租赁有风险，入市需谨慎

　　中国酒店业，随着世界经济的低迷，国内社会经济发展的需要，在人们生活水平的不断提高下，酒店业由传统行业向现代服务行业的战略目标迈进，中间经历了三个阶段：一是单一角色的酒店，以接待为需求;二是嫁接国外酒店管理公司管理模式，委托经营管理;三是对酒店项目的投资与物业租赁经营运作相结合，是对酒店资产经营和品牌价值投资收益的追求。

　　酒店职业人过去所关注的是单体酒店的经营收益，现在更关注GOP经营利润，以及GOP之后的利润收益，提升到了职业生涯规划中个人能力的积累与合作者共赢的价值理念为出发点。

　　针对以上酒店业的演变过程，目前酒店管理公司的主要运作模式有以下三种：第一、接受投资方以委托管理方式进行输出管理的模式;第二、自主投资的酒店或租赁物业自主经营管理的模式;第三、投资方以产权式酒店方式聘请国内外专业的酒店管理公司管理或以第三方咨询公司的监管模式。第一、第二种模式在北京、上海、广州及浙江地带运作较为普及，第三种模式则是以海南国际旅游岛为代表所运作该模式。

　　从以上三个方面看到了国内现代服务行业不断发展的空间，以投资物业方式创造收益者居多，派生出租赁式经营酒店的新模式。

　　一、租赁式经营酒店的市场发展过程

　　谈到租赁式经营酒店的兴起，需要说到国内房地产行业的发展轨迹，从扶持房地产行业的发展，到房价暴涨以及国家对房地产行业不断出台政策进行全面调控，针对近二十年来房地产市场的发展，酒店产品已经开始复合于房地产的开发，这是当下业界应该研究的一个新的课题。房地产业从最开始的住宅+会所;然后过度到住宅+商业(初级向中端模式商业招租)的小区配套;这两个模式是房地产发展前期的一个雏形，近年来地产商发展到住宅+商业+写字楼的开发;过去单一开发写字楼或者单纯开发酒店项目已越来越少。而被投资人、地产商整合为写字楼+公寓+酒店+商业等产品组合模式则越来越多。这种组合模式能更好的发挥项目之间的互动优势。演变成为打造“中心城市”和建造市区边缘地带的“城市综合体”。象深圳华侨城，它打破了传统地产商的开发模式。从城市较边远的区域进行开发，先以景点和景观建造为主、打造最佳的基础设施建设、用特色创意的游乐园等项目带动人气，提升核心产品的知名度。同时启动能留住消费者所逗留此地的酒店建设，而后开发房地产楼盘均实现了价值最优化，再造了一个完整的“城市综合体”。在香港受土地限制大约六七十年代就开始发展“城市综合体”，而大陆的“城市综合体”是在酒店、住宅、写字楼等陆续开发成熟之后的新作。今天，“旅游综合体”的出现，是以景区或者景点为依托，在城市的更边远地区以倡导绿色生态旅游的基础之上延伸出的现代服务业的产业链。[page]

　　二、租赁式经营酒店的市场发展背景

　　由过去单体独立经营的酒店，发展到现在以区域为主导的酒店经营，再到“城市综合体”和“旅游综合体”。酒店已只是整个区域开发的配套项目，虽然如此但酒店在整个项目开发的过程中依然是必不可少的一个环节，其原因有以下几点：1、这是国内社会发展阶段的产物，酒店有助于提高整个区域的形象，对政府来说也是一个城市对外的窗口，能带动整个区域的发展;2、作为开发商来说，到一个地区开发，在所开发地段资源不优越的情况下，要聚集人气，快速建立起品牌效应，需从投资一个酒店项目入手为捷径，借助于酒店项目的品质管理辐射到地产项目，来引导地产的物业管理，带动地产商租赁和销售楼盘的卖价创造了物有超值感。3、酒店是一个区域品牌升值的标志，酒店资产和地价增值空间现阶段较为丰厚，吸引了投资者和地产商投资酒店的热情。4、培育和催生了租赁酒店经营的操作模式。

　　三、租赁式经营酒店的市场运作模式

　　说到酒店租赁市场，有产权式酒店模式，有酒店连锁品牌直营店的租赁和加盟连锁酒店的租赁模式，还有分时度假、酒店内部区域租赁、写字楼、公寓或酒店式公寓等租赁经营的形式。在国内酒店业发展的初期酒店都是国有的，现在已有很多企业投资者、上市公司和地产商开发酒店，新的业态经营方式已占到整个星级酒店规模的40%左右。正因如此，才拥有了酒店租赁市场快速崛起。多年来酒店租赁市场的发展，一是酒店行业竞争加剧受惠于消费者，酒店差异化经营让行业经营模式的不断创新。二是作为酒店职业经理人如何去探索市场的业态组合、产品的设计创新，管理团队对新市场新观念的接纳与提升，实现合作者共赢的目标，这是酒店职业经理人的机遇和挑战。三是要关注租赁市场的行情，专注业主方需求，做好开发商的专业智囊，以最佳的时机，用最匹配的合作方式，让专业人做专业的事，将是实现收益的最佳途径。

　　四、租赁式经营酒店的市场诸多风险

　　因为国家调控政策，更多地产商从住宅地产向商业地产、旅游地产模式转换，酒店的租赁市场目前只是一种尝试，并不成熟，在尝试过程中既有机遇也有风险，比如：租赁当中所涉及的合同条款，合同签定内容是否合理，能否达到对双方相互制约的作用，经营过程中也在考验双方的诚信度和合法经营手段，这些不确定因素很容易给酒店经营埋下伏笔。

　　1、在招租过程中，一旦开发商资金链出现问题，第三方收回房产，这时租赁方前期投入的设施设备改造和装修费用就无法收回，将产生经济纠纷问题。因此，在选择酒店物业租赁时，首要问题是对开发商的考量和对楼体质量、地段等实质性问题进行现场调研，对未来市场的收益评估，确保其数据的真实性。

　　2、对于开发商选择租赁方时，对并不具备经营酒店的实力，非酒店职业经理人操作酒店项目，将造成经营收益的风险性而无法收到租金，经营者无法保证对客服务的品质，甚至，同一个租赁楼宇里存在分割多种经营业态的现象，交叉经营，酒店入住者的安全性不高，客人入住酒店时，只需提供出具简单的证明就可以，甚至不提供证明就可以随便入住。存在违背国家公安管理条例，与消防及行业管理规定相博弈，从事着一些非法经营的项目，形成了行业的恶意竞争现象的发生，扰乱了行业的市场价格，加大了酒店经营风险。所以，酒店经营者和开发商都将受到牵连，并要承担法律和刑事责任。[page]

　　3、在开发商建成酒店后进行资产招租，或经营一段时间后进行招租，要按照行业市场规则，若承租方需进行再投入的装修改造，须向原房产拥有方报告后进行实施，改造结束后双方共同核算装修投入的费用，在此基础上签订合同附加条款和相关说明备案。待合同到期后需收回物业时，不会存在遗留问题，避免了各种纠纷的发生。如果合同签订后没有关注租赁过程中的固定资产的管理，双方都有风险，对开发商来说，物业一时收不回来，收回就有风险;对承租方来说，也有风险，改造与装修所投入的资金无法得到补偿更无法保证投资分摊年限的折旧率，将会引起法律官司，导致两败俱伤。

　　4、针对市场上一些承租方，在表面看起来是在经营酒店，但实际从事非法娱乐或者黄色等业务。因为经营方受非法业务的高利润所诱惑，而经营酒店实际上只是对资产和品牌保值、增值的价值收益，这样一来对整个项目的负面影响很大，实际上对原有资产拥有者来说，已经发生了资产贬值。

　　5、租赁物业的经营过程中投资方需设专人对招租方进行监督，酒店承租方在经营过程中需发生很多的经济往来，会造成一些潜在的三角债，承租方合同到期离开后若留下一些债务，这时投资方收回资产后还要承担租赁方遗留的债务风险。

　　五、租赁式经营酒店的操作方式

　　1、从租赁市场看：以高星级酒店到中端酒店、再到经济型酒店，租赁式经营在酒店市场占有了一定的比重，持有酒店物业方多采取租赁或委托管理方式创造投资回报，很多民营酒店管理公司由于受到资金的限制，大多都采取租赁酒店物业来去经营，无论是租赁式经营还是委托管理的方式经营，都各有优势和不足。如果是自有资产的情况下，适合做高星级酒店来经营，并且委托专业的管理公司来管理或者自主组建独立的专业团队来管理酒店。这有两个好处：一是通过酒店经营可以带动其他产业的经营，确保资产的增值效应;二是通过酒店带动其他物业项目的品牌价值，带动区域整体消费。

　　2、如果是单一的物业，而投资人也没有专业的酒店管理团队，可选择两种方式，一种是投入资金装修物业，聘请团队管理;另一种是将整体物业租赁给具有一定实力的酒店经营者，有承租方负责酒店的装修和经营，自己只享有租金收益和未来的资产和地价增值收益。此种模式优于承包式经营的方式。

　　3、现阶段很多中小投资者都想选择租赁一家酒店物业去投资创业，这要做好一些功课，首先要考虑开放商的实力，要挑选好的地段，根据地段来做定位。如果是租赁式经营，不建议做高星级的酒店，可尝试快捷酒店、精品酒店、商务酒店，市场差异化比较大或有特色的主题酒店，而高星级酒店最终目的是要实现资产和地价的保值增值。

　　4、酒店经营是一个长期投资的过程，其回报周期更长，租赁式酒店与其他经营方式的酒店相比，因为存在很多不确定性因素，要选择好定位;要有专业的团队来做;再者作为租赁方的中小企业负责人要有监控能力，要考虑到产品一旦投放市场，其客源性、可操作性、收益空间、是否让竞争对手快速复制，要有自己酒店的核心价值，以及对行业未来市场的把握。一方面，将物业租赁下来，在比较繁华的地方，将有限的空间招租给有品牌的合作方，强强联手。另一方面把租赁来的楼宇可划分区域做为写字楼或是酒店公寓，由酒店经营者覆盖管理，这样就分化了经营和租赁资金投入的风险。但合作时必须要有一方全方位负责内部的协调工作，在兼顾各方利益的同时，实现绝对的服从整体利益的行业品质管理，通过这种操盘的租赁式经营者成功机率很高。

　　总之， 针对以上分析看到了酒店租赁市场的发展前景，同时发展过程中也遇到了投资者过度进入市场的风险，在以住宅地产向商业地产、旅游地产的发展过程中，这需要国家出台规范的法律和政策，各相关部门尽快建立体制，理顺监管机制，完善租赁式经营酒店的市场标准化运作方式，让其稳步而健康的发展。(文/河南投资集团酒店管理公司总经理 李益慈)

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