走出中国酒店投资的误区

　　国际酒店投资和资产管理趋势

　　国际酒店投资和资产管理趋势，首先要明白的就是，酒店是什么？很多的业主和投资人认为酒店就是一个餐厅加一个沙发，再加一张席梦思，有一间房，独立的卫生间，其实这是错的。很多三四线城市的酒店投了很多的钱在硬件上，但是却不舍得花钱去请一个顾问，特别是没有国际品牌管理的酒店，以自己的方式做的酒店，其实是非常可惜的，资产浪费。一旦进入资本市场做融资就不值钱了。

　　酒店一般有八大系统支撑它。八大系统都是烧钱的，一个酒店其实有一个资产组合，有住宿部分、餐饮部分和娱乐部分，但是作为所有三个部分的营业面积都需要一个后台设施来综合支持和辅助。而这个后台的营运情况就是我们称之为投资一个酒店固定费用的一个很重要的部分。

　　一个酒店正常36个月可以开业，财务成本占到15%—20%左右，很多酒店投资失败都是老板的漏算。第一，洞线设计不合理，第二机电设施，其他配套设施的采购是全过程、全寿命管理，很多人不注意，刚刚开业三个月就要开始修，出来混总是要还的，就是这个道理。持有一个酒店最大的问题就是得烧钱，利润并不多。这个基础上看一下酒店估值的方法，只要用收益法、对比估价法就行了。我们总倾向于认为会值很多钱，但为这个价钱买单是很大的挑战。

　　在这个基础上我们来看酒店资产收益的计算，一般来说要换一种思维来想，一般我们资本回报率和现金回报率，也就是现金回报率就是说整个营业收入大概的回报，这和会计规则有一个关系，我现在觉得有一些事情是比较有趣的，我们的估值要看开销、折旧，经常感觉到大家算的都是狗肉价，很多人问我的问题都不是。我们这里有一个标准，我们用的是美国的标准的统一会计规则来算的，基本国际资本市场上是按这个标准算的，这个基础上来说，很多酒店说要上市，国内上市资产回报率要做到6%，再分解一下，哪部分是你的资本增值的部分，哪部分是现金汇报部分。

　　国际酒店投资和资产管理构架

　　现在酒店投资和资产管理的框架基本上有两个方面来做，一个是酒店资产，另外一个是资本市场证券化的基础要求。这个大概就分为三个阶段，投资阶段、融资阶段和收益管理阶段，资产管理阶段。

　　做资本预算就要做一个简单的分析，首先是投资成本，还有就是资产的价格以及业绩表现，然后是资产的价值。这三者之间是一个铁三角，必须在中间达到一个平衡，在这个平衡基础上才能确定投一个酒店，底限在哪里。同时定位的时候谁是你的竞争对手，是非常重要的问题。

　　在这个基础上可能有两种基本的竞争策略，是走差异化还是走成本领先是决定定位的基础。其实酒店是属于资本密集型的行业，也是劳动密集型的行业，资本密集有一个最大的特点和背景，就是这个资产和利率是正相关，利率周期也决因了这个。

　　价值管理已有资产来说主要的核心是审核酒店管理公司所提供的年度的经营预算，什么是合理的业绩，成本构成是不是合理的，资产管理的重心、酒店营运阶段主要是资本支出的管理，物流和营运的采购，收益管理。请大家希望一定要相信科学，不要相信故事，不要相信概念。