中国产权式酒店报告

　　一 产权酒店概述

　　(一)定义

　　产权酒店是指开发商将酒店住宿单元(客房)的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。

　　下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析：

　　1.开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。

　　2.开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。

　　3.小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：

　　①投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红;以新近推出的三亚凤凰一品为例，它采用的投资回报模式为：前3年为固定投资回报，回报率为6%，之后采用经营分红模式，具体的分红模式为：小业主经营收益=全体委托经营客房的收益×小业主购房金额/全体委托经营客房购房总金额。

　　② 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。上面提到的凤凰一品的免费住宿天数为30天，限淡季使用。

　　(二)商业模式

　　1. 酒店与旅游、房地产的关系

　　酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱)，是旅游服务体系中的重要环节。

　　酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。

　　2、产权酒店的商业模式　　

　　图1：产权酒店的商业模式

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　　① 开发商：

　　开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积(如餐厅、会议室、大堂吧等)委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的的投资收益及其他权益。

　　② 小业主

　　小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。

　　③ 酒店管理公司

　　酒店管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。

　　(三)相关领域的概念说明

　　分时度假又称时权酒店，起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比，有三个主要区别：①出让的是酒店住宿单元的使用权，而非产权。使用权的年限不低于3年;②一个住宿单元的使用权出售给若干个人，但是每个分时度假权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天;③一般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。

　　分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。

　　但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店;而分时度假则是作为一种新旅游度假方式进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如94年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。

　　二 产权酒店的产生与发展

　　(一)产生与发展

　　1. 产生

　　中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。[page]

　　2、发展　　

　　图2：中国产权酒店年度新增数量统计

　　中国产权酒店的发展可以分为四个阶段：

　　第一个阶段：即1993～1999年，这个阶段可以称之为探索阶段。

　　这个阶段在前文(即“产生”)部分已经做了分析，这里不在赘述。

　　第二个阶段：即2000年，这个阶段可以称之为破冰阶段。

　　2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。

　　第三个阶段：即2001～2003年，这个阶段可以称之为井喷阶段。

　　这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东、北京、海南、上海、浙江等地。主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。

　　由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了28.93%，给产权酒店带来了较大的负面影响。　　

　　图3:1994～2003年产权酒店数量统计

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　　第四个阶段：即2004年到现在，这个阶段可以称之为理性发展阶段：

　　自2004年，为了产权酒店行业的良性发展，行业开始自发组织一年一度的“产权酒店合作发展论坛”：总结经验教训，研讨解决重点、难点问题，表彰行业先进。产权酒店投资商，开发商，酒店管理公司包括产权酒店购买者逐渐的走向成熟。特征包括：项目前期聘请请专业的咨询公司介入，定价及投资回报率的趋于合理，售后和经营阶段重视和小业主的沟通，交换概念的引入和发展等等。

　　这个阶段的项目也不再是以盘活存量的资产，更多的是基于新建酒店建设融资的考虑，项目开始逐步发展到二、三线城市。如图，1994～2003年新增产权酒店数前三名为广东、上海、北京，这三地聚集了较多的存量房产;而2004～2009年新增产权酒店数前三名为浙江、海南、江苏，这些区域大部分是由于经济、旅游发展而产生的酒店需求作为主要驱动力的。　　

图4：2004～2009年新增产权酒店数量统计

　　发展到今天，中国产权酒店的数量已经超过了1000家，分时度假酒店却还不超过20家，与国外分时度假为主流的情形恰恰相反，我们认为这与国外拥有较成熟的法律及信用环境有关。中国目前还没关于这个行业的政策法规，而信用环境又相对较差，所以中国人更愿意选择有国家颁发的《产权证书》作为保障的产权酒店投资。

　　(二)现状分析

　　1.成功与失败的比例　　

图5：中国产权酒店运营现状

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　　失败是指改项目作为产权酒店操作失败，最终结果可能是项目改变用途或烂尾。产权酒店失败的原因主要有以下三种：①资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾;②股东出现利益纷争，如上海太平洋国际酒店③无法实现产权分割，如桂林阳朔一尺水酒店。

　　有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。

　　截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的13.25%，而且大部分集中在上文所述的第三阶段(28.93%)，在第四阶段(2004～2009)六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的7.94%。我们认为产权酒店在中国经过10几年的发展，正在步入良性发展轨道。

　　1.不同星级档次的比例　

　　图6：中国产权酒店星级分布现状(1994～2009)

　　中国产权酒店五星级(含准五星级)占34%，四星级(含准四星级)占46%，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。

　　分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产一般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润;第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二、三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游、商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。

　　从另一方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二、三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现一定程度的萎缩。[page]

　　1.投资回报方式　　

　　图7：中国产权酒店投资回报方式现状(1994～2009)

　　由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种：①固定回报②分红③保底回报+分红。其中采用固定回报率的占绝大多数(92%)。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。

　　产权酒店采用的投资回报率一般在5%～12%之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以单分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。

　　1.产权酒店的管理　　

 

　　图8：中国产权酒店的酒店管理品牌现状

　　产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多(见图8)。

　　另一方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处：①要和很多小业主打交道，使习惯于只和一个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足;②产权酒店的管理包含着一些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验;③酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治、经济、流行疾病、气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

　　所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国30多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。[page]

　　三 产权酒店在中国兴起的深层次原因及面临的问题

　　(一)产权酒店在中国兴起的深层次原因

　　1. 从投资者角度分析

　　①基于廉价土地竞争的旅游地产开发模式

　　有研究表明，中国房地产开发商对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。这缘于房地产的不动产特性，它使他们的竞争并不象想象的那么充分，而只是存在于少数相邻企业之间--空间经济学称之为环形竞争(competition on the circle)。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而环形竞争的开发商形成了寡头，这比垄断竞争更加缺乏竞争性。

　　因此，当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争。而近年来全国各地都在将旅游作为新的经济增长点，推出了种种优惠政策，特别是地价优惠相当普遍，甚至有零地价、负地价。投资者在拿到这样的旅游规划用地后，通过产权酒店模式进行房产开发，从而获取超值利润。

　　②中国酒店业的投资主体发生变化

　　中国改革开放改变了过去酒店全部由国家投资的局面，根据国家旅游局公布的《2008中国旅游业统计公报》公布的统计数据，截止2008年底国内非国家投资的标准星级酒店已达8413家。这些非国有资本，尤其是房地产开发商，在酒店建设方面会倾向于产权酒店，我们认为主要原因有二：

　　其一，利益最大化驱动

　　建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这种数额的投资，其投资回收期相对于房地产开发却要长很多倍。虽然看好酒店的经营利润和其给投资商带来的品牌效应，但是酒店正常的投资回收周期又是投资商们不能接受的。而产权酒店可以令其快速回笼资金，并获得足够的房地产开发利润。同时，投资商一般会保留餐厅、会议室等公建部分产权，由此还可以分享酒店物业升值和经营带来的收益，实现其利益最大化之目的。

　　其二，解决短期贷款与长期投资矛盾

　　由于中国融资渠道有限，投资商兴建酒店部分或者大部分还是要通过银行贷款，而中国的银行贷款周期都不长，酒店类项目一般在10年左右，用10年的时间归还银行的本金和利息对于酒店经营的压力非常大。而通过产权酒店模式出让酒店客房产权，用收回的本金归还银行贷款，剩下的10年通过酒店经营只需要兑现小业主的投资回报，其总额和银行贷款成本相比，要少了很多。

　　举例说明：

　　假设酒店建设成本银行2个亿，银行贷款利息为7%，贷款年限10年

　　年平均还付本息：20000×7%+20000/10=￥5400万元

　　假设发售产权酒店，销售总价为3个亿，小业主投资回报率为8%

　　年支付小业主投资回报：30000×8%=￥2400万元[page]

　　2. 从购买者角度分析

　　在残酷的市场经济环境下，产权酒店的成功不会是偶然的，它的存在和发展背后一定是满足了购买者的某些需求。我们认为产权酒店满足了购买者投资和度假体验(消费)的双重需求。

　　①度假体验需求

　　近年来，随着人民生活水平的不断提高，旅游行业得到迅速发展。根据国际经验，通常当一个国家的人均收入达到1000美元时，国内旅游即开始兴旺。现在中国很多城市的人均收入已超过3000美元，人们已不满足于传统的观光旅游模式，追求更深层次的度假体验。度假屋是人们实现度假体验的重要载体，产权酒店则是度假屋中最经济实惠、省心划算的一种。

　　②一种新的投资渠道选择

　　表1：产权酒店和其他投资品种的综合比较　　

　　虽然没有做定量分析，但是综合上表所列评估选项，我们认为产权酒店作为投资产品在收益/风险比的表现上还是可以接受的，加之中国旅游形式的总体向好，产权酒店运作逐渐成熟，相信产权酒店的投资价值会日益彰显。

　　(二)中国产权酒店在操作中遇到的问题

　　产权酒店作为新生事务，虽然在市场上得到了一定的认可，但是在实际操作中，也遇到了很多的问题，这些问题主要归结于利益设计还不是很合理、很成熟，加之缺乏专项的法律规范和政策性的指导意见，因此对于中国产权酒店的开发商、运营商和购买者，产权酒店无疑是既充满着机遇又面临着很多的风险。[page]

　　1.用地性质问题

　　依上文已述，产权酒店属于商业地产开发，其用地性质应该为商业用地，更严格地说应该“宾馆用地”，然而根据中国房地产的相关规定，宾馆用地是不能将产权拆分给每个住宿单元的，所以中国的产权酒店在用地性质只能打擦边球，按照商业用地、商住综合用地，住宅用地进行报批，销售结束后再办理酒店经营的相关申请手续。这样操作开发商的风险是，如果当地房管部门因项目最终用途与用地性质不符不允许产权拆细，开放商可能将面临资金链断裂的巨大风险。

　　2.面积公摊问题

　　产权酒店与普通住宅最大的区别在于酒店物业中一定会存在着为酒店提供配套服务的功能面积，包括餐厅、厨房、会议室、酒店大堂、休闲娱乐区域等等，这些面积是否应该公摊到出售的产权酒店客房内呢?如果全部不公摊，从道理上来讲小业主的投资收益就应该仅仅来自于客房利润。那么酒店工程部、安保部、销售部乃至高层管理的人员成本、能耗成本、营销推广成本该如何进行分担，另一方面单单依靠客房的经营利润兑现小业主的回报压力自然会更大;如果全部公摊，无疑会提高产权酒店投资门槛，加大开发商销售的难度。所以产权酒店公建面积该如何分摊，至今没有统一的意见。

　　3.税收问题

　　2006年，国家税务总局下发《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)指出，“酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税”。

　　但是我们知道产权酒店小业主所获得的投资回报在酒店经营过程中，已经作为经营收入的一部分缴纳了营业税，这样就变成了双重纳税，其结果是小业主的投资收益缩水，引发开发商与小业主的纠纷。

　　4.预售问题

　　建设部在2001年出台了《商品房销售管理办法》，明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的形式来销售未竣工的商品房”。但是《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项又明确规定了“违反法律和行政法规强制性规定的合同应当认定为无效”，《商品房销售管理办法》是在2001年颁布实施的，而《合同法》是1999年10月1号实施的，就产权酒店预售合同及委托经营合同是否合法有效，就出现了下位法和上位法冲突的问题。因为从上位法，全国人大常委会及其国务院并没有制定任何文件说房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的形式来销售未竣工的商品房，从法律专业来看，建设部的部门规章其效力应在《合同法》之下，所以这里面就出现了一个法律规范之间冲突的问题。

　　在各个地方的司法实践当中，也确实碰到了截然不同的情况，有些地方认为违反了《建设部商品房销售管理办法》的规定，并且最终认定合同无效;但有些地方就认为它并没有违反法律和行政法规的强制性规定，不应当列为无效。[page]

　　四 产权酒店的发展建议及政策建议

　　(一)发展建议

　　1.发展交换系统

　　交换系统是指将产权酒店联成一个网络，产权酒店小业主可以将自己拥有的免费住宿通过交换系统交换至网络内的其他酒店享用。

　　交换系统的出现扩大了产权酒店小业主的权益范围，不但在销售阶段可以帮助开发商快速回笼资金，在产权酒店经营中，交换系统更使产权酒店具有了连锁经营的特征和优势，锁定了全国各地产权酒店小业主这样一个高端消费群，并利用有限小业主免费房为更多的目标客户提供住宿体验机会，从而增强了产权酒店的市场竞争能力。

　　目前国内产权酒店交换系统--TPC交换平台(软件系统)已经研发完成，并制定了一系列加盟标准、点数评定标准和交换规则，至今已审核批准了50多家产权酒店加盟，2008年完成交换3000余次，总计20000余间夜。

　　我们认为交换系统的发展与完善将是产权酒店可持续发展的重要保障。

　　2.走服务经营与资产经营并重道路

　　产权酒店如何有效兑现小业主回报是产权酒店一直在研究的重要课题，我们认为产权酒店走服务经营和资产经营并重的道路是解决方案之一。

　　酒店经营最大的特点就是客房具有不可存储性，如果今天没有售出，明天它的价值就不在了。如何出售客房未来的价值，就属于资产经营的范畴了，分时度假就是酒店资产经营的有效手段。

　　我们建议产权酒店管理公司可以利用通过委托经营获取的酒店客房经营权开展分时度假业务，由此获得收益可以建立一个风险池，如果某年酒店经营情况不好，经营收益不足以兑现小业主回报，可以利用这个风险池对抗不能兑现小业主投资回报的风险。

　　(二)政策建议

　　1. 明确主管部门

　　从“产权酒店”的概念分析，实质上是描述了一个特定商业地产开发的操作模式，涉及到的开发商、管理公司和小业主都是围绕该物业产权的利益相关者。管理公司在物业出售前由开发商指定，并作为甲方签署一定期限的委托经营合同，到期后由业委会决定是否续约或聘请新的管理公司，这些与普通房地产项目的操作非常相似。另据前文所述，产权酒店的主要纠纷也是围绕委托经营合同，发生在产权所有者(小业主)和经营者(酒店管理公司)之间的。

　　旅游局的主要职能是酒店经营方面的市场管理，关注的是酒店服务提供者和消费者之间的关系。所以我们认为由房地产行政主管部门作为产权酒店行业主管部门更加合适。职能主要是接受并处理相关投资，监督及协助成立“业主监督委员会”。但是考虑当地酒店的整体规划及对酒店市场风险的评估，我们建议产权酒店立项应该增加当地旅游主管部门的批准。

　　2. 制定行业规范

　　我们希望行业主管部门尽快出台行业规范，并能明确或解决如下问题

　　① 明确产权酒店可以作为土地用途之一，并可以将产权拆分至酒店客房。

　　② 产权酒店的预售条件

　　③ 提供委托经营制式合同，具体产权酒店的委托经营合同需要在主管部门备案。

　　④ 产权酒店管理公司的资质要求

　　⑤ 承诺固定回报的，需要有担保公司提供履约担保。

　　⑥ 限制小业主自行使用(自行使用会给酒店整体经营带来很大困扰，进而影响其他小业主的利益)。

　　⑦ 设定“业主监督委员会”权责(传统的“业主委员会”的相关条例侧重于没有经营活动的一般住宅物业，不适用于产权分散而又统一对外经营的产权酒店)。（文/张涛）

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