酒店服务式公寓发展方兴未艾

　　一、酒店服务式公寓在全球蓬勃发展

　　酒店服务式公寓始于1994年，最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。在亚太地区，澳大利亚的Quest集团旗下管理的几十个公寓酒店遍布新西兰、澳洲等。新加坡雅诗阁在亚太、欧洲及海湾地区的各大主要城市拥有超过25,000套公寓单位，分布在全球20多个国家。

　　国外的私人酒店B&B(Bed、Breakfast)是酒店服务式公寓的一种形式，意味着这里只需要一张床和一顿早餐，即可满足生活的基本需求，享受城市最简约的繁华。20世纪90年代中期，强调满足个性化、多功能需求的纯正私人酒店在西方国家一些发达城市开始出现，目前风靡欧美，而在国内则刚起步发展。私人酒店是指在综合酒店服务品质与住宅居家功能的基础上，为迎合商务旅客的居家、商务等多种需求而诞生的新一代酒店产品。区别于目前市场上的产权酒店、酒店服务式公寓，纯正的私人酒店具有三方面的明显特征：一是强调居家特性，私人酒店必须要有居家氛围，这就要求必须要有完善的服务配套，以满足客户的居家需求，所以国外的私人酒店都强调高档装修配置。二是强调隐私性。任何入住私人酒店的客户，其生活及工作上的隐私性都将受到保护与重视，在空间上更强调独立性与舒适性，这是一般酒店所做不到的。三是强调功能性。国外的私人酒店具有商务接待、休闲度假和创意空间三大功能，这些功能正为越来越多的中国商务旅居者所认同。

　　二、中国酒店服务式公寓的发展来日方长

　　我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有自用和投资两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐，产业园区和产业带经常出差的商务人士是潜在的客户。[page]

　　酒店服务式公寓的平均租金增长幅度在各类高端住宅中是占有优势的。作为中高档项目的酒店服务式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

　　酒店服务式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。根据物业特征和目标客户，大致可以分为两类：一类是以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标，有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。另一类是以小产权为特征，大多为小户型单身公寓。从2000年开始，这类物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式服务作为其最主要的卖点，赢得了年轻白领购房者和投资客市场。

　　酒店服务式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”，这类物业属于住宅。公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，不能将客房分割出售给个人。

　　酒店服务式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店服务式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

　　酒店式公寓持有者大多投资为主，一般回报率能达到6%左右。要看开发商是否统一招租、统一管理等。酒店式公寓是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，投资客以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。包括精装修小户型公寓;提供部分酒店式服务的精装修单身公寓;整个物业由酒店或酒店式公寓运营商运营，包括产权式酒店，但产权被分割销售;物业由酒店或酒店式公寓运营商来运营，但物业产权没被分割销售。在购买酒店式公寓时，需要重点考虑三个因素，一是地段，二是配套，三是酒店的营运能力。[page]

　　三、酒店服务式公寓的法律规定和可能的风险

　　我国尚无国家层面有关酒店服务式公寓的法律规定。

　　2003年10月18日，上海市人民政府发布第12号令，在2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。名词解释第13条明确：“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”于是，自2003年12月1日之后办理产证的房屋，无论是在此日期之前已经预售的“公寓式酒店”或者“酒店式公寓”在其办理产证的时候就有了区别。公寓式酒店就是按旅馆建筑处理，属于商业性质;酒店式公寓就是按居住建筑处理，属于住宅性质。商业用地的土地使用年限为40年;住宅用地的土地使用年限为70年。

　　南京市酒店式公寓规划审批管理规定自2010年1月1日起施行。第一条为加强和完善我市酒店式公寓的规划管理，根据有关法规规范，结合我市实际，制定本规定。第二条为本市市区范围内酒店式公寓的规划建设管理适用本规定。第三条为本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。第四条为在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%;具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的，需先经市政府批准。在居住用地用地上建设的酒店式公寓，其建设比例可不受限制。建设比例指酒店式公寓的地上建筑面积与建设用地地上总建筑面积之比。第五条为居住用地上建设的酒店式公寓项目，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置。酒店式公寓的配建停车设施按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中住宅配建标准执行。第六条为居住用地上建设的酒店式公寓项目，其日照标准及建筑间距按一般住宅标准执行。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，其日照标准及建筑间距按公建标准执行。第七条为酒店式公寓层高一般不得超过4.8米;超过4.8米的，不论层内是否有隔层，其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算。第八条为酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计。酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于100平方米。第九条为酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。 沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。第十条为酒店式公寓项目报审时，建设单位应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注“酒店式公寓”字样。

　　酒店服务式公寓的开发和投资主要面临4大风险：一是随着酒店服务式公寓物业越分越细，导致投资客分流;二是酒店服务式公寓的规划设计缺陷问题;三是投资者的预期租金降低问题;四是定价背离市场问题。（文/赵焕焱）

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　　　　　　　　酒店式公寓禁的是名还是实