三亚某高星级酒店投资案例分析

　　【迈点网】截至2009年，已有来自全球24个国际知名酒店管理集团、37个品牌的48家酒店进驻三亚。其中，已开业的五星级以上标准度假酒店有25家，在建五星级或超五星级酒店23家。在全国酒店行业中，北京、上海、三亚等地是国际高端酒店数量最为密集的地区。据北京、上海等地旅游官方主管部门统计，北京有22个国际酒店管理集团、33个酒店品牌、45家品牌酒店，上海的国际酒店管理集团、酒店品牌和品牌酒店数量分别为14个、25个和40家。

　　三亚酒店、宾馆云集，从超五星级酒店到普通的家庭旅馆，从纯别墅型酒店到纯套房型度假村，应有尽有。最新的统计表明，三亚酒店现有五星级酒店10家，四星级酒店21家，三星级酒店25家，二星级酒店16家，一星级酒店5，待评星级酒店108家。不含家庭旅馆等在内，全部酒店共有客房31847间，床位56788张。

　　在2010年春节前后，三亚至少有5座高星级标准的酒店开业而三亚市2009年重点项目计划表中，列着酒店或含酒店的旅游项目有20个，仍在建设中。

　　有关数据显示，全国目前每年新增1500家各类酒店，年投资额超过3000亿元。无疑，酒店业已成为国内投资的一个热点，三亚更是热中之热，而高星级酒店投资回报期一直是投资商最关心的问题。

　　在三亚投资一家酒店，其投资成本会是多少，投资回报期能有多长?在海南酒店投资热的现今，以某高星级酒店的2009年财务分析为例，从中窥探到些许轨迹，些许鲜为人知的经营秘诀。

　　这家酒店(下称S酒店)是5年前建成开业的，包括总统套房在内，共有约460间客房。开业时，业主方说，酒店用地是2002年拿的，含土地费、建安费等在内，投资额约5亿元。

　　通常，三亚高星级酒店的投资方都会聘请一家国际酒店管理品牌负责酒店的运营，S酒店也不例外。S酒店的地理位置很好，设施也非常棒，还有数百米私家沙滩。除了能接待传统的度假客之外，还能一次接待近千人的会议团。

　　几年前的三亚，5亿元就能建一座豪华的高星级度假酒店。有业内人士认为，5年后的今天，要建同等规模的酒店，投资额至少要翻一番甚至更多。

　　经营一家酒店，其收入来源最大头是客房收入。此外，还有餐饮、商场、水疗、电话、交通、商务中心、康乐、洗衣、铺面租金等。S酒店的财务分析表明，2009年其预算收入约2.3亿元，其中客房与餐饮就占了2.1亿多元。酒店负责人称，今年虽然经受金融危机的影响，境外客源大幅缩水，但国内市场迅速填补，应该能够完成预算收入。

　　开业后不久，S酒店连续几年接待了几次大型赛事活动，迅速在业内崛起，成为三亚度假酒店业的一个标杆。S酒店管理方经过详细的市场调研，综合得出，酒店全年的住房率约为65%，拉平旺季与淡季，平均房价近1500元。也就是说，全年下来，酒店所有客房，平均每间每天可以带来约950元的收益。进一步的分析表明，客房生意主要来源于团体与旅行社订房，两者占了76%，余下的为散客订房。

　　餐饮收入是酒店的第二收入来源，S酒店今年的餐饮预算收入近6000万元。国际管理集团甚至将全年在S酒店里用餐人数锁定为18万人次。

　　三亚市旅游委负责人称，三亚酒店房价随季节变化的特征较为明显，高低相差甚至五六倍，旺季时一房难求，房价也随市场调节而上涨，平均房价1500元完全可以达到。

　　银行、企业界等相关人士，认为一个经营状况良好、市场运作优秀的酒店，其投资回报期短的只需三年，长的也只有五年，这样的投资回报是较为健康的。

　　通常，三亚一家高星级酒店的员工人数为七八百人，S酒店就有750人。

　　维护一座酒店的正常运转，全年需要什么样的费用，需要多少开支?海南日报综合多家酒店得出，其开支项目为营业成本、行政成本、管理费用、固定资产折旧等几大项。

　　营业成本费用包括：员工薪酬福利、食品、电视收视、预定系统、驻店乐队、鲜花及植物租摆、电话、杀虫、墙体清洗、植物养护、客房机器养护等。

　　行政成本费用包括：律师咨询、电脑系统维护、信用卡佣金、经理培训、保险、市场推广、能源消耗等。管理费用为国际酒店管理品牌的收费项目，包括基本管理费、奖励管理费等。

　　在所有的费用中，S酒店的市场销售推广、管理费用、能源消耗等是最大的开支源头，每项均超过1000万元。地理位置最好的酒店也须勤吆喝，S酒店每年要花近1200万元进行营销。由于三亚夏季较长，能耗每年费用1000多万元。而国际酒店管理公司每年要从酒店营收中提取的各项费用高达1500万元。

　　财务分析表明，S酒店年经营毛利润约为54%。财经界人士认为，毛利润是衡量一个企业经营状况的最重要指标，三亚高星级酒店的毛利润均能控制在45%到65%之间。

　　三亚已成为全国众多城市中的“酒店重镇”，目前在建或将在未来二三年内开业的高档次、高星级酒店至少还有15家。(吴钟斌)

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