陈雪明：酒店如何做好资产管理？

　　享有中国饭店产业年度第一盛会美誉的第十四届中国饭店全球论坛暨金马奖盛典将于2014年3月19日至21日在广州南丰朗豪酒店及广州大剧院盛大召开，论坛就如何做好酒店资产管理展开激烈探讨。

　　以下为文字实录——

　　陈雪明：我们很多的酒店可能机会更多，但是今天我们的论坛请了两位，在香港有总部，但是在国内进行发展。他们是真金白银地把钱投在了我们中国这块土地上面。我们把最大的问题通过半小时不到的时间来做一个比较深入的讨论，你们对中国酒店的资产是怎么看的?八规之后，你们是不是对这些看法有改变?

　　其实酒店这个行业是一个比较特殊的行业。把钱投到里面以后，酒店就不一样。投完以后要保住。我们每一年都细水长流，有现金流，所以两种行业是不同模式的。我先说一下我们的背景，其实我们这个集团在香港是具体管理的。在国内我们主要是帮人打工，这是管理为主，但是我们无投资，更多的发展是城市综合体。为什么我们集团放在国内跟香港是不一样的方向?主要是要看两个地方是不一样的背景。第一在香港的基本上我们盖一个酒店是寸土寸金。所以我们每一平方都尽量作为赚钱的用具，配套设备越少越好。

　　我们酒店集团在香港去年总收入大概在20亿，但是我们的GOP接近10亿，有一半是毛利。我们的酒店是客房多，客房毛利比较多的，而且我们基本上在餐饮上面是不会忽略的，不会全靠烟酒。在国内酒店方面有不一样的情况，基本上一个酒店总的客房的数量是相对比较少的。国际标准是400个，国内一般是150到200的客房。占毛利率比较高的成分整体比例比较少一点。

　　毛利比较低的成分相对占比比较高。在这方面就脱下了我们酒店的经营毛利。在酒店经营上，就只有我们一半的毛利率。另外一点就是，我刚才提过，酒店投资不是一个长期的投资。但是因为是细水长流，有盈利能力，所以很多业主把酒店开了以后就去银行把资产抵押，再套利，然后做其他的投资。

　　但是酒店是要自己经营，从经营商赚自己的毛利，在这几年有一些现金流的收入。过了十年五十年以后，一段时间过后，就把它套现。

　　我们的方向为什么会不一样?就像我们现在在成都，我们自己投了一块地，主要考虑就是我们想把短期回报跟长期回报平均一下，短期回报就是我们通过这个楼盘，我是做城市综合体。住宅，商业也有酒店。其实房子卖掉以后，马上就有现金的套现，来占住我现在的酒店。我们通过卖汽车房地产，把自己的投资收回来。我也安心继续去经营这个酒店。[page]

钟帆飞

　　钟帆飞：大家下午好，很荣幸能够参加这次论坛。大家有很多新的理念很多的数据来分享了我们酒店业的风险以及其他的方面的信息。在政策方面还没有很多的倾斜，但是我觉得今天的数据表明全国的住房的增长率还是很多的城市有需求的，甚至30%多40%多都在增长。我也在想，我们现在酒店的情况，五星级也是非常多，但是五星级可以说目前的入住率，就我自己的酒店来讲，还是很好的。到现在的入住率几乎都是满房的。所以虽然我上午听到嘉宾说对行业不太乐观，但是我对自己的企业发展还是比较乐观的。

　　我们集团是一个深圳香港双总部的企业，主要以房地产为主，我们是做企业房地产跟五星级酒店还有商业运营，服务运营商做酒店这一方面。

　　作为我们地产界来讲，确实是一个投资大，回收比较缓慢的一个行业。但是它有它的好处。它是现金流动，可以提升自己企业的品牌。还有一些服务，我们做的物业管理，也做了我们酒店这方面的品牌。这个理念在我们的物业里面受到很多业主的欢迎。所以我觉得我们的酒店要一分为二的看，目前，很多房地产也加入了酒店行业。

　　现在政府在招商引资，很多知名度比较高的品牌企业喜欢招商，招商以后他们就会给你非常好的地。我们也是这种情况，所以在今年我们会有五家酒店开业。

　　我们还是要注重资产方面的控制。相对地产来讲，需要付出更多的服务。天天面对的都是五湖四海来的朋友。你做的非常好，那么我们的品牌就做出去。一旦你不小心做的不到位，可能会影响到你的品牌。

　　陈雪明：上面两位都是比较特别的案子。在中国的这些大佬们在香港做一家酒店，香港这么好。你们有没有发现我们为什么都舍近求远?我们说深圳这是一个很有意思的话题，但是在香港的酒店资产要稳，现在酒店业好不好做?唯一好做的香港，但是现在是不允许盖酒店。自从去年开始，有数据发布证实了现在全国就深圳的酒店还不错。[page]

陈绍中

　　陈绍中：400多米的也好，500多米的也出来了，我们这个酒店因为生存在德州，我们做了一颗钻石，在德州任何一个角落，只要来到最高的物体，就可以找到这个酒店。

　　所以我们来到这里在身高上面有一定的优势。我们在这个酒店投资方面是没有像大城市的那么高，但是在当地是做的最好的一些客房。所以在争取客户上也是有我们的优势，而且投资负重也没有那么重，中餐厅的VIP房，在很多大城市都有40多个包间。

　　十八大以后有影响，但是整体来说它的模式还是不改。以前是8000块一座，现在改为2000块一座，但是风格还是没有改。两三线城市基本上觉得酒店是高不可攀的场地。所以老板是不愿意去。要么就是宴请要么是宴会，老板消费非常少。针对这一点，我们也是有调整的一项。把我们中餐厅的少做改为时间。很多老板是一个门槛，就是不敢进酒店，而且我们有独立电梯上去。

　　这是适应潮流的改变，所以大家说完以后，在程度上，我们没有时间在二三线城市做当地比较好的，也有他的一个市场，竞争就没有一线城市那么厉害。谢谢!

　　钟帆飞：在一二线城市，它的国际会议是特别多，比如说深圳，国际会议很多。但是在三四线城市这种五星级酒店就特别少。我们也是需要一些五星级酒店能够招商引资进来。三四线城市之前接触了五星级酒店还是比较少，他们都是三星的多一些。如果建了一栋五星级酒店出来的话，政府的门面会好一点。但是不管怎样，我们作为开发商，我们一定要好好去考察，去调研考查清楚。这里开五星级酒店它的可行性，还是要拿出报告出来。

　　因为五星级的投资就牵涉到很多资金方面的问题，所以之前的调研，前期的工作是非常非常重要。也是可以去投资。风险叫控制到最低。控制好风险。例外我们把一些当地的特点、需求、设计等等我们都要把它全面的衡量一下再来投资会比较好一点。

　　陈雪明：刚才钟总关于在二三四线城市投资是否可以，在二三线城市竞争不是很充分，它的高端酒店市场影响力会更大，如果能够成为一个城市的地标性建成，那么它生存的可能性更高。她觉得他们并不会盲目去进行投资，在整个市场都不好的背景下，不会盲目去做。

　　这两位嘉宾的观念很清楚，酒店可投还是不可投，要做好准确的工作市场调研、产品打造等等方面。他们两位谈的非常完整，我也想分享一下我自己的想法。

　　根据他们的介绍，我们可以得出这样的结论。酒店管理因区域不同，因市场管理不同，我们做出的决策也是不同的。即使整个大环境不同，还有比较好的机会。做酒店管理方面，第一我们会考虑投不投不问题，第二，投了以后我们会考虑，投了这个酒店资产是怎样?怎么样进行管理?我们就像今天上午，论坛里面所说的，我们怎么把它表现?酒店资产从我们角度来说，我个人认为，如果中国没有好的资产投资项目，其实酒店资产还是可以投的。但是投的方向要考虑三个方面，第一，你的区域位置，第二，消费水平，第三，整个市场的竞争状态到底怎样?如果这三方面都给你很好的回答，那就可以投资，反之亦然。

　　我们酒店为什么这么多?因为中国的高端住宅很多。是不是这样?我介绍的是不是很生动?我觉得这个很生动。我个人感觉上，酒店市场不能一概而论，酒店市场有风险，只要我们选好了，建酒店的时候要选好区域位置，调查好消费水平以及整个市场的竞争状态等等。在最后请两位用一句话谈谈自己的观点。酒店资产在这两年中，对市场情况进行判断，我想你们对酒店资产的真实情况做一下分享。

　　陈绍中：在投资方面有一个新的趋势，投资越精简越好，我们出来负重比较少。酒店体现在两方面，定位不一定要高，规模也不一定要大。要有一个理性化的投资。只要你把这个酒店造的足够好，不需要高、大。

　　钟帆飞：我们做酒店的最大收益就是我们的物业好，品牌还是好。所以作为房地产的开发商，现在很多的地产开发商进入酒店行业，是无可厚非的，都是很看好的。不是纯看好GOP，如果纯粹看好这一块，就不要进入酒店行业。因为酒店行业是非常专业的行业。我觉得未来的三年肯定是一个并购的。如果有一些好的酒店，我们可以考虑去并购，去重新开发一个酒店，这个还是要慎重考虑。另外，我今天上午听了那么多，我觉得参加这个会议非常好。我就写了一首诗：“饭店论坛良策多，全球运势应如何，同行资讯互通享，共谱年年胜利多。”我祝愿在座的各位事业越来越好，身体健康!

　　陈雪明：我刚才就说了，浓缩就是精华，没有一个论坛以一首诗来做结尾的，大家开眼界了吧!其实钟总讲的这个概念也很清晰，如果你建造酒店，没有一定的调查就不要去造。

　　钟帆飞：我们酒店的会议我们都会讨论GOP，我们对GOP都是要控制的。但是酒店的收益不管怎样来得都很慢的，不是很容易，付出会非常多，所以我非常体谅我们的管理公司，如果做酒店的话，我觉得做酒店用专业的团队来管理专业的酒店会更好一点。