张广瑞：旅游房地产的路如何走

　　“旅游房地产”是最近一些年刚刚出现的一个非常“中国”的概念，现在变得非常流行，已经成为一个炙手可热的新业态。然而，这个新业态又很难进行限定，或许只能简单地说成是与旅游发展相关的房地产业。

　　随着改革开放的深入，旅游业和房地产业都曾经被列为国民经济新的增长点，受到广泛的重视。不过，它们的发展历程有所不同。国家关于旅游业的发展政策几经调整，但其产业地位越来越高，国家支持力度越来越大。虽然旅游业的发展也因某些国内外政治经济因素的变化有所起伏，但从总体上说是保持稳定上升的态势。而房地产业则不同。政府一直非常关注房地产业，这也一直是整个社会的热点。房地产价格一路攀升，一方面它成为各级政府的经济收入的重要来源，为房地产开发商创造了许多一夜暴富的机会，但另一方面，飞涨的房价使得百姓忧心忡忡，怨声载道。于是，政府不得不采取多种措施，遏制房地产价格上涨。然而，这些政策与措施的实际效应以及社会各界对这些政策的效应预期又大相径庭。以至于，房地产业依然是一匹脱缰的野马，让人“难以割舍”又“不敢亲近”。这也许是人们更加热衷于一个叫做“旅游房地产”的新概念，希望能够以此给房地产业发展创造一个新的机会。

　　旅游房地产最初是从与旅游相关的商业性住宿设施开发开始的，包括饭店、写字楼，以及流行一时的“分时度假”、度假公寓，后来扩大到产权酒店、旅游度假地以及旅游景区和旅游吸引物、城市中心综合商业区的开发等。这个产业所面对的市场也从原来的境外旅游者转向中国公民，涉及的范围也从传统的旅游活动，逐渐向各种现代休闲、商业、娱乐等活动延伸。作为房地产的新业态，其范围也是不断扩大的，从最初的产权拥有到多种形式的租赁，从个人居所到资产投资，从日常居住到旅游休假等。

　　有意思的是，这个新业态的发展往往会遇到一种尴尬的政策环境，也会出现了一些管理上的误区。旅游业的发展上升到国家战略和区域发展战略，有中央和地方政府明确的政策支持，并出台一系列措施，刺激国民的旅游消费，满足普通百姓旅游休闲需求，这与中央政府提出的转变发展方式、保障和改善民生的大政方针是相一致的。很显然，房地产与国计民生的关系更加密切，是保障和改善民生的重要内容，房价居高不下，房地产业面临的是严厉的政策调整，目前无论是开发商还是消费者，都在屏住呼吸观望，至少所面临的不是个令人乐观的发展期。

　　那么，旅游房地产呢?它的发展将扮演一个什么角色，这也是值得认真关注的。有人说，当前的旅游房地产是房地产把旅游给绑架了，是一些房地产商打着发展旅游的旗子，谋求的依然是房地产的高盈利。这个行业所做的，只是关注社会高消费阶层的某些特殊需要，例如高档旅游度假地的房产，高尔夫球，或者是通过建设旅游景区和旅游吸引物(如主题公园)来圈地，本意是通过发展相关的房地产吸收高额利润，似乎并没有把促进发展旅游放到重要的地位，在保障和改善民生方面的作用并不明显。

　　对于一个产业来说，重要的不是看它叫什么，给自己戴上了什么样的桂冠，而主要是看它做什么，它所追求的目的是什么。因此，今天旅游房地产的开发商，应当认真研究国家政策的走势，顺应改革深入的方向，应在保障和改善民生上下功夫，寻找更多的发展机会，而不要过多地把打“擦边球”作为着力点，有意无意地走弯路，进入新的误区。因此，作为根植于中国的房地产企业，必须认真考虑国情和民情，照搬外国的发展模式未必能够成功；要从长计议，不要太急功近利，仅仅从投资增值的一个方面引导，要因地制宜地选择项目，制定长期发展战略；要努力顺应保障和改善民生作为国家的大政方针，探索新的发展思路，而且凭借创意，制造差异，突出特色，依靠诚信，创造品牌，这才是通往成功的坦途。（中国社会科学院旅游研究中心主任、教授 张广瑞）