珠海产权式酒店发展探讨

　　【迈点网】《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台实施后，珠海作为珠江口西岸核心城市，经济社会发展日益迅猛。产权式酒店是房地产业和旅游酒店业的有效综合，逐步成为我市房地产业界和高端消费的重要话题。当前，我们正在全力打造国际商务休闲旅游度假区，而珠海的产权式酒店处于导入和发展阶段，如何引导和规范其发展，特撰文探讨。

　　一、什么是产权式酒店

　　产权式酒店是指开发商将酒店的客房分割成独立产权出售，投资者拥有产权但并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，并获得一定期限的免费入住权。产权式酒店主要分为时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三类。时权酒店是指酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定期限使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，约定到一定期限就可转为自己长期居住的客居住宅。投资型酒店，即是一种投资回报行为，逐年获取约定的回报，并随着时间推移可增值回收投资。

　　二、产权式酒店的运作模式和风险

　　(一)产权式酒店的运作模式。一是确立产权关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同，并支付购房款依法取得酒店房间的所有权。二是确立租赁关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由酒店管理公司负责酒店经营管理，投资者收取租金或分享经营利润，并且获得一定时限的免费入住权。三是建立担保制度。开发商引入专业担保公司为投资者的收益提供一定条件的担保，消除投资者对产权式酒店的经营风险的疑虑。约定在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。四是建立产权退出机制。签订房屋买卖合同双方约定，投资者购房后满一定年限的，可以按约定价格转让给开发商或酒店管理公司，同时开发商或酒店管理公司应该确保回购，消除投资者的风险顾虑。

　　(二)发展产权式酒店的风险。任何投资都会有风险。产权式酒店的投资风险主要体现：一是法律风险。发展和投资产权式酒店尚未健全的政策和法律加以规范，这是制约产权式酒店发展的瓶颈因素。具体而言，由于产权式酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多特征，难以实现行业归口管理。出现纠纷和问题，无法援引相关法律法规和政策进行维权。二是诚信风险。诚信是当前发展产权式酒店的关键因素。诚信风险主要来自开发商和经营公司，对于产权式酒店而言，发展商的实力背景和社会公信力是产权式酒店的两大保证。三是市场风险。相关政策的调整、市场变动和自然灾害会给产权式酒店带来风险。事实上，宏观调控对投资、投机型购房的抑制，影响着产权式酒店的发展。

　　三、发展产权式酒店需注意的问题

　　目前，在法律规范尚不健全的情况下，发展产权式酒店需注意以下问题：

　　(一)产权式酒店与商业房地产的性质界定问题。

　　在建设用地、销售等方面能否适用房地产的相关政策对产权式酒店影响重大，可以说，如何界定产权式酒店的性质是直接关系产权式酒店发展的关键。例如：《珠海市国有土地价格管理规定(香洲区部分)》(珠府[2007]137号)的第十一条规定“产权式酒店、酒店式公寓用地为住宅用地功能，可分割销售及登记发证，其地价按同级别住宅用地功能计收。公寓式酒店用地为酒店用地功能，不得按公寓单元分割销售和登记发证，只能作为酒店项目整体登记发证，其地价按同级别酒店功能计收。”

　　(二)产权式酒店的运作和管理问题。良好运作模式是产权式酒店成功开发的关键，而品牌的管理公司则是产权式酒店发展的生命线。只有成熟的运作管理团队才能够搞好酒店经营，确保投资者的利益。国内产权式酒店发展的经验表明，缺乏高水平的经营运作和管理是产权式酒店发展受损的重要原因。[page]

　　(三)产权分割和权属登记问题。产权式酒店进行产权分割和权属登记是体现投资者拥有产权的重要特征之一，如何科学进行产权分割是产权式酒店发展的关键问题。目前，我国还没有产权式酒店产权分割和权属登记的规定，各地在执行过程中方式和内容不一。如上海市明确规定，整体酒店应有独立的产权证，产权不允许分割。因此，产权分割存在着较大的法律风险，影响产权证的办理，直接影响投资者权益。另一方面，酒店是具有综合服务功能的经营实体，除开客房以外，还有餐饮、娱乐、车库、游泳池等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。

　　(四)产权流转问题。产权流转是体现投资者拥有产权的另一重要特征，也是最容易产生纠纷的环节。目前产权式酒店产权流转有两种渠道：一是建立产权退出制度。产权式酒店退出制度是指当产权式酒店开发商业或者经营公司经营不善亏损，难以兑现回报，产权投资者可提出退出产权，开发商或者经营公司应该履行回购协议，确保投资者的权益不受损害。二是进行产权流转。经过合法的权属登记，产权式酒店可以通过正常渠道进行交易，进行转售、转让和交换。

　　四、珠海市发展产权式酒店的思考

　　产权式酒店是作为房地产业与酒店业合作的新发展模式，是经济发展与繁荣的产物，政府需要给予关注，要制定推进产权式酒店发展的相关政策规章，引导产权式酒店健康发展。

　　(一)明确产权式酒店建设项目的性质和使用功能。产权式酒店的项目性质是酒店，在项目报建、土地性质、土地使用年限等方面依照原有的酒店政策办理。对原有酒店式公寓、公寓式办公等建设项目，严格按《国有土地使用权出让合同》的约定，以及土地出让规划设计的用途，不能随意变更。

　　(二)规范产权分割和权属登记。产权式酒店产权可以分割和进行权属登记，在具体操作上：一是应该对共有公用部分进行分摊;二是应该明确规定产权式酒店套房产权不能全部分割出售，开发商或酒店经营公司必须持有一定比例的酒店产权，利于确保开发商和酒店运营正常和利益共享。

　　(三)建立产权式酒店主体准入规则和信用担保制度，降低发展风险。要建立产权式酒店主体准入规则，设定科学的准入条件和准入规则，特别是在开发、经营者的经济实力、酒店管理能力和信用指标上设定条件。同时，建立信用担保制度，引入专业担保公司为投资者提供担保，约定在担保期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在保证期间和保证范围内要求担保人承担责任。

　　(四)建立产权式酒店流转制度。产权式酒店产权经过合法的权属登记，可以进行转售、转让和交换。但必须通过正式渠道进行交易，双方约定相关条款，避免产权纠纷和诉讼，维护投资双方的合法权益。(中共珠海市委政研室 黄洪波)

　　相关阅读：杭州酒店式公寓需求分析

　　　　　　 旅游地产项目投资要点探讨