营管理等方面来看仍处于政府主导，绝大部分属于非盈利性质，市场化程度较低。盈利性质的老年公寓仅在北京、上海、广州等一线城市以及气候环境幽雅的青岛、三亚等旅游城市有初步的发展。随着中国的老龄化趋势日益严峻，老年公寓市场将逐渐受到重视。但在起步阶段还应注意解决的产品吸引力、盈利能力差等一系列问题：

　　深入研究市场，寻求产品导向

　　目前市场上的老年公寓缺乏对客户人群深入的研究，因此在产品定位方面均较雷同，产品单一，各年龄段老人混合而居。老年公寓这一特殊产品必须深入了解消费客群的年龄结构及产品偏好特征，才能正确把握投资风向。

　　以大型的、齐全的产品开发策略为主

　　老年公寓配套与一般的小区配套相比，所需内容更丰富，服务质量更苛刻，一个老年公寓社区的配套服务投入是非常巨大的，因此从节约成本和社会资源利用率角度来看，大型居住社区是符合各方利益的。

　　选址就近原则

　　目前很多开发商在选址时更加偏向清净的郊区或自然资源良好的区域，但往往此类项目最后的销售和经营状况不甚理想。一是老年人习惯了此前长期居住的生活环境;二是老年人仍然希望能经常与子女见面或方便子女探望。

　　一线城市的酒店式公寓起步较早，如上海酒店式公寓早在2008就已经供应超过100家了，分为小户型单身公寓和服务高端客群的酒店式管理物业两种类型。由于酒店式公寓在上海的销售状况良好，并且市场尚未达到饱和，不少房地产开发商顺势跟进，在未来3-5年内，上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，逐步达到市场需求和供给相对平衡。

　　但二线城市的酒店式公寓还处于方兴未艾阶段，未来两年将出现市场加速供给。但值得提醒的是二线城市专业的酒店式公寓市场容量相对有限，如果短期内供应量很大，就有可能出现问题。毕竟酒店式公寓是满足过渡性需求的产品，功能性相对单一。未来酒店式公寓的发展方向应当有所改变和调整，才可以在稳定其现有客群的基础之上立于不败之地：

　　实现产品细分化

　　相比酒店来说，酒店式公寓优势在于居住舒适、户型选择多、性价比高，而同时又融合了酒店化的服务，包括餐饮、清洁、甚至部分商务活动。此外，不同区域的酒店式公寓无论在房型布局、配套服务上都有一定的差异性，从而可以为不同层面的商务客户提供服务，满足有效人群之余，也避免了恶性竞争。

　　提供服务品牌化

　　酒店式公寓租赁客户的去留70%是直接或间接受到物业管理和服务水平影响，专业的酒店式公寓经营公司的存在必要性十分明显，不仅可以实现客户共享，同时也可以有效降低因为服务等人为因素导致的客群流失。以第三方介入的方式来管理酒店式公寓也是目前市场上最为有效的市场拓展方式。

　　2009年住宅市场的硝烟仍未消散，经历疯狂之后，2010年的楼市在量价上将逐步走缓，回调及上涨的可能性均趋弱;但在产品品质及创新上，战争仍将持续升级。

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