投资与开发产权式酒店的法律风险及防范

　　【迈点网】产权式酒店起源于20世纪70年代的美国，在中国起步比较晚。1995年，房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境，三亚市首先引入了产权式酒店模式，之后这一模式开始风靡全国，但很快就遭遇败绩而暂告平息。2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场，特别是2009年以来，在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。

 　　分析此前产权式酒店出现挫折的原因，我们可以发现，其原因是多种多样的：有的是专业技术和开发经验不足，项目在工程进度和后期配套上出现问题，所以很快就夭折;也有的是建设资金不足，形成烂尾工程;还有的是单纯地炒作概念，造成虚拟产权被查处，而相关法律规范的缺失也是其主要原因之一。目前国家尚无产权式酒店行业专门法规，当前与产权式酒店开发和经营相关的法律主要有《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规及有关司法解释。在上述法律中，对于产权式酒店的用地是否仍属“酒店综合用地”，尚无非常明确的规定。如果在投资年限内，政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止，则开发商将会遭受不可估量的损失。

　　除了与政府及其各部门的行政法律关系外，产权式酒店主要还涉及两个民事法律关系：一是开发商与个人投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是开发商及个人投资者与酒店管理公司之间的委托经营合同法律关系(也有的是房屋租赁合同法律关系等)。当然，还不排除有其他如担保、抵押、物业管理等法律关系。

　　在产权式酒店的运作中，对于开发商而言，其法律风险主要表现在如下几点：

　　1、 房地产开发风险。依据相关法律规定，土地的规划性质，不仅涉及土地的使用年限问题(住宅类70年，酒店类一般40年)，还涉及土地的用途即能否在该土地上进行酒店开发(酒店用地一般是商业用地，而非住宅用地);另外，还要注意正在建设的酒店能否分割销售，客房能否取得完全产权;如果酒店客房的产权不能单独分割，则产权式酒店的销售无从做起。

　　2、 商品房买卖风险。这种风险主要体现为主体不合格以及内容不合法(包括显失公平及欺诈等)。

　　3、 酒店管理公司中途解除或终止管理合同的风险。

　　4、 购房人(小业主)及其继受人拒绝将客房交付给酒店管理公司经营或中途要求更换酒店管理公司的风险。酒店管理合同的本质一般认为应该是委托合同的性质，依据《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》及相关司法解释的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。鉴于酒店必须整体经营，如果个别购房人(小业主)解除委托合同，对酒店的经营者和其他小业主而言，将会给酒店的实际经营带来种种干扰和不便(例如各种费用的分摊和收取以及共有设施的维护和维修等)，从而损害酒店经营的整体性和一致性。[page]

　　限于篇幅，下面仅从开发商的角度粗略地分析一下投资产权式酒店的法律风险防范措施：

　　1、 开发商应严格按照法律规定进行房地产开发，取得房地产开发的相关证件与房屋销售文件(即“五证”)，保证其与购房人和酒店管理公司所要签订的合同建立在合法的基础之上；

　　2、 开发商在主管部门示范文本的基础上与购房人签订商品房买卖合同，并签订与投资模式相适应的补充协议，规范各自的权利和义务，规定房款付款方式，明晰酒店配套设施的权属，明确个人投资者同意将客房交由酒店管理公司统一经营，但应避免以开发商的名义使用售后包租、固定回报及其类似表达方式的约定。因为，国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利;而于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》也明确规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”的方式销售商品房，这就意味着在法律层面是不允许开发商以“售后包租”方式销售产权式酒店的，否则商品房买卖合同效力就有可能存在争议。另外，开发商在与个体购房人签订合同时，应当主动就管理模式、维护资金、投资回报等问题进行明确说明，以消除个体购房人的误解，避免欺诈行为的发生。有一点值得讨论的是，如果拟建的项目的土地性质属于住宅用地，是否可以合法的建设和开发产权式酒店呢?在北京有一个成功的案例，开发商按照《物权法》第七十七条的规定，取得了“有利害关系的业主”(即所有个人投资者)同意将住宅改变成为经营性用房。但是尚不明确上述成功的案例是否可以在另外的情形下再能复制。

　　3、 开发商应当选择合适的专业酒店管理公司并与之签订委托管理合同。在该合同中，应明确约定管理期限、开发商和酒店管理公司的权利与义务、物业交付与维护、酒店开业、物业转让的条件、合同解除和终止的条件、违约责任等条款。通过前述条款，开发商应努力达到如下目标：避免管理公司中途轻易解除管理合同，同时确保开发商拥有在一定条件下更换管理公司的权利。但如果管理公司是开发商自己的关联公司，则应注意防止购房人(小业主)或其善意受让人中途要求撤销委托管理或要求更换酒店管理公司。

　　4、 在开发商将酒店客房或公共用房全部销售出去之前，开发商还与已购客房的购房人(小业主)形成了共有关系，为了保障开发商作为部分客房或公共用房的所有者应获取的收益，开发商应当及时召开业主大会成立业主委员会、制定业主规约，防止个别购房人拒绝将客房交由酒店管理公司统一管理经营或拒绝履行其约定或法定义务，从而影响酒店的统一管理。业主大会决议或业主规约应当明确约定，小业主(购房人)应按照酒店管理合同的约定，履行支付维护资金、购买相关保险以及出具相关授权等义务;在既有的管理公司勤勉谨慎地管理酒店时，业主(包括个人投资者)不得随意终止或解除酒店管理合同，否则须承担相应的违约或赔偿责任，以弥补受损方的损失。

　　5、 开发商要谨慎订立回购条款。有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满一定年限的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购。开发商在订立回购条款时要充分考虑自己的实力、经营状况以及市场风险等，免得在一定年限后在不方便的时间遭遇回购的困境。

　　因开发商与酒店管理公司是否为关联公司以及开发商是否将所有客房对外销售等因素的差异，每个具体项目的开发商法律风险存在较大差异。上述分析只是从开发商与酒店管理公司不存在关联关系且开发商只将部分客房出售给个体购房人这一情形进行讨论的。在其他情况下，开发商同样也应通过完善的合同安排来避免法律风险。

　　仅关注一个或几个细节或因素要使产权式酒店的开发和投资取得成功是不大可能的，但一个或几个细节的失误却足以导致其失败。法律盲点决定了产权式酒店在中国的发展进程将不会是毫无曲折的，开发商需要理性地、专业地对待产权式酒店这一房地产开发模式，避免不必要的风险。

　　在即将将本文发稿之前，北京市住建委等4家单位联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从2010年6月1日起实施。其中明确，在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。 该通知的出台，可以被理解为对酒店类项目分割出让行为的一个严重警告，给北京市内的产权式酒店的投资和开发增添了更多的不确定性，但是我们注意到，从政策本身来看，该通知并没有明确指出要叫停产权式酒店的开发，只是说要经过审批后决定，可见政策还是留了活口。至于其他地方的政策是否也会受到北京市政策的影响，目前还不能确定。但有理由相信，至少在海南，产权式酒店的开发应该不会被过度打压，因为《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)里有一句话“加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理”。这句话至少应该包含两个意思：第一，产权式酒店的开发和建设是可以做的;第二，应该对产权式酒店的开发和建设的规范管理应该加强。至于如何加强规范管理，则只能静观其变了。

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