何建民：养老地产在中国——国家政策及商业盈利模式探讨

主讲人：何建民 上海财经大学国际工程管理学院 教授

　　有句话叫“80年代看深圳，90年代看浦东”，还要加一句“21世纪还要看浦东”。

　　中国现在有一个很大的热点，两大机遇，国家政策、地方政策、新的趋势、盈利模式等对整个旅游不动产甚至对整个中国地产都会有一个新的境界。

　　第一个，抓住两大市场，从不同的角度思考。第一、上海老年人有346万，占人口15%。2015年将会达到400万，2030年将会达到500多万，这么大的一个市场怎么思考?邓文迪使我们引起了对老年人的关注。第一个机遇是60岁及以上的人口1.93亿占14%，怎么解决这部分人的需求。第二，上海迪斯尼乐园给我们什么启发?两双小手拉着爸爸、妈妈两双大手去会见迪斯尼乐园，上海迪斯尼乐园一共三期，第一期完全开业1650万，我们整个旅游地产就产生了一个战略机遇。第二个机遇是14岁及以下的人的需要。计算一下，2.23亿14岁以下的少年，爸爸或妈妈带他去就可以达到4.46亿，爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆其中5个去，一个巨大的市场可重复的15年岁月。

　　第二个，国家政策解读，至少在国家层面有两个政策，第一个《关于加快发展养老服务业的意见》，2020年达到2.4亿，占人口16%。希望大家关注国家作为一个拉动内需的战略。 第二个，2013年出版的《老年人权益保障法》里边对这个产业怎么发展我们有很多的解释，什么叫老年人?60周岁以上的，他的产业发展要实现老有所养、所依、所为、所学、所乐。

　　第三个，还要注意对地方政策的解读，比如上海的养老产业政策、苏州的养老产业政策，青岛的养老产业政策，甚至一个床位补贴多少。这里最关键的两个词，一个是福利的养老产业，一个是社会的养老产业，当然还有两者结合，政府外包业务，所以你做到什么程度你要好好思考一下。最新的趋势是推动社会力量成为发展养老产业的主角，从社会的力量，那就是市场化或者政府的外包服务我们应该做什么，特别提到了把服务亿万老年人的夕阳红事业打造成朝阳产业，成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

　　第四、盈利模式，现代酒店业和旅游不动产盈利模式是一个关键，盈利模式就是要解决这个公式的关键变量问题。利润怎么来?涉及到收入的问题，涉及到成本的问题，涉及到税收的问题，从投入过程和产出全程管理的问题。

　　关于养老产业我特别提到的我们要注意什么?养老产业收入总额与收入结构。地产还要注意借势，我们要考虑在什么样的环境社会设施情况下开发。比如在中国的百强县，他们有财力，但是现代化的养老理念可能比较落后。