陈妙林：五方面阐述“酒店+地产”商业模式

浙江开元旅业集团董事长、中国旅游协会副会长陈妙林

　　中国饭店2012年会暨第十二届中国饭店全球论坛于今日在广州盛大召开，迈点网记者全程报道。浙江开元旅业集团董事长、中国旅游协会副会长陈妙林做主题演讲。

　　陈妙林表示，开元不仅发展了“酒店+地产”的商业模式，还通过“酒店+地产”的概念塑造了开元酒店自己的品牌，塑造了中国民营酒店的品牌。

　　接下来，陈妙林从五个方面为大家详细阐述了“酒店+地产”的商业模式。

　　首先，“酒店+地产”的模式得益于中国的改革开放。中国房地产的发展得益于改革开放，中国“酒店+地产”的发展也是得益于改革开放。

　　其次，开元“酒店+地产”的模式塑造了高星级酒店，自我品牌。从一个不知名的民营企业，到中国民族品牌酒店数量排名第二，主要得益于“酒店+地产”的发展模式。

　　第三，“酒店+地产”模式需要不断创新，这也是一种趋势。从“酒店+地产”转向城市综合体的发展，和旅游综合体的发展。

　　第四、“酒店+地产”模式必须注意三点：1、预计能赚回酒店投资的95%以上，才可以进行投资;2、经济规模比较小的城市要慎重投资，否则会成为长期负担;3、要注意企业的实力，不要盲目投资。

　　最后，陈妙林表达了自己对中国房地产的几点体会和看法：1、从中国的刚性需求来看，中国房地产的前景非常好;2、从土地供应来看，房地产的供应量将是一个长期的问题;3、从中国的传统文化来看，中国买房的兴趣要比美国人重得多;4、从投资需求来看，中国的投资含量很差;5、从市场情况来看，房价最后还是由市场说了算，而不是由政策说了算;6、房地产的问题是中央和地方的问题，但最跌的还是地方政府。

　　以下是完整文字实录——

　　陈妙林：尊敬的各位领导、各位专家、各位同行，早上好。今天非常感谢组委会给我第一个发言的机会，其实我认为这是抛砖引玉，后面还有更精彩的发言。我今天发言的题目就是“酒店+地产”的创业过程的分享。

　　其实“酒店+地产”这个概念实际运作好的公司在中国多的是，比较有名的大家知道是万达、中粮、富力、恒大、碧桂园等等，这些公司在运营“酒店+地产”的模式上，他们的得益其实远远要超过我们开元。组委会让我发言，我认为有这么一个因素，我们不光是发展了“酒店+地产”的商业模式，更重要的是我们通过“酒店+地产”的概念塑造了开元酒店自己的品牌，塑造了中国民营酒店的品牌。今天发言的题目是分成五个方面来讲：第一个就是“酒店+地产”的模式得益于中国的改革开放;第二个题目是“酒店+地产”的发展模式塑造了开元的高星级酒店品牌;第三“酒店+地产”的发展模式是需要不断的创新以及今后的发展趋势;第四“酒店+地产”需要的注意的问题;第五个是对中国房地产的几点体会和看法。

　　首先就是“酒店+地产”的比较模式得益于中国的改革开放。因为中国在60年代末之前，也就是1997年之前中国是没有房地产业，中国只有中国建筑商，在1997年中国的住宅都是国家分配的，因此我认为在1997年之前是没有房地产业，因为没有房地产这个市场，所以没有房地产业。

　　那么改革开放以后，中国住宅，特别是居民的住房必须要由私有住房，向公有住房分配制发展到住房私有化，因此中国的房地产业在90年代末蓬勃兴起，不管是中国的万科、万达、富力、恒大等等，这些房地产的发展都是在90年代末发展起来的，像富力真正的发展还是在2005年以后，因为2005年在香港上市以后得到了快速的发展，因此中国房地产的发展得益于改革开放，中国“酒店+地产”的发展也是得益于改革开放。

　　其实“酒店+地产”的发展模式在欧美实际上早就形成，因为欧美在房地产上几十年以前，甚至上百年都是住房私有化，都是房地产的市场化，因此“酒店+地产”不是中国首创，而是来自于欧美的一些发达国家。

　　中国的“酒店+地产”模式的优秀成功者就是万达、恒大、中粮、碧桂园等等都是我们的榜样，但是有一个问题，今天万达和富力都来了，我今天早上跟马勇院长吃早餐的时候也讨论这个问题，现在万达已经有30多家高星级酒店，但是我觉得他们非常可惜的，如果十多年前就做万达自己的品牌，那么开元就远远落后于他们后面，而不是今天我能够站在这个讲台上。你想万达的资产，我早就讲过一个话题，中国最大的房地产就是万达集团，而不是万科。万达现在拥有了多少家商业资产，拥有了30多家酒店，这样的规模，1000多亿的销售，将近有几千亿的资产，这样的总量的一个大公司，所以他们才是真正的优秀的成功者，但是如果他十年前把万达的酒店品牌做起来，那样的话，我说中国不光是最大的房地产业是万达，中国最大的酒店房地产也是万达，但是可惜的是万达现在的酒店全部委托国际酒店管理公司管理，这个是非常可惜的事情。其实王董事长我在六年之前就见过面，我也讨论过这个问题，当然万达现在也做自己的品牌“酒店+地产”，时间晚了一点，但是还来得及，我相信再过10、20年万达肯定会超过开元。

　　那么“酒店+地产”带来什么好处呢?就是带给了投资人的财富和品牌，也带给了社会的发展，也带给了地方政府的形象和税收，以及投资环境的改善。政府为什么非常喜欢跟做商业地产、做酒店地产的人合作?其实最大的得益者还是地方政府，其实重大的得益者还是政府，因为建了一个商业酒店、建一个地产，政府的形象大大提升了，投资环境改善了，每年的税收将会增加。住房房产要卖两次，卖的时候带给政府的税收也是很高的，现在中国的房地产的税收形象的比喻我们拿三成，政府拿七成。杭州有一个民营企业家在会上做了一个这样的发言，当然不一定恰当，他说50年代的人都知道四川有一个大财主，剥削农民，农民的一斗米他要拿5升，农民也拿5升，现在房地产的一升米政府拿七成，我们拿三成，所以我认为最大的得益者是政府，所以我认为房地产的调控是有必要的，房地产的调控最大的打击是地方政府而不是房地产开发商。因此我们决定带给政府的形象，带给投资环境的改善，也带来一个地方的发展。你觉得一个周边的环境改善了，周边的土地价值就大大的提升了，是数倍、数十倍的增长。

　　当然毫无疑问也给投资人数早了品牌，开元做“酒店+地产”做了13年，我们经营了20多个酒店，我们的也积累了几十亿的财富，这个也毫无疑问。更重要的是给开元塑造了品牌。这个是第一讲“酒店+地产”得益于中国的改革开放。[page]

　　第二点开元“酒店+地产”的模式塑造了高星级酒店，自我品牌。开元“酒店+地产”在90年代末开始做，到目前为止我们用这个模式一共自己发展建造了20多家的五星级酒店，从一个不知名的民营企业，我们去年在酒店的客房数量上，我们在中国民族品牌的酒店数量上排名第二，这个主要得益于“酒店+地产”的发展模式。

　　同时，最近几年我们自己投资建地产的速度慢慢减下来，租赁酒店、委托管理酒店大量增加，去年开了15家酒店，13家是委托管理的，签约的13家酒店全部是委托管理，今年预计开20家酒店，1-3月份已经开了3家，还有17-18家酒店会开张。我刚才讲的也许万达、中粮做得比我们更大，但是很遗憾他们没有创造自己的酒店品牌，他们塑造了房产的品牌、商业地产的品牌，但是没有塑造酒店的品牌。

　　目前开元已经开张的酒店数量是47家，签约的酒店总数达到104家，房间总数达到35000间，去年的世界全球酒店杂志排名我们排在48位。

　　第三个“酒店+地产”模式还是需要不断的创新，这也是一种趋势。在2003年以前政府的土地是出让，不需要召开招拍挂，这个跟政府就比较好谈。1993年、1994年业内实行了招拍挂以后，相对来说我们的要价能力就降低，从二三线城市转到三四线城市，一线城市基本上没有这种模式来做，为什么呢?酒店的生存普遍很不容易，更不要说酒店再加上房地产的土地，根本没有可能。但是十年以前在二三线城市洽谈这个项目还是比较容易的，但是现在二三线城市也不行，我们只能转移到三四线城市发展，发展模式也在不断的改变，因为二三线城市现在也不稀罕，稀罕的是万达这种大的商业中心的建设，万达还是有相当大的要价能力，我们的“酒店+地产”的要价能力就必须低，所以我们最近也在向万达学习做一些商业综合体，但是我们知道做商业综合体我们永远做不过万达，那么我们就做旅游综合体，我们现在已经有几个大的旅游综合体，我们和欧洲、荷兰的公司进行合作，进行大型的旅游地产的开发，我们有一个投资60亿的项目，落户在杭州。按照荷兰人的计划，第一个做成之后今后在每一个神做一个这样的大型的旅游项目，这种项目还是非常有要价能力的。

　　然后就是这种要价能力从一般的房地产公司转向品牌公司，一般的房地产公司，小公司谈这种项目比较难谈，大公司比较好谈。像万达、富力去谈，他们这种品牌公司具有相当的要价能力，从“酒店+地产”转向城市综合体的发展，和旅游综合体的发展。这个是“酒店+地产”的发展模式需要不断的创新，以及今后的趋势。

　　第四、“酒店+地产”模式必须要注意的几个问题。我认为我们从十多年的发展我们也得出一些经验，也有一些教训。酒店是一个投资大、收益比较慢的行业。我们每一个客房，如果打造一个五星级酒店，不包括土地的地价，每一个房间140元一个房间计算，如果建造400个房间的五星级酒店，不算地价都要5.6亿，算上地价可能就要6、7亿的投资。那么在三四线城市的投资，按照我们的经验至少三年内这个酒店的现金流是负的，要到3、5年之后才可以形成一个正的现金流。因此房地产在谈项目的时候，起码能占到、赚会酒店投资的95%以上才可以投资酒店项目。

　　第二经济规模比较小的城市要慎重投资，否则会成为长期的负担。也就是说经济规模相对比较落后的县级城市，它的经济发展速度比较慢，商务客源相对比较少，这种投资要慎重。因此你要先做好认真的调查研究和可行性分析。对于长期不能成为正现金流的就千万不能投资，就是这个酒店是通过房产可以赚回来，但是这个酒店如果长期不能形成正的现金流，那你每年亏损，那没有任何一家公司可以赔得起，这个你要注意。

　　第三、注意企业的实力，不要盲目投资。我记得几年前在论坛上也有介绍，我们浙江有很多，特别是温州有很多企业家看看“酒店+地产”这个模式很好，大家一哄而上投资“酒店+地产”，结果由于经济实力相对比较差一点，浙江温州人有一个特点，温州人是中国的犹太人，很团队，只要是温州人大家可以不写合作协议，钱一打过来就去投资，一旦投资形成实物以后，或者是负的现金流以后，就比较麻烦了，股东之间闹矛盾，支撑不下去，造成了企业的危机。一旦到现金流或者是资金周转肯定的时候，谁也帮不了你这个忙，不要说企业，连政府也帮不了。政府要你过来投资的时候拼命忽悠你，等到你投资失败的时候，政府不会管你，这个是中国的现实，所以没有一定经济实力的，千万不要盲目投资，这个是我讲的第四点。

　　第五、对中国地产业的几点看法，中国现在的地产业是一片箫条，房价按照总理的价位，他一直没有透露底，这次记者招待会上好像透了一点低“中国的房价必须降20%-30%。”我想降都没有问题，这也正常，房地产商前几年钱赚多了，现在让它拿一点出来也没有关系。但是中国房地产的下落最大的受害者是地方政府。我认为中国的地产现在这种现象是暂时的，至少从这几个方面来判断，中国房地产现在的情况是暂时的，我认为中国的房地产业还是一个朝阳产业，还是很有发展前景，像以前的暴利时代肯定是结束了，中国的房地产业如果引导的好还是有发展的，从这几个方面来分析：

　　第一、中国的刚性需求，从这个意义来说中国的房地产前景非常好，因为中国的城市化率还不到55%，作为一个衡量国家是否发达，经济水平是否能够跟发达国家相抗衡的，很重要的一点就是城市化率，欧美国家的城市化率都达到70%以上，中国城市化率才知道55%，这个“55%”还是要加引号，因为这个55%是把农民工的进城都加进来了，大家知道农民工安居是在农村，这些农民工在城里面基本上是租房子。大家可能还不知道农民工住的是什么房，我是浙江人大代表，我们人大代表也去视察一些农民工的安居点，有的地方真的是惨不忍睹。像我们杭州也算是经济相对比较发达的地区，它的农民工住宿条件这么差，是没有一个人能够想象到的，可想而知，欠发达地区农民工的住房条件更差，要解决这部分人的住房，中国是一个很大的难题，因此，我认为中国的刚性需求还是有的。

　　第二、土地的供应量的问题。因为国务院再三强调18亿亩的红线不能突破，就决定了中国的土地供应量不会有很大的增加，在这个前提下就不可能有很很多的土地拿出来搞房子，因此房地产的供应量仍然是一个长期的问题。

　　第三、中国的传统文化决定的。欧美国家的人，特别是美国，前几天我看了一个美国的报道，美国的公民一辈子当中全家迁居的比例占到75%，中国全家迁居的可能不到10%。这个文化也决定了中国买房的问题。还有一个美国人只管住自己，他绝对不会管下一代，他把儿子、女儿养到16-18岁基本上都不管了，中国人不单管儿子还要管孙子，所以这个文化决定了中国买房的兴趣要比美国人重得多。

　　第四、投资需求。中国的市场严格意义来说不是一个非市场化的国家，中国的投资含量很差，老百姓有钱想要投资但没有地方投资，买股票就套牢，中国的股票市场十年没有增加一分钱，股民的十年都白白亏损了，十年的钱和现代的钱不一样，现在的房价跌30%，比10年前也高5、6倍，所以中国人的投资需求也决定了中国的房地产市场不会差。

　　第五、房价最后由市场说了算，不能由总理说了算，当然下一届李克强还会执行温家宝的政策，但是最后还是由市场说了算，不能由温家宝说了算。

　　第六、房地产的问题是中央和地方的问题，无非是中央政府介入到房地产，为地方政府创造财富，房价也跌房地产没有钱赚，有的可能要赔进去，但是最跌的是地方政府。温总理这次答记者问的时候说到了地方政府的负债率的问题，也说到政府的负债率的问题，说2011年增加了3万亿，总的数字不到14亿。我认为这个数字不确切。以浙江省来计算，浙江的负债率就是3倍于地方政府的收入，这样来计算浙江还是相对富裕的地方，我估计要乘上一个“2”。所以不知道大家有没有注意到温总理在答记者问的时候，他说中国政府的负债率低于发达国家的负债率，特别是欧美国家，也低于新兴发展中国家，大家有没有注意到，第二天的报纸登出来这几句话没有了，我找的好几张明报纸都没有看到，所以说明这个数据是没有问题的。

　　我的发言今天就到此结束，因为时间不能占用太多，有说错的地方，希望大家多多包含，谢谢大家。