何建民：旅游地产与精品酒店的投资方式

何建民 上海财经大学旅游管理系主任，教授，复旦大学经济学博士

　　(迈点网 周飞霞)由国家相关部委支持，中国市场报发起，中国旅游酒店业协会，亚太旅游产业促进会等单位联合主办的2013中国酒店业新趋势发展年会、中国酒店业‘五星管家奖’品牌公益表彰盛典于2013年6月8日在中国北京国家会议隆重召开。

　　会上，上海财经大学旅游管理系主任，教授，复旦大学经济学博士何建民作精彩演讲。以下是迈点网记者带来的现场图片报道：

　　非常感谢顾老师非常精彩的演讲。

　　为了给大家一个思路，我是主持过上海迪斯尼项目的，也是主持过中国最发达的一个地方，我们有句话叫80年代看深圳，90年代看浦东，我主持过浦东的旅游发展的十一五和十二五规划。

　　我想和大家交流的第一个问题。刚才顾老师有一个问题我们可以讨论，中国房地产和中国经济的最大问题在哪里?有效需求，中国的最大问题之一是买得起房地产的人是不需要房子的，需要房子的人是买不起市场经济的房地产的，这就产生了一个矛盾，最后房地产卖给谁去?所以我想至少我给大家一个思考，中国有一个很大的房地产要注意，什么房地产?休闲旅游度假的房地产。

　　这里我给大家两个案例，一个案例是关于时间的问题。现在我们每个人1/3的时间在休闲度假，365天一共52周，每个人工作一年要有五天带薪假期，工作十年到二十年要有十天带薪假期，二十年以上要有15天，每一个工作中的中国人每一天大概有125天左右的休闲度假的时间。2015年上海迪斯尼乐园开业，有什么启发?第一个启发是迪斯尼人员2015年开业大概会有1700万游客，1700万游客会产生什么需求?所以大家一定要注意休闲度假时代的家庭娱乐业的诞生，我们大概有1.9亿的15岁以下的小孩，一双小手搀着两双大手，在120天的休闲度假中，他要干什么呢?我说的是富裕的家庭。所以我们进入了一个休闲度假时代。上海房地产最大的一个项目是什么?以迪斯尼乐园为核心，建20平方公里的国际旅游度假区。我感到中国有一个大趋势需要注意，就是新都市化。上海的老城出现了新天地，外滩向北外滩和南外滩发展，新都市化。在旧城改造中新都市化的机遇，我们叫做中央商务游戏区。另外出现了上海的松江欢乐谷，我们有泰晤士小镇。由于时间关系，我们直接来点击一些关键内容。

　　如果有时间我会给大家介绍以下六个方面：中国地产投资的大格局与新机遇、旅游地产发展特征与发展类型、旅游地产与精品度假酒店的发展机遇、世界一流旅游企业的经营业绩思考、精品度假酒店的发展与策划，旅游地产与精品度假酒店创新发展模式。

　　我们户均达到了1.02套住房，这是总量上，到“十二五”末，到2015年会户均达到1.08套，这也是总量上，当然还有空间结构上存在问题。如果一个国家户均拥有1.1套住房以后，实际房地产也就下降了，但是还有一个空间结构和房屋类型问题。总量上告别了绝对短缺，但不同城市和空间、不同人群还存在着差别需求。我特别要和大家说明的是旅游地产的机会，流动中的住房，今年国内旅游者要达到33亿，33亿的地产需求。第二套住房，好多人把买房作为休闲度假。上海以前必谈四个中心，国际金融、国际贸易、国际航运，现在上海要建设国际大都市，学习伦敦，伦敦整个城市建设有五大理念，叫五个层次，我们挖掘一下房地产的机遇，第一是生活的城市，第二是工作的城市，第三是享受的城市。上海按照伦敦的模式享受城市三大机遇，一个是当地居民享受城市的建设，迪斯尼的建设，欢乐谷的建设，新天地的建设。第二个是国内游客的享受活动，主体功能区，外滩的建设，世博会的建设。第三个是入境游客的享受活动区，油轮基地的建设。所以我们到享受城市有没有一个享受者的主体活动功能区和机遇?第四个是联通的城市，未来城市发展是在全球城市和中国城市当中的一个结点，上海有红桥机场、浦东机场，有三个火车站，连接点在建一平方公里的国家会展区。第五个是设计的城市，每一寸土地都设计过。

　　我特别要提到的发展的类型，我们到底有哪些空间可以去发展?主题公园、迪斯尼、欢乐谷、灵山大佛，我过程从无锡过来，马山要开发马山度假区。主题街区：外滩、南京路、新天地、泰晤士小镇。历史文化建筑，上海首席公馆。会展场馆。郊野公园：西溪湿地公园、月湖公园。滨江漫步道与公共卫生间。旅游交通：三清山索道、上海一日游观光游览车。

　　这样我们就要考虑一个问题，如果我们要从传统的居住房地产转移到旅游的房地产，要注意什么?我们最重要的两个关键词，一个要注意美丽，每位女孩子想问自己，在街上走有多少人会看你一眼，甚至给你一张名片，你这个建筑美丽不美丽，第二是环境美丽不美丽，还要注意创意，传统的住宅主要是功能性，要通过创意来提升附加价值。

　　大家看这张图，我想跟大家分享一下什么是美丽，什么是不美丽。我们把住宅周围的环境怎么去构想一下，变成一个度假旅游的房地产，如果我们住宅房地产引进这样一个美丽的概念，可能我们的价格也会提升。想让一个女孩子变成世界小姐，两个眼睛、一个鼻子基本没有被改变，但附加值改变了，气质改变了。

　　我再给大家看一个案例，我给大家看一下世界十大主题酒店。我们把一个一般的酒店变成一个目的酒店，不是我开会要来，我只要有时间带着我的家人、带着我的小孩就可以来。我给大家看一个创意的案例。迪拜七星酒店。成为当地的地标，很多中国人慕名而去。当然这个项目要跟政府联合起来，作为城市享受生活建设的案例之一。

　　跟当地历史文化建筑融合在一起，墨西哥的酒店，得到文化部的资助，同时又变成一个旅游不动产。

　　威尼斯人酒店。是全封闭的室内的24小时度假酒店，我们在里面饮用餐饮、看着星星，要注意这个星星是不落的。

　　万象酒店。是很奇幻的酒店，甚至恐怖的元素。据说7%的人是喜欢有一些恐怖的。

　　桑格罗夫大酒店。庄园城堡，高端人士度假的时候喜欢有隐私，我们怎么拥有一个城堡式的度假酒店。

　　海神号度假酒店。

　　福克斯酒店。艺术酒店、创意酒店，请各个艺术家来涂鸦，因为我们的市场是多元化的。

　　地中海酒店。家庭的度假酒店。我算了一下，像迪斯尼乐园一双小手搀着两双大手，还有爸爸妈妈爷爷奶奶，大概有十亿人都可以圈进去。

　　米高梅大酒店。把电影艺术融入酒店，亚龙湾已经是有一个米高梅大酒店。米高梅电影公司做的一个创意的度假酒店。

　　亚马逊塔酒店。生态自然酒店。

　　我们至少有一个巨大的潜在需求的地产值得我们去开发，特别是城市人喜欢到农村去，农村人喜欢到城市来，是流动的。我们中国成为世界旅游强国，我们看一下要注意的。

　　深圳东部华侨城、珠海海泉湾都请我去做过演讲，关键点是要注意吸引物加地产。

　　海泉湾，5.8平方公里，一个海景温泉开发的水疗的地方，两家五星级酒店。还有渔人码头等等。

　　发展机遇。我们会有入境游客、国内游客、出境游客，高品质不动产的休闲度假需求，怎么样来把握。

　　2013年旅游业预计。旅游总收入2.85万亿，增长11%。我们习近平主席在博鳌论坛承诺，未来五年中国到海外去的人要达到四亿，每年八千万，中国已经是世界上出国旅游的第一大国，到国外去。我们2012年已经花了1020亿美元到海外去，国内没有合适的地方吗?需要我们好好思考一下。

　　“十二五”预测，我们跟地方政府要政策，一定要注意两个支柱产业跟旅游地产有关系，因为旅游业是战略性的支柱产业，国务院文件2009年。文化是新的支柱产业，十八大报告。旅游不动产是把文化和旅游结合在一起的一个新的产业，跟新型城镇化都市发展连在一起。

　　如果要想做得好，我给大家看一下香港的案例。我们高端城市化是学香港，香港给我们什么启发?香港几百万人，1104平方公里，上海是香港的六倍，上海是6600平方公里。香港怎么做?给大家看两个指标，第一个，联合国世界旅游组织最新统计，2012年香港旅游收入是多少?我们排位是第12位，接待人次，过夜旅游者达到了2380万，整个中国大陆是5770万，上海大概600万左右。另外再看一下收入，要注意有效需求，香港这个小地方2012年旅游收入是317亿美元，上海是55亿美元，北京是50亿美元。所以大家要注意入境、国内、出境，还要注意有效需求。

　　如果要发展旅游业，看一下全世界搞旅游的人赚钱不赚钱，旅游至少包括七大产业。美国500强，第65强是迪斯尼，营业额380亿美元，利润39亿。第二是旅行社，第三是餐饮，第四是运动产品，耐克，第五是国际酒店，第六是旅游金融信用卡。

　　我们在搞旅游不动产的时候，在酒店方面至少要注意异国风情与特色，要有好奇心。珠海海泉湾度假酒店群、桔子新潮主题酒店、江南水乡酒店、会议度假酒店。

　　我们在做精品酒店度假区我讲一个最主要的要点，比如我们在造精品主题特色酒店的时候，一定要注意从功能第一注意加上体验，可能是体验第一，功能第二，或者功能第一，体验第二，一定不要忘记体验，要成为一个目的地。因为女孩子要变成世界小姐，在马路上走，很多人会到非诚勿扰去追她，所以功能和体验一定要好好主意。还要注意什么?健康人+世界小姐的吸引力，我们经常忽略了功能，强调了体验;强调了体验，忽略了体验。我们感到这个小孩子很纯朴，是一个农村的孩子，还不太懂事。所以一定要注意功能和世界小姐的气质，我们很多做出来之后是个残疾人，功能不全，但是他穿着世界小姐的外套，两个都要防止。

　　谢谢大家!