2010年北京酒店公寓市场调查报告

　　(一) 北京服务式公寓的历史

　　北京服务式公寓起步于90年代初期，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。该项目拥有共同特点，即早起服务式公式是作为五星级酒店的配套来经营的。

　　90年代中期，北京外商直接投资(FDI)减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外企人员的服务式公寓的发展处于停滞阶段。

　　自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，北京服务式公寓开始急剧增多。

　　2000~2003年服务式公寓的过量增多。2002年9月，北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房。加上2003年发生的“非典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。

　　2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务式公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。

　　(二) 供应量与空置率

　　自2004年起，北京服务式公寓的供应量一直持稳定增长，北京奥运前增长迅速，后奥运时代增速缓慢;

　　截止2010年Q2，北京的服务式公寓套数达8979套；

　　从2009年Q2起，北京服务式公寓的空置率不断下降，全球经济，特别是中国经济的持续复苏和不断改善的商业环境，使得调遣活动增加，跨国公司对服务式公寓的需求加大。

　　(三) 布局与发展趋势

　　北京服务式公寓分布最多的地区是CBD

　　相对来说，金融街区域的服务式公寓比较少，仅有3家服务式公寓。

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　　(四)07年到10年北京新增服务式公寓

　　07年到10年北京新增服务式公寓区域分布

　　注：如图所示，07年~10年新增服务式公寓最多的地区为CBD国贸商圈，但实际09年、10年两年内，新增服务式公寓最多的地区为东直门商圈。

　　北京服务式公寓最集中的区域依次是CBD、燕莎、东直门商圈

　　使馆区的分布于服务式公寓的分的的高度重合，在一定程度上反映出外籍人员是北京服务式公寓的主力客户。[page]

　　(五)客户构成

　　为了深入了解北京服务式公寓，以下为CBD、东直门、金融街三大商圈内的部分服务式公寓的客户结构、租金水平、出租率、产品发展趋势等情况的调研。

　　北京服务式公寓各区域客户构成图

　　数据表明，CBD、东直门区域的服务式公寓，客户多为外籍人士。金融街区域与上述两个区域稍有区别：金融街公寓、大悦城公寓的客户中内地人士相对较多；客户租公寓为办公室。折射出金融街区域办公楼较为紧张，而大悦城则由于地处西单地区，游客较多。

　　几个区域中，公寓的长期租户均占主流

　　(六)户型

　　从三区服务式公寓户型分析得出：二居最为紧俏。[page]

　　小户型比例增高

　　一居与三居面积差越来越大，即一居小型化，三局大型化

　　(七)价格

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　　(八)新开业的服务式公寓

　　入住率明显低于已成熟的服务式公寓

　　近两年新开业的服务式公寓多集中在东直门，但配套设施、交通仍有待加强。

　　(九)代表项目概览

　　(十)小结：决定需求的主要因素

　　宏观经济：北京的宏观经济决定着对外直接投资(FDI)的增长，以及自 身的城市建设。外国企业在京的数量及雇员人数，将受此影响而变化。以外企人员为主要客户的服务式公寓的需求亦会同时受到影响。

　　品牌：服务式公寓的性质注定了消费人群为欧美在京工作的高管、港澳台、日韩在京的高管等高端人士，而该消费人群较为注重品牌的知名度，知名的国际品牌会吸引更多的人入住。

　　户型&设施&服务：此三种因素体现了服务式公寓的总体素质。对于户型来讲，过小的户型以及过大的户型均需求较小。而一居(70㎡)~二居(180㎡)较符合客户需求。总体素质越高越能够吸引众多客户;

　　租金：较之每平米的租金，一套房间的整体租金更为客户所关注。从整个市场看，欧美人所能承受的租金较高；而以日韩为主的东亚客户，所能承受的租金较低。[page]

　　(十一)北京服务式公寓的新趋势

　　国内酒店式公寓最明显的趋势是出现了非单一产权但统一经营的市场表现形式，即开发商出售部分或者全部套间后再委托全球顶级酒店管理集团或服务式酒店集团对公寓进行统一的、酒店式的管理。此类型公寓既可对外日租或者长期出租(一般是酒店类立项)，也可只长期出租(一般是住宅类立项)。

　　此种类型的酒店式公寓往往临近酒店，依托于酒店而存在。

　　此类型的酒店式公寓不包租，但通常惯例方有专业部门负责公寓的出租。

　　代表：柏悦居、四季世家。与海晟名苑的物业仅仅是普通物业的升级不同，柏悦居实行品牌惯例，惯例方对柏悦居实行全方位、入户的管理。

　　品牌管理公司对服务式公寓的重要性日益彰显。随着北京市服务式公寓的日益增多，市场“混沌期”已经度过，服务式公寓的竞争越来越激烈。拥有高品质、良好声誉的品牌管理公司对项目至关重要。

　　此外，为了合理避税且同时提升项目品质，优质地段项目的开发商往往在其住宅小区中兴建一两栋服务式公寓也是北京服务式公寓的发展趋势之一。

　　(十二)服务式公寓与高端公寓的收益对比分析

　　从售价的角度看，服务式公寓的售价明显偏高。以四季世家为例，四季世家售价高达6-9万元/平，而同地段稍晚开盘的华远九都会售价均在5万元/平。

　　从租金角度看，服务式公寓的租金远远高于高端公寓。以绿城奥克伍兹华庭、乐MOMA为例，前者月均租金搞大1394，后者月租金最高不过万元。

　　从资金回收的角度看，服务式公寓与住宅比具有很大的劣势，但长期持有，则利润更为可观。以绿城奥克伍兹华庭为例，如该项目作为一般的住宅项目出售，均价31394(参考其西边200米的乐MOMA售价)，两年内可收回金额约20亿;但该项目按照服务式公寓来经营，假设签五年租金26333元/套(平均租金)五至十年租金上涨3成，十至十五年租金再累计上涨3成，出租率第一年50%，第二年70%，第三年开始稳定在90%，则十五年内可回收金额22亿，平均每年回收金额约1.5亿。

　　(十三)服务式公寓与酒店的收益对比

　　服务式公寓与酒店在收益上的区别主要在于成本的不同以及利润的差异。

　　成本：由于配家电、厨具等设施，建造成本服务式公寓更高；但酒店的服务于物品损耗更多、运行成本更高，如酒店需要每日更换床单、提供一次性盥洗物品等。

　　利润：酒店单价更高，但月均、年均酒店入住率低于服务式公寓。长期来讲，服务式公寓收入更为稳定，但酒店在高峰期可以提价，价格浮动比较大。一般来说，服务式公寓的利润较酒店更为客观。

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