10亿投资至少15年才回本 房企频建星级酒店为哪般？

　　随着房企酒店越做越多，其酒店品质也逐渐提高，不少企业扬言要打造超五星酒店、白金七星级酒店等，不过行业人士透露，房企打造的这些酒店需要很长时间才能回本，一些耗资超10亿的大规模酒店何时回本仍然是未知数，已有中小房企被酒店投资拖垮。

　　广州商业地产资深专家陈瑞标表示，与购物广场、百货商场等商用物业相比，酒店回本的时间更长，一般一家五星级酒店至少15年才回本，且酒店每隔几年还需要斥资翻新，投入更大。据碧桂园去年年度业绩报告显示，去年碧桂园总收入约为人民币347亿元，其酒店经营的收入由2010年度的约人民币472.2百万元增加约69.8%至2011年度的约人民币801.7百万元，但与几百亿的销售收入来比，实在是一笔小收入。

　　在房企纷纷进军酒店业的同时，也不乏一些房企饮恨出局的案例。2012年3月，浙江中江控股有限公司资金链断裂，背负30亿元负债的地产大佬俞中江已被限制出境。中江控股内部人士透露：“接盘西湖畔的准五星级酒店——温德姆豪廷是拖垮俞中江资金链的最后一根稻草。”曾经的腾挪高手终于因酒店而折戟沉沙。

　　而中国酒店业是否存在产能过剩？相关人士认为，中国酒店业整体并不存在产能过剩，但个别城市可能存在区域性过剩的问题，不同定位的酒店也可能存在某个门类过剩的问题等，需要根据市场情况区别对待。而广东商学院流通经济研究所所长王先庆则告诫国际酒店不要盲目投资，国际酒店进入中国，要尽量选择“看得到”商业价值的地块投资开发，在开发前要充分研究地块及消费者。

　　国内星级酒店过快的扩张导致人力、管理都跟不上，尤其是一些三四线城市的服务和理念难以达标，所以国内星级酒店市场最终开始了以“摘星”为标志的净化之路。日前，根据全国旅游星级饭店评定委员会公告，北京世豪国际酒店、天津天保国际酒店等6家五星级饭店被“摘星”，另有上海裕景大酒店等3家五星级饭店被限期整改。而就在2011年，全国共取消星级饭店806家，其中不乏由地产开发商投资、管理的酒店。

　　而具体到广州，亚运会以来，酒店的经营就面临着日益严峻的挑战。为吸引顾客，广东不少酒店开始降价促销，“总得有一些调整，来吸引客户。”一位开发商表示，有很多开发商因为当年房地产销售良好，手握大量资金，认为酒店业回报率较高，而进入酒店业。“建酒店容易，养酒店却颇费功夫。我们都没有管理和开发酒店的经验，不够专业，无法迎合市场需求。现在唯一能做的就是像卖住宅一样，两个字‘降价’！”他透露，集团旗下三个自营酒店全部是按照四星级以上的标准打造的，营业时间均不足5年，目前入住率都不足50%，现在正在着手项目转让。

　　模式PK

　　自营式更灵活or 嫁接式更专业

　　有地产人士透露，目前开发商打造星级酒店的模式有两种，一种是“自营式”，即自己开发经营管理，另一种是“嫁接式”，即引进世界顶级酒店品牌达到双赢局面。

　　市场分析师表示，“自营式”酒店比较有代表性的有碧桂园、恒大、合生等，他们一般会有自己的酒店管理公司；“嫁接式”酒店一般是在项目规划设计之前就引入专业的酒店管理公司，酒店建好后移交给酒店管理公司经营管理，有点类似订单式生产，代表企业有富力，合景等。据悉，富力地产就与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团等合作，推出了广州富力丽思卡尔顿酒店、广州城市新地标富力中心、旗舰级商业综合体北京富力广场购物中心等高端商业旗舰项目。

　　两种模式有何各自的优劣势？邓浩志认为，相比较之下自营式对项目所处的位置、硬件等要求较低，高端国际品牌多数不愿意选址郊区，因此郊区大盘想联手国际品牌并不容易，优势在于操作更加灵活，可以因地制宜，但不够专业，有待于国际接轨。

　　“嫁接式”由于引进了专业的酒店管理公司，对软硬件配套要求十分高，加上设计期酒店公司已经介入，因此能打造出一流的产品，提升酒店品牌档次；缺点在于这些品牌一般只在城市繁华的商务地段寻找合作伙伴，局限性比较大；二是这类公司多来自欧美，一般非常强势，如何更快地适应本土需求是个难题。