黄洪涛：酒店式公寓发展不能过于理想化

　　“酒店式公寓”大约30年前出现于欧洲，以“酒店式的服务，公寓式的管理”为特色，既有酒店的服务和管理，又有私人住宅的便利性和自由性，颇受欧美商旅人士的欢迎，从而逐渐的发展壮大，成为欧美酒店行业里的新力军。大概在上世纪末，我国也开始出现了酒店式公寓，但由于社会经济结构、消费心理习惯和文化观念的不同，我国的酒店式公寓发展未能像欧美国家一样成为行业新宠，一直处在较为平淡的发展状态。

　　近年，我国酒店行业关于酒店式公寓的话题开始热起来，特别是在一些国际酒店品牌也开始涉足我国酒店式公寓后，部分观点认为这可能是酒店业的一个新经济增长点，是酒店投资者值得去关注的一个方向。不过，根据我国这些年酒店式公寓的发展情况和我国酒店行业的总体发展势态来看，我个人认为，酒店式公寓在国内不会成为主流性的酒店形式，其有一定的发展空间，但不能过于理想化，以防新一轮酒店投资热的盲目性投入，造成整个酒店行业的资源浪费。

　　对于酒店式公寓的发展，我有以下几个观点：

　　第一，酒店式公寓会成为我国酒店行业的一种有效补充，能填补一定的市场空缺，但其作用不宜夸大。这是因为，国民的消费特点决定了市场的划分。中国人跟欧美人最大的不同，在于“根”的观点非常强烈，虽然因为劳动需要导致了国内消费群体的流动性也很大，但涉及到住这个层面时，很多人都愿意选择回到家里投资置业，这使得酒店式公寓的“投资自用”作用大大降低;加上酒店式公寓产权、交易与购置商品房存在差异，所以不具备一般性房产投资的优势。此外，酒店式公寓的区域分布具有较强的局限性，往往只能座落在经济发达、人口密集的商业城市，而这些城市恰好都是消费压力最大、生活成本最高的地方，所以相应的消费群体也比较小。

　　第二，要防止酒店式公寓的盲目投入，避免造成新的重复性投资。酒店式公寓虽然只是一种精品式的、以住宿为主的酒店形式，但其投入不比一般的同等规模的综合型酒店少多少。在上世纪末、本世纪初，很多热钱投入到酒店行业时，当时有不少的业内人士觉得酒店业发展的井喷时期来了，到最后出现的状况是什么呢?结果出现了人才供应不上、整体行业服务素质下降、经济效益大幅下滑、酒店同行间恶性竞争严重、重复建设浪费资源等情况。我认为那是酒店业发展的十年，也是酒店业乱局丛生、断臂求生的十年，这不值得我们作为酒店人去庆贺。所有行业的发展，都要遵循市场规律，如果只追求数量而忽视质量，那最终还是要由这个行业的人来买单的。现在，要防止有人开始炒作酒店式公寓，这不是说酒店建得越多、我们酒店人就有越多机会的问题，而是表面让你可以走更多的路，最终却会使你迷路。

　　第三，要注重酒店式公寓的配套和服务要求，不能求大求全。酒店式公寓毕竟只是以住宿为主的，不能把它等同于综合型酒店，不适宜追求服务项目齐全、经营规模庞大。跟综合型酒店相比，我想它最大的优势在于便捷性和舒适性，还具有一定的隐私空间，不易受外界的干扰。所以，酒店式公寓要更多的围绕这个优势做文章，比如要选择便利、繁华的地段，采用家庭式的精装修，强化商务功能，提供更多的家庭式服务和商业服务，如家政、秘书、办公等配套，注重空间的合理设置等等。现在很多的酒店式公寓，入住价格都比一般的商务酒店贵，如果作为物业投资其单价也比一般的房产项目高，这就要求酒店式公寓能提供更高的服务水准，包括采用更高级的设备和更精致的装修，以及由专业的酒店管理公司来进行管理。反过来，这些要求的产生，又导致酒店式公寓的经营成本提高。如何在这里面取得一个平衡点，是投资者需要考虑的一个问题。

　　第四，我们要以平常心去看待酒店式公寓，它不是什么洪水猛兽，也不是什么行业救星，它就是一种补充而已。它能在一定程度上丰富我们酒店行业的组成、为广大消费者提供更多的选择，同时也要注意适度发展，避免大干快上。所有的运作，都应在市场规律的引导下，合理、有序的开展，这才是最佳的生存方式。