酒店式公寓发展前景及目标消费群分析

　　【迈点网】酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

　　1、出租率较有保证

　　(1)酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；

　　(2)租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；

　　(3)性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

　　(4)产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。

　　2、酒店式公寓的发展前景

　　随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。

　　近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50﹪以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5﹪。显然，与普通高档住宅公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。其市场出租平均报价为每月每平方米24.5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。酒店式公寓之所以受到市场追捧，主要在于其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵活性，同时也衍射出它投资角度的多重性。当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中国加入WTO将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是最佳选择。[page]

　　3、未来竞争靠物管

　　酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。

　　目标消费群定位

　　随着国内经济的快速发展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域发展背景。酒店式公寓的消费群体主要有以下几类：

　　(1)海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员 由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围;他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。有些常驻机构，规模较大，派驻人员较多，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，秘密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。规模较小，派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求。

　　(2)港澳及海外商务人员 由于业务上的关系，港澳及海外都有不少商务人员经常往返内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。

　　(3)投资者 现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。

　　(4)城市小企业和SOHU族 目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这部分人即SOHU族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHU族。上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外常驻机构及SOHU族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。

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